2012년 부동산 시장의 화두는 역시 수익형 부동산이다. 가파른 상승곡선을 그리며 꾸준한 인기를 얻을 전망이다. 그 이유는 한동안 부동산 시장 주도주였던 아파트 시장이 가격 하락으로 냉각상태라 그렇다. 전세난 심화로 인해 주거용 임대형 부동산의 수요가 늘어나 임대료 및 매매가격이 크게 오르면서 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심이 모아지고 있다.
‘2012년 화두’로 가파른 상승곡선 그릴 전망
한동안 주도했던 아파트 냉각 “수요 대이동”
주거용 수익형 부동산은 소형주택에 대한 지속적인 수요증가로 안정적인 임대수익을 노릴 수 있을 뿐 아니라 차후 시세차익까지 노릴 수 있는 재테크 수단으로 손꼽힌다. 이에 따라 당분간 투자자들의 관심이 집중될 것으로 전망된다.
우선 강남권 수익형 부동산에 대한 청약 열기가 뜨겁다. 지난 2월6일부터 현재까지 강남권에 공급된 수익형 부동산은 모두 오피스텔로 3개가 분양됐다. 경쟁률은 평균 33대1로 모두 순위내 청약을 마쳤다. 2월24일과 25일 이틀간 청약 접수를 받은 강남역 효성 인텔리안 더퍼스트의 경우 총 358실 공급에 1만26명이 몰렸다.
358실 공급에 1만명 몰려
경쟁률 평균 33대1
수익형 부동산의 청약 열기가 뜨거운 이유는 2가지. 먼저 안정적인 임대수익이 가능하기 때문이다. 강남 오피스텔 수익률은 5%대. 전용면적 기준 21∼25㎡으로 받을 수 있는 보증금과 월세는 대략 500만원에 75만원 수준이다. 신축일 경우 보증금은 1000만원까지, 월세도 100만원 이상을 기대할 수 있다.
두 번째 이유는 환금성이다. 시세차익이 크지 않더라도 금액이 적기 때문에 매매가 쉽다. 현재 분양되고 있는 전용면적 21∼25㎡ 오피스텔의 분양가는 3억원이 넘지 않는다.
한 부동산 정보업체에 따르면 올 상반기까지 강남권에 분양을 예정하고 있는 수익형 부동산은 오피스텔 3곳과 도시형 생활주택 1곳이다. 먼저 3월 강남구 삼성동과 역삼동에서 각각 오피스텔과 도시형 생활주택이 분양 예정이다.
대우건설은 강남구 삼성동 58-2번지 일대에 ‘청담역 푸르지오 시티’ 183실을 분양할 예정이다. 지하 6층∼지상 20층 1개동 규모. 분양은 전용면적 기준 25∼29㎡ 소형만 있다. 서울지하철 7호선 청담역 2번 출구 바로 앞에 입지한 초역세권 오피스텔로 7호선을 이용해 논현, 반포 등 강남권 일대로 이동이 쉬운 곳이다. 영동대로를 따라서도 삼성역뿐만 아니라 테헤란로 등으로 이동이 쉽다.
앞으로 예상되는 임대료 수준은 보증금 1000만원에 월세 120만원 정도다. 청담역 2번 방면으로 오피스텔이 없다 보니 희소하고, 입지적으로 초역세권, 그리고 신축이란 점 때문이다.
EG건설은 강남구 역삼동 828-28번지에서 도시형 생활주택 ‘EG 소울리더’ 90가구를 3월 분양 예정이다. 분양은 전용면적 기준 13∼27㎡ 등 다양한 주택형이 예정돼 있다. 서울지하철 2호선 및 신분당선을 이용할 수 있는 강남역 역세권에 위치했다. 앞으로 예상되는 보증금과 월세는 전용 27㎡ 기준으로 1000만원에 130만원 수준.
대우건설은 세곡동 소재 강남보금자리지구 업무용지 1-1블록과 1-2블록에서 ‘강남 푸르지오 시티 오피스텔’ 390실 분양을 예정하고 있다. 분양예정 시기는 올 상반기다. 현재 수서역 인근 전용 25㎡ 소형 오피스텔의 보증금과 월세는 1000만원에 50∼60만원. 역세권으로 볼 수는 없지만 신축이고 브랜드가 있기 때문에 수서역 수준의 임대료는 형성 될 것으로 예상된다.
