“높이, 더 높이”
하늘에 맞닿을 정도로 까마득한 ‘마천루(摩天樓)’ 경쟁이 치열하다. 대한민국의 스카이라인을 완전히 바꿔놓을 초고층 빌딩들이 전국에 속속 자리 잡고 있다.

'마천루’는 매우 높고 많은 층을 가진 건물을 말한다. 초고층 건물이라고도 한다. 1931년 세워진 뉴욕의 ‘엠파이어스테이트 빌딩’(381m)이 유명하다. 어느 정도 높이 이상의 건물을 마천루로 분류할지에 대한 공식적이거나 세계 공통인 기준은 없다.

‘삼일빌딩…63빌딩…
 동북아무역타워…’

하지만 사람들은 보통 150m 이상의 고층 건물들을 마천루로 분류한다. 현재 사람이 거주하고 있는 건물 중에서는 아랍에미리트의 두바이에 있는 ‘부르즈 칼리파’가 828m로 가장 높다.

국내에선 서울 종로구 관철동의 ‘삼일빌딩’(31층·114m)을 최초의 마천루로 본다. 이후 완공된 서울 영등포구 여의도동에 지어진 ‘63빌딩’(63층· 249m)이 한동안 가장 높은 건물이었다. 그러나 2003년 ‘목동 하이페리온’1차(69층·256m), 2004년 ‘타워팰리스’3차 G동(73층·264m), 해운대 ‘두산위브더제니스’등의 아파트가 완공되면서 1위 자리를 내주었다.

현재 대한민국에서 제일 높은 빌딩은 ‘동북아무역타워’다. 동북아무역타워(Northeast Asia Trade Tower, NEATT)는 인천 송도신도시에 있는 마천루다. 305m로 현재 대한민국에서 가장 높은 빌딩. 전망대는 2010년 2월 개장했다. 인천지하철 1호선 인천대입구역과 송도유시티 옆에 있다.

최근엔 ‘용산국제업무지구’에 들어서게 될 초고층 건물의 설계안이 공개되면서 화제를 모으고 있다. 뉴욕 ‘그라운드 제로’설계의 총괄 책임자인 다니엘 리베스킨트, 파리의 ‘퐁피두 센터’로 유명한 렌초 피아노 등 세계적인 건축거장이 다수 참여해 용산 일대를 수놓을 환상적인 스카이라인을 선보였다. 그중에서도 이탈리아 건축가 렌초 피아노가 설계한 ‘트리플 원’이란 빌딩은 총 층수 111층, 높이 620m에 이르는 규모로 주목을 받았다.

‘단군 이래 최대 도심 개발사업’이라고 평가되는 용산국제업무지구는 용산화물·차량센터가 있는 철도정비창과 한강철교에서 원효대교 사이 서부이촌동 일대 56만6800m² 땅에 랜드마크 타워를 비롯해 쇼핑몰·호텔·백화점·아파트 등 60여 개 동을 짓는 복합 개발 프로젝트를 말한다.

총 사업비만 31조원 이상 들어가는 세계 최대 규모의 도심 개발사업으로, 이 사업은 당초 2006년 8월 추진 계획이 확정됐다. 하지만 각종 난관에 부닥치면서 별다른 진척을 보지 못하는 상황이 지속되다 최근 들어 다시 사업 추진에 탄력을 받기 시작했다.

실제로 용산역일대는 입지 면에서 타의 추종을 불허하는 ‘황금입지’란 평가가 많다. 지하철과 철도만 15개 노선이 교차하는 교통의 중심부인 데다 KTX로 인천공항까지 31분이면 가고 전국 어디든 2시간대에 돌파할 수 있기 때문이다. 또 한강 접근도가 높고 국내 최초의 국가공원인 ‘용산공원’으로 조성될 미8군 용지도 걸어서 5분 정도면 갈 수 있다.

사업성에 대한 기대감이 높다 보니 토지의 주인인 코레일이 2007년 사업자 공모를 시작하자 코레일과 SH공사를 비롯한 국내 유수의 금융회사와 건설사가 대거 사업자로 참여했다. 개발 시공을 맡게 되는 건설투자자로는 컨소시엄을 주도한 삼성물산을 비롯해 GS건설, 현대산업개발 등 17개사가 참여했다.

하지만 예상치 못한 악재가 잇따라 터지면서 사업 추진에 빨간불이 켜지기 시작했다. 가장 큰 문제는 2008년 말 금융위기 이후 이어진 부동산 경기 침체로 자금 조달에 어려움이 생긴 것이었다. 지급됐어야 할 땅값이 계속 연체되자 2010년경 코레일은 건설사들에 지급보증을 요청했다.

건설사들은 부동산 경기 침체로 인한 자금난 등을 이유로 이를 거부하면서 갈등이 커지기 시작했다. 이 과정에서 건설투자자 컨소시엄을 이끌었던 삼성물산이 코레일 측과 심각하게 대립하다 사업 주도권을 내놓고 철수하는 위기 상황이 벌어지기도 했다. 여기에 현지 주민들의 반발, 경기 침체로 인한 사업성 악화도 원활한 사업 추진을 어렵게 만들었다.

좌초되는 듯했던 용산국제업무지구는 이후 새로운 투자해법들이 제시되며 다시 탄력을 받기 시작했다. 우선 삼성물산이 사업운영권을 내놓은 뒤 LG CNS, LG전자 등이 신규 사업자로 참여하게 됐다. 지난해 7월엔 사업 참여자들이 유상증자로 자본금을 늘리는 한편 땅 주인인 코레일이 4조원이 넘는 랜드마크 빌딩의 사전매입, 토지대금 분납에 따른 이자 대폭 인하 등에 합의하면서 전기를 맞게 됐다.

