대규모 상업시설 위치한 아파트·오피스텔 인기
인근 시장에 호재로 작용…주거·투자가치 높아

타임스퀘어가 위치한 서울 영등포구 문래동의 전용면적 84㎡ 규모의‘문래자이’아파트는 타임스퀘어 착공 직후인 2004년 1월 4억8000만원에서 완공시점인 2009년 9월 6억6750만원으로 약 2억원 가량 올랐다. 타임스퀘어를 비롯해 삼성동 코엑스, 동탄 메타폴리스몰 등 대형 복합쇼핑몰 입점은 인근 부동산 시장에 호재로 작용하고 있다.

앞다퉈 복합단지 개발
전국 주요도시 건립붐

단순 쇼핑만 즐길 수 있는 백화점이나 상가와는 달리 대형 복합쇼핑몰은 지역 상권의 중심지로 발전함은 물론 쇼핑, 놀이, 공연, 교육 등을 한 번에 편리하게 즐길 수 있기 때문이다. 이에 따라 대형 복합쇼핑몰 인근 부동산에 대한 수요자들의 기대감이 높아지고 있다.

그렇다면 어느 지역을 주목해야 할까.
송도를 비롯해 평촌, 의정부, 하남 등에 대형백화점을 낀 복합쇼핑단지가 들어섰거나 들어설 예정이어서 일대 부동산시장의 훈풍을 예고하고 있다. 롯데, 현대, 신세계 등 유통사가 쇼핑메카로 발돋움할 수 있는 지역이나 그간 편의시설 부재로 주민들의 개점 요구가 높았던 수도권에 앞다퉈 백화점을 낀 복합단지 개발에 나서면서 침체된 수도권 부동산시장에 온기를 불어넣을 전망이다.

최근 건립붐이 일고 있는 대형 복합쇼핑단지에는 백화점과 대형마트는 물론 아웃렛, 공연장, 문화센터, 영화관, 엔터테인먼트 시설을 비롯해 경우에 따라서는 호텔도 함께 지어진다. 쇼핑과 문화생활을 한꺼번에 즐길 수 있다 보니 유동인구도 풍부하다. 편리한 생활여건을 찾아 주택수요가 늘어나는 한편 백화점 직원 및 관계사들로 인한 지역 인구 유입과 경제 활성화까지 꾀할 수 있어 주변 부동산 시장에서는 더없는 대형 호재다.

부동산 전문가들은 “대형 상업시설은 인근 아파트 가격상승을 좌우할 정도로 그 영향력이 막강하다”며 “특히 도심 라이프스타일이 강조되면서 대규모 상업시설은 식료품과 생필품 쇼핑뿐만 아니라 문화생활까지 제공하기 때문에 더욱 선호된다”고 말했다.

▲인천 송도신도시 = 송도국제도시에는 백화점을 비롯한 대형쇼핑타운 개발 호재가 잇따르고 있다. 롯데자산개발이 백화점과 호텔, 마트, 영화관 등으로 구성된 ‘롯데몰 송도’(가칭)의 착공시기를 올해 4분기로 발표한 데다 이랜드그룹의 이랜드리테일이 송도IBD내 F6 블록 일대에 NC백화점, 쇼핑몰 등을 포함한 복합쇼핑단지, 호텔, 오피스 등의 개발계획을 밝히는 등 롯데와 이랜드의 복합쇼핑타운 조성으로 이 일대 부동산시장이 한층 활기를 띨 전망이다.

▲안양 평촌신도시 = 평촌신도시에서는 기존에 영업 중인 이랜드그룹의 NC백화점과 뉴코아아울렛에 이어 롯데백화점이 들어서 이 지역 유통시장의 대변화를 예고하고 있다. 롯데백화점은 지하 8층∼지상 30층, 연면적 18만2000㎡ 규모로 지어지는 GS복합쇼핑몰의 저층부 10개 층에 입점하게 된다.

▲김포 롯데몰 김포공항 = 김포공항 국제선 청사 앞에 조성 중인 ‘롯데몰 김포공항’은 대지 면적이 19만4700㎡(약 5만8900평)로 올해 말 완공될 예정이다. 롯데몰은 내부에 백화점·쇼핑몰·할인점·영화관·호텔 등 다양한 시설을 짓고 대규모 용지에 테마파크·공원 등을 조성해 ‘도심 속 휴양지’로 꾸민다는 계획이다.

▲하남 유니온스퀘어 = 서울 강동구와 바로 인접해 있는 경기도 하남시 미사리 조정경기장 인근에는 신세계그룹이 2015년까지 쇼핑과 레저, 엔터테인먼트가 결합된 수도권 최대 복합쇼핑몰인 ‘하남 유니온스퀘어’를 짓는다. 11만7000여㎡에 건축 연면적 33만여㎡ 규모로 복합쇼핑몰에는 백화점, 패션전문관, 영화관, 공연 및 전시시설 등이 들어선다.