강동구 천호동 425-17 번지 일대에서도 오피스텔 분양을 예정하고 있다. 상반기 중으로 나올 예정으로 총 576실 규모다. 서울지하철 5호선 풍납토성역과 8호선 천호역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔이다. 현재 천호역 인근 오피스텔 수준 이상으로 임대료가 예상된다. 전용 27㎡ 기준으로 보증금 및 월세는 약 1000만원에 65∼70만원.
한 부동산 전문가는 “지난해 8·18 대책을 통해 주거용 오피스텔의 임대주택사업자 등록 허용은 물론 취득세, 재산세 면제 등 세제지원을 해주고 있어 앞으로 강남권에 나오는 오피스텔 인기는 계속될 것”이라고 말했다.
최근 들어 도시형 생활주택에 공급 과잉 논란이 일고 있는 가운데 휘트니스 센터, 공용회의실, 세탁실, 하늘 공원, 당구장, 탁구장 등 편의시설을 갖춘 도시형 생활주택이 속속 등장해 투자자나 실수요들의 관심이 높아지고 있다. 도시형 생활주택의 경우 임차인의 대부분이 20∼30대임을 감안하면 편의시설 유무 여부가 임차인을 유치하는 경쟁력을 나타내는 지표가 되고 있는 것이다. 차별화된 서비스를 제공하고 맞춤형 시설을 갖춰준다면 수익률은 물론 건물의 가치를 함께 높일 수 있다는 것이다.
보통 500만에 75만원
신축은 1000만에 100만원
업계 관계자는 “최근 도시형 생활주택 등 소형주택이 급증하면서 과거처럼 건축물 자체 경쟁력뿐만 아니라 다양한 라이프스타일을 반영한 생활서비스를 개발하는 게 중요해졌다”며 “도시형 생활주택에 생활서비스를 접목한 주택상품은 주변의 다른 주택보다 만족도가 높고, 입주자를 모집하는 것도 유리할 것”이라고 전했다.
한 수익형 부동산 전문가는 “도시형 생활주택의 공급이 늘면서 고시원의 확대판이라는 혹평도 있긴 했지만, 최근에는 이러한 말들이 무색할 정도로 새로운 변화를 꾀하며 진화하고 있다”며 “최근에는 각종 편의시설을 갖춰 싱글족, 신혼부부 등이 선호하는 맞춤형 도시형 생활주택이 속속 등장해 눈길을 끌고 있다”고 말했다.
다음은 편의시설을 확보해 분양(예정) 중인 도시형 생활주택들이다.
▲논현동 ‘한양 수자인 어반게이트’ = 한양건설은 서울 강남구 논현동 차병원사거리 인근에 도시형 생활주택 한양 수자인 어반게이트를 분양 예정이다. 지하 2층∼지상 9층에 전용면적 16∼20㎡, 총 108가구로 이뤄져 있다. 어반게이트는 지하철 7호선 학동역과 2호선 역삼역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권에 있다. 2013년 개통 예정인 지하철 9호선 삼정역과도 도보로 2∼3분 거리에 있다.
1층은 필로티 공간을 이용해 정원으로 꾸며지고 옥상은 바비큐 가든으로 만들어진다. 총 108가구 중 14가구에는 테라스도 함께 제공된다. 분양가격은 16㎡형 주택을 기준으로 2억2000만원 수준이다.
▲대림동 ‘쌍용 플래티넘S’ = 쌍용건설은 서울 영등포구 대림동에 쌍용 플래티넘S를 분양 중이다. 쌍용 플래티넘S는 총 291가구로 지하 4층∼지상 12층 규모다. 계약금 10%, 중도금 60% 이자 후불제 조건으로 2013년 7월 완공 예정이다. 쌍용 플래티넘S는 걸어서 지하철 2·7호선 대림역을 이용할 수 있다. 강남역까지 23분, 논현역은 25분이면 갈 수 있는 역세권이다. 올림픽대로·남부순환도로·서부간선도로 등도 가깝다.
16만명이 상주하는 구로와 가산디지털단지가 인접하고 LG전자 연구소, 패션 아울렛 단지 등도 주변에 있어 1∼2인 임대수요가 풍부하다. 인근에 홈플러스·테크노마트·이마트·롯데백화점·타임스퀘어·가산패션타운 등이 있다.
▲부천시 원미 ‘정다운가’= 추산종합건설은 경기도 부천시 원미구 심곡동 146-3번지에 도시형 생활주택인 정다운가를 분양 중이다. 지하 3층∼지상 10층 연면적 3163.99㎡ 규모로 도시형 생활주택 68세대로 구성된다. 전용면적 14.88㎡ 단일평형으로 분양가는 8600만원선이다. 계약금 15% 중도금 50% 무이자 혜택이 주어진다.
