정·관·재계를 떠들썩하게 하고 있는 양재동 파이시티. 그리고 사업자를 선정한 지 5년이 지나서야 기공식을 가진 알파돔시티 사업. 최근 대규모 부동산 개발 프로젝트에 관심이 모아지고 있다. 부동산 시장뿐만 아니라 대한민국 전체를 들었다 놨다 하는 PF사업들을 점검해봤다.

정권 실세들 금품수수 의혹 양재동 파이시티 주목
초대형 프로젝트 인허가 어려워 유혹 빠지기 쉬워

최시중 전 방송통신위원장 등 정권 실세들의 금품수수 의혹으로 세간의 주목을 받는 ‘파이시티’사업은 어떤 사업일까. 파이시티는 서울 서초구 양재동 화물터미널 부지에 대형 복합유통센터를 조성하는 사업으로 9만6007㎡ 부지에 지하 6층, 지상 35층, 5개동으로 판매시설 및 업무시설, 교육연구시설, 운수시설 등이 들어설 예정이다.

자금만 충분하다면…
로비 없이 안 된다?

총 사업비만 2조4000억원에 달한다. 연면적도 75만8606㎡에 달해 단일 복합유통센터로는 국내 최대 규모다.
시행사로 사업을 추진해온 (주)파이시티는 지난 2006년 부지 매입을 마쳤지만, 이후 인허가 지연으로 어려움을 겪었다. 사업지 용지는 1982년 당시 ‘유통 업무설비’로 용도 지정돼 있었지만, 2006년 5월 서초구 원지동 추모공원과 연결된 도로를 넓히는 등 기부체납을 통해 대규모 상업시설 조성이 가능해졌다.

하지만 설계상의 문제를 보완한다는 이유로 2009년 11월에서야 건축 인허가를 받을 수 있었다. (주)파이시티는 이 과정에서 인허가를 빨리 받기 위한 로비에 나서는 동시에 1조450억원에 이르는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받기도 했지만, 이후 금융위기와 부동산 경기침체 등이 맞물리면서 사업은 제 궤도에 오르지 못하고 대출금도 갚지 못하는 지경까지 이르렀다.

설상가상으로 2010년 2월과 6월엔 연대보증을 섰던 시공사 대우차판매와 성우종합건설이 잇따라 워크아웃에 들어가면서 우리은행 등 채권단이 법원에 파산을 신청했다. 결국 지난해 12월 (주)파이시티가 법정관리(기업회생절차)에 들어가면서 채권단이 대출금을 출자전환해 사업시행권과 부지가 모두 채권단에 넘어가는 처지에 이르렀다.

부동산 전문가들은 대규모 PF사업의 특성상 제2·3의 파이시티가 나올 수 있다고 전망하고 있다. 대규모 PF 개발사업 특성상 수많은 인허가 과정을 거쳐야 하는 데다 금융권 대출 비중이 상대적으로 크기 때문에 ‘정치권 로비’에 대한 유혹이 크기 때문이다. 글로벌 금융위기로 자금조달이 막히는 특수한 상황이 발생하기도 했다.

건설업계는 대규모 개발사업의 경우 인허가가 장기화되기 마련이고 이 과정에서 막대한 대출이자에 부담을 느끼는 시행사 등이 차라리 돈을 써서 정부 고위층을 통해 기간을 단축하고자 하는 유혹에 빠지기 쉽다고 지적한다. 사업이 장기화되면서 나가는 이자보다는 훨씬 싸게 먹히는 이유에서다.

전국 공모형 PF 31개…사업비 81조원
상당수 자금조달 등 문제로 추진 차질

공모형 PF사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 토지를 제공하고, 민간이 출자한 프로젝트 금융투자회사(PFV)가 사업을 추진하는 형태를 말한다. 대한건설협회에 따르면 2011년 12월 현재 전국의 공모형 PF사업은 총 31개 사업, 81조1000억원에 이른다.

하지만 상당수가 글로벌 금융위기 이후 자금조달과 수익성 등의 문제로 사업 추진에 차질을 빚고 있는 상태다. 이들 사업장 대부분이 토지대금 연체이자를 둘러싼 금융상 갈등이나 주상복합빌딩 평형변경을 비롯한 사업계획 변경 등으로 발주자와 주간사, 금융기관 간 이해관계가 얽혀 있어 수십조의 돈이 묶이며 건설업계 경영난의 단초를 제공한 것으로 파악돼 정부는 금융사와 건설업계 간 해결책 마련에 부심하고 있다.

서울 강남 세곡동 헌인마을에 고급 주택단지를 짓는 헌인마을 PF 프로젝트도 파이시티와 비슷한 경우다. 삼부토건과 동양건설산업이 공동 시공사로 대출금 4270억원에 대해 각각 절반씩 지급보증을 섰으나, 글로벌금융위기 직후 두 회사 모두 잇달아 기업회생절차(법정관리)를 신청하면서 주저앉았다.

