이제 진짜 여수 가서 돈 자랑하지 말아야 할 것으로 보인다. ‘2012 여수 엑스포’가 개최되면서 전남 여수 부동산 분양시장에도 본격적인 훈풍이 불고 있기 때문이다. 관람객을 비롯한 외부 수요가 대거 유입될 것으로 기대되는 가운데, 일대 여수 아파트 분양시장도 탄력을 받을 전망이다.

세계박람회 개최로 교통망 등 기반시설 확충
지역 부동산 시장 훈풍…땅·집값 고공 행진

여수 지역은 엑스포 행사 자체가 큰 호재일 뿐만 아니라 이에 따른 교통망, 편의시설 확충 등 기반시설이 늘고 있다는 점에서 기대감이 고조되고 있다. 최근 여수와 광양을 잇는 이순신 대교가 임시 개통됐고 KTX 전라선(익산∼여수) 고속화 작업도 완료되는 등 교통여건이 크게 개선돼 눈길을 끈다.

전국 최고 상승률
분양시장도 활기
 
실제 여수시 여서동의 현대아파트(전용면적 74㎡)의 가격은 1억2000만원으로 한 달 전보다 1000만원 가량 올랐다. 올초 2억원에 거래되던 웅천동 웅천지웰 아파트1차(84㎡)도 최근 2억2000만원에 팔렸다. 작년 6월 분양한 웅천지웰2차는 614가구 모집에 1385명이 몰려 최고 24대 1의 청약률을 기록했다.

집값과 땅값도 전국에서 최고 수준의 상승률을 보이고 있다. 국민은행에 따르면 작년 3월부터 올 3월까지 여수의 아파트 매매가격은 평균 11% 올랐다. 같은 기간 전국 평균(6.9%)의 2배에 가까운 수준이다. 지가 역시 고공 행진이다.

지난해 전남 지역에서 가장 높은 상승률(2.21%)을 보였던 여수시 땅값은 지난 3월 한달간 전국에서 세 번째로 높은 상승폭(0.32%)을 기록했다.

여수 부동산 시장이 활기를 띠는 이유는 여수엑스포 개최를 계기로 교통시설 등 사회기반시설이 대거 확충되고 각종 관광시설이 개발됐기 때문이라는 분석이다. 여수에는 지난해 9월부터 서울 용산∼여수 KTX가 운행에 들어간데 이어 지난달 순천∼완주 고속도로가 개통되면서 서울까지 3시간대에 닿게 됐다.

최근 3년간 신규 주택 공급이 사실상 끊겼던 것은 중소형 아파트에 대한 수요가 많이 늘어났기 때문이다. 2008년 이후 아파트 공급이 거의 없어 새 아파트에 대한 수요가 늘어났고, 기존 아파트 매물도 많지 않아 입지와 주거환경이 좋으면 매수세가 몰리고 있다는 분위기다.

한 부동산 전문가는 “여수시 인구는 늘고 있지만 아파트 공급은 2008년 이후 뚝 끊겨 새 아파트에 대한 수요가 많다”며 “다만 단기간에 가격이 너무 많이 오른 것은 아닌지 따져 볼 필요가 있다”고 말했다.

여수엑스포 인근에 펜션을 지을 수 있는 돌산읍 도로변 땅값은 3.3㎡당 45만원인데 3년 전보다 15만원이나 올랐다. 엑스포를 핑계 삼아 서울에서 땅 좀 보겠다고 내려온다는 사람이 많다는 방증이다. 여수엑스포 호재 외에도 최근 5년여간 지속된 통일교재단과 이건희 삼성전자 회장의 인근 토지 매입으로 여수 부동산시장은 그야말로 ‘고공 점프’ 중이다.

교통 여건 개선도 여수 지가 상승을 이끌고 있다. 엑스포를 앞두고 지난해 10월 KTX역이 생기고 최근에는 여수∼순천 자동차전용도로까지 뚫려 이래저래 수도권과 접근성이 크게 좋아졌다. 2007년 엑스포 유치 확정 이후 전반적으로 땅값이 40% 올랐고 아쿠아리움 등 엑스포 폐막 이후에도 계속 운영되는 시설이 많아 숙박용 토지는 실패하지 않을 것이란 기대감이 크다는 전망이 나오고 있다.