▲의정부 복합쇼핑센터 = 상반기 중 경기 의정부시에 초대형 복합쇼핑센터인 신세계 의정부역사점이 들어선다. 연면적 14만5124㎡ 규모로 백화점 매장뿐 아니라 멀티플렉스 영화관, 대형 서점 등 다양한 엔터테인먼트·편의시설을 두루 갖춘 복합쇼핑몰을 선보일 계획이다. 의정부 상권은 현재까지 백화점이 출점되지 않아 경쟁 점포가 없는 데다 의정부와 주변 지역을 포함하면 상권 규모가 100만명이 넘는다는 게 신세계 측 설명이다.

▲수원 광교신도시 = 수원 광교신도시에서는 2017년까지 최고 56층의 대형복합단지 ‘에콘힐’이 조성된다. 주상복합 5개 동을 비롯해 30층 규모의 업무용 빌딩, 8층 높이의 백화점 등 총 10개 동 건물이 지어진다. 에콘힐에는 현대백화점이 입점할 예정이다.

▲대전 유니온스퀘어 = 대전 서구 관저동 일대에 조성되는 대형 복합쇼핑몰 ‘신세계 유니온스퀘어’는 2015년 입점을 목표로 준비 중이다. 34만여㎡ 규모로 들어설 신세계 유니온스퀘어에는 총 부지의 30%인 10만여㎡는 아울렛 쇼핑시설로, 나머지 24만여㎡는 아이스링크와 암벽타기 등의 스포츠 시설, 영어체험교실 등의 교육시설, 테마파크 등의 교육·엔터테인먼트 시설이 각각 들어설 예정이다.

▲부산 센트럴스퀘어 = 부산 서면 도심 한가운데 개장한 복합쇼핑몰 ‘센트럴스퀘어’는 서면 ‘더샵 센트럴스타’ 내 지하 2층∼지상 2층 총 4개 층에 약 3만4800m²규모로 조성된다. 부산지역 최대 유동인구를 가진 서면 상권 내에 들어서는 센트럴스퀘어는 서면 지역에서 부족한 휴게시설과 문화시설을 보완한 ‘도심 속 휴양 쇼핑몰’이라는 콘셉트를 내세우고 있다. 이를 위해 영업면적의 절반 가량을 문화 휴게 놀이시설로 꾸몄다.

복합쇼핑몰(몰링형 상가)이 들어서면 주변 상권에 미치는 영향은 어떨까.
영등포 타임스퀘어는 2009년 오픈했다. 연면적이 36만㎡(약 11만평) 정도다. 엄청난 크기다. 여기에다 경방백화점을 신세계2로 개조했고, 그와 붙여 기존 신세계백화점이 한 덩어리로 연결돼 있다. 전체 연면적은 38만7300㎡(11만7000여 평) 정도다.

이 타임스퀘어가 들어서면서 영등포 상권에 대 변화가 벌어졌다. 기존 부도심 상권은 침몰하고 타임스퀘어에는 인파가 몰렸다. 영등포역세권 백화점인 롯데도 침체를 입을 정도.

초대형 타임스퀘어
영등포 상권 바꿔

타임스퀘어가 들어서기 전만 해도 롯데백화점 영향력이 영등포 상권에서 가장 컸다. 2007년 매출이 5000억원 규모였다. 타임스퀘어가 자리 잡으면서 2010년 기준 롯데는 4900억원으로 주저앉았고 타임스퀘어는 1조2000억원이라는 어마어마한 매출고를 올렸다. 타임스퀘어와 한 덩어리로 뭉쳐있는 경방 신세계와 기존 신세계백화점의 매출도 2007년 각각 1200억원, 1300억원에서 2010년 8200억원, 3800억원 껑충 뛰었다.

타임스퀘어는 상가 부동산에 새로운 장을 열었다. 그래서 요즘 이런 부동산 몰이 유행이다. 일명 몰링형 복합상가라고 불린다. 몰링형 상가가 들어서면 주변 상권이 위축될 수도 있고 아니면 시너지를 낼 수도 있는데, 어떻게 변신하느냐에 달려있다.

이런 점에 상가투자에 관심이 있다면 앞으로 상권의 변화에 대해 유심히 관찰해야 손해 보지 않는다. 대규모 몰링형 상가가 들어서면 주변 상권이 죽을 가능성이 높기 때문에 발 빠르게 변신해야 한다는 뜻이다.

체류형 몰링상가가 이처럼 예상보다 빠른 시기에 속속 자리 잡고 있는 비결은 무엇일까. 가장 큰 이유로 능력 있는 주체의 철저한 관리 및 운영이 꼽힌다. 수요분석을 기반으로 한 MD구성을 통해 선별적으로 업종을 입점 시킨 뒤 관리까지 일체형으로 진행시킨 게 안착의 밑거름이 된 것이다.