강남구의 인허가 절차가 지연되는 등 일정이 미뤄지면서 이자 부담이 커졌고, 인허가 과정에서 당초 아파트와 주상복합, 타운하우스를 골고루 짓는다는 안에서 3층 이하 빌라와 단독주택을 건설하는 쪽으로 방향이 틀어지면서 사업성도 떨어졌다.

퇴짜…결국 무산
줄줄이 주저앉아
 
총사업비 3조6783억원, 133층 높이 상암DMC랜드마크타워 사업도 인허가로 무산될 위기다. 2009년 서울시와 초고층빌딩개발 사업계약을 맺은 시행사 서울 라이트타워는 현재 건물 높이를 낮추는 사업계획변경을 추진 중이다. 지난해 건물 높이를 100층으로 낮춘다고 했다가 서울시에 퇴짜를 맞았고, 올해는 70층으로 낮추는 사업계획 변경을 추진하고 있다. 하지만 서울시는 시큰둥하다.

두바이의 부르즈 칼리파에 이어 세계에서 두 번째로 높은 빌딩(높이 640m)으로 건립할 예정이었던 상암DMC랜드마크타워는 지상 133층 규모의 원안을 지상 70층 높이로 변경하는 수정안을 서울시에 제출한 상태다. 서울시는 착공 시한을 5월 말로 늦추고 계획 변경안을 협의 중이다.

한 부동산 전문가는 “최근 대형 PF 사업이 자금 조달 문제로 인해 사업 진행이 지지부진하지만 모두 파이시티와 같은 경우라고 볼 수 없다”면서 “규모가 큰 대형 건설사업의 경우 경기가 뒷받침되지 않는데, 인허가 과정이 늘어지게 되면 건설사의 부담이 커지기 때문”이라고 말했다.

반면 안정적인 궤도에 올라선 PF사업도 있다. 바로 용산 국제업무지구와 판교 알파돔시티 등이다. 두 사업은 이미 정상화 발판을 마련한 상태. 이에 따라 부동산시장 침체로 최근 몇년 새 지지부진한 전국의 주요 공모형 PF사업의 향방에도 관심이 쏠리고 있다.

국제업무지구·알파돔시티 재개
정체 10여 곳 정상화 여부 관심

관련 업계에 따르면 용산역세권개발(주)은 조만간 용산국제업무지구에 들어설 23개 초고층 빌딩 설계안을 확정, 계획설계(SD) 결과 보고회를 개최하고 미래 용산의 스카이라인을 공개한다.

용산역세권개발은 지난 1월 1855억원 규모의 설계용역을 발주한데 이어 올 하반기에는 8조원 규모의 공사를 한꺼번에 발주할 예정이다. 또 내년 상반기 착공 및 분양에 나서 2016년 말 사업을 마무리 짓는다는 계획이다.

총 사업비 31조원이 투입될 이 개발 프로젝트는 지난해 상반기까지만 해도 자금 조달에 어려움을 겪으면서 사업이 좌초될 수 있다는 극단적인 관측까지 나왔다. 그러나 코레일의 대규모 토지대금 이자 탕감과 대금 납부 시점 연기 결정에 이어 주요 건물 설계사와 랜드마크 빌딩 시공사까지 선정되면서 사업 추진을 위한 진용을 완전히 갖췄다는 평가다.

판교신도시 알파돔시티 PF사업도 지난달 24일 사업자 선정 5년 만에 첫 삽을 떴다. LH(한국토지주택공사)는 이날 오후 기공식을 갖고 사업을 본격화한다는 계획을 밝혔다.

지난 2월 LH는 사업기간 연장 및 단계별 개발, 대물 인수, 토지대금 납부조건 완화 등을 통해 사업정상화 발판을 마련했다. 민간 출자사도 공사비 절감, 자산 선매각 등의 노력으로 착공에 필요한 1조5000억원의 자금 조달하는 방안을 확정했다.

알파돔시티는 신분당선 판교역 인근 중심상업용지 13만8000㎡ 부지에 들어서는 복합개발단지다. 주상복합과 백화점·호텔·상업시설 등을 짓는 대규모 공모형 PF사업이다.

2007년 민간사업자를 선정해 주택건설 사업계획까지 승인됐지만 부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화 우려로 사업이 지연돼왔다. LH는 오는 6월 6-4블록과 6-3블록 및 주상복합 블록 등 1단계 사업을 착공하고 9월 주상복합아파트 931가구를 분양할 예정으로 알려졌다.

5곳 계획안 조정 중
아예 착공 늦추기도

이밖에도 현재 국내에서 진행 중인 대형 공모형 PF사업은 약 10건에 이른다. 이 중 경기도 남양주 별내역 인근에 업무·주거기능이 집적된 복합단지를 짓는 ‘남양주 별내 복합단지’, KTX 광명역 인근에 고층 아파트와 오피스텔·쇼핑몰을 조성하는 ‘광명역세권복합단지 개발사업’등 5곳은 지난 3월 국토해양부가 선정한 공모형 PF 정상화 대상으로 선정돼 사업계획을 조정 중이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사