대단지 아파트도 잇따라 들어서고 있다. 웅천지구에는 280만㎡ 땅에 2000가구가 넘는 대규모 아파트 단지 웅천지웰이 조성되고 있다. 최근 문을 연 3차 단지(672가구) 견본주택에는 지난 5∼6일 1만5000여 명이나 다녀갔다.

지난해 6월 분양했던 웅천지웰2차는 당시 뜨거운 청약 열기 속에 전 주택형을 순위 내 마감했다. 평균 분양가가 3.3㎡당 620만원으로 2008년 분양한 웅천지웰1차보다 50만원 비쌌지만 614가구 공급에 모두 1385명이 청약하는 기염을 토했다. 전용 112㎡ 가구에는 최고 24대 1의 청약률(3순위)을 기록하기도 했다.

한때 시공사 부도로 사업이 중단됐던 여수 스타힐스 등 인근 지역 재건축 사업도 활기를 띠고 있다. 다음은 투자자들의 관심을 끌만한 여수 분양 단지들이다.

▲웅천지웰3차 = (주)신영이 전남 여수 웅천택지지구에 최근 공급한 총 672가구 규모의 여수 웅천지웰3차가 최고 16.4대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 주택형 순위내 마감됐다. 여수 웅천지웰 3차는 이달 지난 11일 3순위 청약을 마감한 결과 총 1299명이 청약해 평균 1.9대 1의 청약경쟁률을 보였다. 이 같은 수치는 침체된 부동산시장 상황을 감안할 때 성공적인 청약경쟁률로 평가받고 있다.

분양 관계자는 “무엇보다 여수시 최초의 대형 택지지구라는 점과 국내최고로 평가받는 바다 조망권을 갖춘 점, 그리고 인근에 종합 문화예술공원인 예울마루·인공해수욕장·마리나 등이 들어서는 여수 엑스포 최대 수혜단지라는 장점 등 때문에 성공적인 청약률을 기록한 것으로 보인다”며 “대부분 실수요자 위주로 청약이 이뤄지면서 계약률도 높을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

아파트 매매가 11%↑
빌라 매물도 인기

▲엑스포 힐스테이트 = LH(한국토지주택공사)가 시행하고 현대건설이 시공한 여수 엑스포 힐스테이트는 박람회 개최와 함께 다시 주목받고 있다. 여수 세계박람회장 출입구(제4문)와 직접 연결된 여수 엑스포 힐스테이트는 마래산을 뒤로하고 오동도와 남해안을 조망할 수 있는 위치에 자리 잡고 있다.

내년 3월 입주예정으로 현재 잔여세대에 대해 동·호를 지정하여 계약 중이다. 총 2개블록으로 조성된 단지는 24동, 1442세대로 이루어진 대규모 단지로서 입주가 10개월 남은 현재 공급 형별 분양률은 60%를 육박한다. 101형 테라스하우스 및 150형은 이미 분양이 완료됐다.

엑스포 힐스테이트는 여수 최초의 주민복합커뮤니티센터를 갖추고 있다. 5층 규모의 커뮤니티센터에는 휘트니스센터, 골프연습장, 스파시설, 멀티미디어실, 독서실, 노인정 등의 시설이 마련돼 단지 내에서 고품격의 여가문화생활이 가능할 것으로 보인다. 또 단지 내 중앙광장을 비롯한 배드민턴장, 퍼팅그린, 테마별 휴게소(5곳) 및 친수공간으로 조성된 어린이놀이터(3곳), 단지 외곽을 둘러싼 순환 산책로를 통해 건강과 여유를 찾는 웰빙라이프를 누릴 것으로 기대된다.

상업용지 및 주상복합용지에 설치될 생활편익시설도 엑스포 힐스테이트의 편익을 높여줄 예정이다. 그리고 단지내 중학교와 반경 1km 이내에 초등학교(2개), 중학교(2개), 고등학교(3개) 총 8개의 학교가 위치하여 우수한 교육 여건을 갖췄다. 단지에 연접한 박람회장의 관광 및 생활 인프라는 엑스포 힐스테이트의 품격을 높여줄 전망이다.