도심에 100층짜리
업무용 빌딩도 늘어

이를 통해 용산국제업무지구 조성 사업은 자금 압박을 상당 부분 덜어내게 된 것이다. 사업에 다시 탄력이 붙은 용산국제업무지구는 최근 이곳에 들어서게 될 23개 초고층 빌딩의 최종 디자인을 완성해 공개했다.

용산국제업무지구 개발사업의 자산관리위탁회사(AMC)인 용산역세권개발 측은 이 설계안을 바탕으로 오는 9월까지 기본설계를 마치고, 내년 상반기에 건축허가를 받은 뒤 곧바로 착공에 들어간다는 계획을 세우고 있다. 계획대로라면 2016년에 완공될 것으로 보인다.

서울 도심에 100층짜리 업무용 빌딩 신축이 크게 늘어나고 있는 가운데 주거용 건축물의 마천루 경쟁도 본격화되고 있다. 특히 주거용 건축물의 경우 입주민들이 생활하는 터전이라는 점에서 주거만족도를 높이는 각종 첨단기술 및 공법이 적용되고 있다.

한 전문가는 “도심지역 땅이 절대적으로 부족한 만큼 주거용 건축물도 초고층으로 지을 수밖에 없고, 이에 따라 이를 뒷받침할 수 있는 각종 첨단기술이나 공법도 꾸준히 개발되고 있다”고 말했다.

건설업계에 따르면 서울 용산랜드마크 빌딩 시공사가 선정된 이후 초고층 주거용 건축물에 대한 관심이 높아지고 있다. 포스코건설은 인천 청라지구에 58층짜리 주상복합건물 ‘더 레이크파크’를 짓고 있다. 인천경제자유구역 청라지구 A28블록에 들어서는 이 건물은 766가구 규모다.

주거용 건물도 “높이, 더 높이”
건설사들 최첨단 공법 적용

서울 용산지역에 들어서는 용산랜드마크 빌딩은 동부건설 작품이다. ‘센트레빌 아스테리움 서울’은 35층짜리 주상복합건물로, 이미 골조공사 등이 마무리된 상태다. 이 건물이 완공되면 용산공원과 남산까지 볼 수 있는 최적의 단지라는 평가다.

풍림산업은 인천 남구 학익동에 53층짜리 초고층 주상복합 ‘용현학익 엑슬루타워’를 공사 중에 있다. 지상 53층으로 아파트 중에서는 삼성동 아이파크를 뛰어넘어 역대 최고층이다.

금호건설은 경기도 부천시 중동신도시에 ‘리첸시아중동’을 분양 중이다. 최고 66층 238m 높이로 ‘부천의 타워팰리스’로 불리며 부천 스카이라인을 바꿀 랜드마크로 떠오르고 있다. 현재 분양 중인 주거 중에서 가장 높은 층수를 자랑한다.

업무용 빌딩과는 달리 주거용 건축물은 입주형태가 다르기 때문에 여러 가지 공법이 적용된다. 입주민들이 함께 살고 있기 때문에 삶의 질을 철저하게 보장해야 되는 과제가 있다.

포스코건설은 창호근접추종공법을 개발, 인천 청라지구에 58층짜리 주상복합건물 ‘더 레이크파크’에 적용하고 있다. 이 공법은 건축물의 창호공사를 골조공사 후 최단기간 내에 시공하는 것이다.

일반건축물의 경우 골조가 10층 올라가면 1층부터 창호공사를 시작하는데, 창호근접추종공법은 골조가 3층 올라가면 1층부터 창호공사를 시작하는 것이다. 회사 관계자는 “이럴 경우 공기가 크게 단축되는 효과가 있고, 당첨자들도 여유 있게 이사를 올 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.

“국토 좁아 앞으로
 블루오션이 될 것”

동부건설은 내년 입주를 앞둔 ‘센트레빌 아스테리움 서울’에 BIM (Building Information Modeling)을 기반으로 통합설계관리를 적용했다. BIM은 3차원 컴퓨터 프로그램을 이용해 건축물을 입체적으로 설계하는 기법으로, 기존의 2차원 설계방식에 비해 설계 오류 및 시공상의 문제점을 사전에 파악할 수 있어 공사비를 절감할 수 있다.

현재 마무리공사가 한창인 현대산업개발의 지상 72층짜리 주상복합아파트 ‘해운대 아이파크’도 새로운 공법을 선보여 눈길을 끌었다. 현대산업개발은 해운대 아이파크를 건설하면서 고강도 콘크리트 기술, 칼럼쇼트닝 보정 설계 등을 적용했다.

고강도 콘크리트는 초고층 건축에서 필수적인 사항으로 현대산업개발은 장시간 화재에 노출됐을 때에도 견딜 수 있는 내화성능까지 갖춘 고강도 콘크리트 기술을 자체 개발해 적용한 것이다. 또 초고층빌딩의 기둥축소 현상을 보정하는 칼럼쇼트닝 보정 설계를 적용해 지진 및 해일 등 자연재해에도 견딜 수 있도록 설계했다.

업계 관계자는 “최근 들어 초고층 건물에 대한 관심이 높아지면서 설계나 공법 등도 새로워졌다”며 “국토가 좁고, 도심 개발용지가 절대적으로 부족한 상황에서 초고층 주거용 건축물은 앞으로도 크게 각광을 받는 블루오션이 될 것”이라고 강조했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사