성공적으로 운영 중인 체류형 몰링상가들은 분양에만 급급한 일부 상가들과 달리 입점 후에도 지속적인 활성화 노력을 기울이는 편이다. 복합쇼핑몰에서만 누릴 수 있는 오락적 요소도 빼놓을 수 없는 인기요인이다. 체류형 몰링상가에서 수시로 펼쳐지는 각종 이벤트와 행사들은 단순한 쇼핑을 뛰어넘어 진정한 여가의 즐거움을 제공한다는 게 전문가들의 평가다.

경쟁 관계 상가 권리금↓
주요 상권 상가 임대료↑

최근 들어서는 체류형 몰링상가의 확대발전에 대해서도 긍정적 의견이 늘고 있다. 영등포 타임스퀘어, 신도림 디큐브시티, 용산 아이파크몰, 동탄 메타폴리스 등 이미 여러 곳에서 검증받은 수요문화인만큼 추가 적용과 확장에 지장이 없을 것으로 보는 시선이 강한 것이다.

체류형 몰링상가의 본격 도입에 대한 경계의 목소리도 나오고 있다. 복합쇼핑몰 도입 전후로 철저한 계획과 관리가 뒷받침되지 않을 경우, 개별 점포들의 수익률 저하와 경쟁격화가 발생할 수 있다는 이유에서다. 실제로 과거 지역 내 랜드마크를 표방하며 등장했던 테마쇼핑몰들 중에는 분양 이후 활성화에 실패한 사례도 적지 않다. 전문적 집단의 체계적 운영이 무엇보다 강조되는 대목이다.

한 상가전문가는 “소비자들의 체류시간이 상대적으로 긴 복합쇼핑몰들의 성공적 운영사례가 늘고 있어 앞으로도 비슷한 유형의 상업시설 도입이 이어질 전망”이라며 “체류형 몰링상가가 완전한 전국적 트랜드로 뿌리내리기 위해서는 신뢰와 노하우, 책임감을 가진 운영주체의 능력과 지속적 노력이 뒷받침되어야 할 것으로 보인다”고 말했다.

서울 영등포역·미아삼거리·신림역 등 주요 상업 지역에서 대형 쇼핑몰이 들어선 이후 쇼핑몰과 경쟁 관계에 있는 상가의 권리금은 대부분 하락한 것으로 나타났다. 수익형 부동산 정보업체 ‘에프알 인베스트먼트’가 건대입구역 로데오거리, 미아삼거리 역세권, 영등포역 일대, 신림역 일대 등 대형 쇼핑몰이 들어선 지역의 상가(1층·50㎡ 기준) 40개를 대상으로 권리금을 조사한 결과 최근 3년간 10∼20% 정도 떨어졌다.

영등포역 맞은편 대로변에 있는 상가의 권리금은 2010년 1월 2억5000만원에서 최고 4억원까지 형성됐지만, 올 1월엔 최고 권리금이 3억2000만원으로 줄었다. 에프알 인베스트먼트의 안민석 연구원은 “롯데백화점 등에 이어 대형 쇼핑몰인 타임스퀘어까지 등장하면서 수요가 겹치는 의류·외식 관련 업종의 수요가 쇼핑몰로 일부 넘어갔다”고 말했다.

미아삼거리 역세권에 있는 11개 상가의 평균 권리금도 2010년 3억4000만∼4억원에서 올 1월 3억원 중반대로 낮아졌다. 건대입구역 로데오거리 주변 8개 상가의 권리금도 2억2000만∼2억7000만원에서 1억4000만∼2억5000만원으로 떨어졌다.

주요 상권에 있는 상가의 월 임대료는 오름세다. 미아삼거리 상가의 월 임대료는 2010년 330만∼400만원에서 최근 350만∼520만원까지 상승했다.

안 연구원은 “주요 상권의 1층 상가는 프랜차이즈 경쟁이 심해져 1년 단위로 계약을 하고, 계약을 끝나면 임대료가 오르는 경우가 많다”며 “임대료가 오르다 보니 일부 세입자들은 권리금을 포기하고 문을 닫는 경우도 있다”고 말했다.

상권 활성화 도움
동종업종은 피해

이와 반대로 대형 쇼핑몰과 업종이 겹치지 않는 상가는 반사이익을 누리고 있다. 대형 쇼핑몰이 생기면 유동 인구가 많아져 상권이 활성화되기 때문이다. 결국 대형 쇼핑몰이 전반적인 상권 활성화에는 도움을 주지만, 경쟁 관계인 업종은 매출이 주는 등 피해를 볼 수 있다는 것이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사