단지 외부로는 북측으로 마래산(385m), 남측으로 자산공원(108m), 동측으로 한려해상국립공원에 포함된 오동도와 남해안을 조망할 수 있어 천혜의 자연경관을 갖췄다. 박람회장 내 위치한 크루즈터미널과 아쿠아리움, 수산체험장, 이동식 바다숲 등으로 엑스포 힐스테이트는 해양 관광·레저를 즐길 수 있는 대표적 휴양 단지가 될 예정이다.

산업 약화에 신도시-구도심 양극화 심각
이건희·통일교 땅 매입하면서 뜨기 시작

여수 부동산시장은 그동안 우여곡절을 겪었다. 1980년대 ‘돈 자랑하면 안 되는’지역으로 통했던 여수는 인근 어획량이 줄어들고 관련 산업이 약화되면서 불황이 닥쳤다. 외환위기와 여수시·여천시·연천군의 통합 등을 거치며 신도시와 구도심의 양극화도 심각했다.

여수 부활은 예상치 않은 곳에서 시작됐다. 2006년 말 이건희 회장이 여수 궁항마을로 불리는 사곡4구의 섬 모개도를 매입하면서 인근 땅값이 뜨기 시작한 것. 당시 사곡리 일대 땅값은 1년새 6배가 치솟았다. 이후 2007년 엑스포 유치까지 확정되며 여수는 지방 부동산시장의 핵으로 떠올랐다.

게다가 이후 통일교재단까지 여수 부동산 매입에 가세했다. 이 재단의 계열 기업인 일상은 2007년 이후 여수시 삼산면 거문도와 남면 금오도, 화정면 낭도 등 섬 지역 땅을 집중 매입했다. 일상은 기존에 확보한 여수시 화양면과 소호동 일대에 해양리조트와 72홀 규모 골프장 사업도 진행 중이다.

재건축 아파트와 빌라 매물도 인기다. 여수세계박람회가 열리는 덕충동 일대 재건축 아파트는 매물이 자취를 감췄다. 투자자들이 관심이 많은 대표적인 아파트는 ‘엑스포 힐스테이트’ 뒤편에 있는 ‘여수덕충주공’아파트.
덕충주공아파트는 인근 장미 빌라 대광빌라와 함께 재건축 구역지정을 추진 중이다. 조합은 이르면 내년 초 시공사를 선정할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 인근 한려동의 한 공인중개사 관계자는 “서울 사는 어떤 사모님이 여유자금을 투자한다면서 덕충주공아파트 10채를 사갔다”고 전했다.

다만 부동산 전문가들은 ‘묻지마 투자’를 주의해야 한다고 당부했다. 여수 지역은 급하게 오른 만큼 향후 부동산 가격 하락에 대한 우려도 큰 편이다. 바다 조망과 대단지는 투자가치가 있지만 단기간에 가격이 많이 오른 만큼 거품은 없는지 눈여겨봐야 할 것이라고 전문가들은 조언했다.

특히 엑스포 자체가 일회성 행사인 데다, 최근 부동산 가격이 급등한 것을 볼 때 여수 엑스포 호재가 현 시점에서 대부분 반영됐다는 지적도 있다. 여수 S공인중개사 관계자는 “엑스포를 유치했을 때인 4년 전만 해도 여수지역에서 신규 분양하는 아파트의 3.3㎡당 분양가는 300만원에 불과했다”며 “최근 2배 넘는 650만∼700만원 수준으로 오른 것이 비이성적으로 느껴지긴 한다”고 말했다.

‘묻지마 투자’주의
거품 푹 꺼질수도

W공인중개사는 “인근에 새 아파트가 없어 신규분양아파트가 관심을 끌 순 있지만, 웃돈을 받고 거래할 수준은 아니다”라고 분위기를 전했다. 또 다른 공인중개사는 “재건축 가능성이 있는 아파트나 빌라는 오를 만큼 올랐다”며 “인구 유입 효과나 관광객 수요를 노려 숙박업소를 짓는 것이 그나마 낫지만, 이것도 지금은 많이 늦은 감이 있다”고 조언했다.

여수엑스포기획단도 행사가 끝나고 여수를 찾는 방문객 수요가 급감할 것을 우려해 숙박시설을 최소한으로 정했다. 일회성 행사 때문에 주거를 옮기는 사람은 많지 않기 때문에 분양권 웃돈이나 재건축 아파트 단기 시세차익을 노리고 투자했다가는 자칫 자금이 묶일 수 있으니 유의해야 한다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사