부천 더블역세권(지하철 1호선·7호선)의 핵심 위치에서 도보 3분 거리로 하루 부천역 이용고객 11만명 및 유동인구 20만명의 풍부한 임대수요층을 자랑한다. 30여 개 버스노선과 서울외곽순환도로, 경인고속도로가 인접한 사통팔달의 교통중심지로 영등포 20분, 여의도 28분, 서울시청 38분, 강남 40분이 걸린다. 부천역사쇼핑몰, 이마트, 홈플러스, 롯데백화점 등 편의시설 인접해 있고, 부천대학, 카톨릭대학, 서울신학대 등 대학가 등이 형성되어 있다. 2012년 10월 입주 예정.
▲부산 동래 ‘대원칸타빌’= 대원은 부산 동래구 온천동에서 도시형 생활주택과 오피스텔이 결합된 명륜역 대원칸타빌 373가구를 3월 분양한다. 지하 4층∼지상 16층 1개동 총 373가구로 이뤄졌다. 전용면적 18.51∼29.96㎡ 총 11개 타입의 도시형 생활주택 50가구과 오피스텔 323실로 구성됐다.
내부에는 시스템에어컨과 개별창고, 대형 붙박이장 등 풀퍼니시드 시스템을 적용했다. 인근에는 롯데백화점과 롯데시네마, 롯데마트가 위치하고 있다. 도시철도 1호선 명륜역이 도보 3분 거리로 15개 버스노선과 시외버스터미널, 만덕터널이 인접했다. 반경 1km내에는 홈플러스, 메가마트, CGV, 대동병원이 자리 잡고 있다. 최근 동래역 환승으로 인해 서면·연산 로터리 상권과 비교될 정도로 많은 유동인구가 예상된다.
상가시장도 모처럼 분양열기가 뜨거워질 전망이다. 한동안 주춤했던 판교신도시 상가시장의 경우 알파돔시티가 사업자 선정 5년 만에 정상화되어 상권활성화에 분위기를 띄울 것으로 보인다. 올해 개통 예정인 7호선 연장선, 분당선 연장선 등 인근 지역 상권이 활기를 띌 전망이다.
여기에 서울 역세권 대형 복합상가들이 3월에 대거 선을 보일 예정이다. 아파트 단지 배후가 확보된 서울 및 인근지역 택지지구도 분양에 나서 모처럼 상가시장 분위기가 고조될 것으로 관측된다. 이외에 입주가 한창인 광교·세종신도시 등에도 상가분양이 봇물을 이룰 것으로 보인다.
상가투자에서 가장 우려되는 부분은 공실이다. 공실의 위험에서 벗어나 적정 수익을 얻으려면 배후세대가 얼마나 풍부한지, 투자하려는 상품이 임차인이 선호하는 입지인지를 투자 전에 꼭 따져봐야 한다.
한 상가 전문가는 “상가투자에서 안정적인 임대 수익을 위해서는 투자하려는 상가가 임대수익 확보가 용이한 입지 여건이 가장 중요하다는 점을 명심해야 한다”며 “자기자본을 고려한 투자가 필요하며 최소 3년을 내다보는 장기적인 투자가 요구된다”고 조언했다.
오피스텔…분양만 하면 청약 몰려
도시형 생활주택…다양한 편의시설
상가…상반기 유망지역 분양 봇물
다음은 올 상반기 분양(예정) 중인 상가들이다.
▲망우역 ‘이노시티’상가 = 현대엠코는 3월 서울 상봉재정비촉진지구 망우역 복합역사 앞에서 대형 쇼핑몰 현대엠코 이노시티를 분양한다. 지하 7층∼지상 48층 초고층 주상복합(상봉 프레미어스 엠코) 내 상가로 서울의 단지 내 상가 중에서 두 번째 규모다. 현대엠코 이노시티는 상봉 프레미어스 엠코의 지하 2층∼지상 11층에 조성되며 연면적 12만6027㎡, 길이 316ｍ에 이르는 대규모 쇼핑 공간이 조성된다. 2013년 11월 준공 예정.
▲신정동 ‘서남프라자’ = 서울 양천구 신정동 신정3지구 B2-1·2 소재 서남프라자 상가도 분양 중에 있다. 지하 2층∼지상 7층 규모 2개동으로 구성되며 각 29개 점포씩 총 58개의 점포를 분양한다. 지상 1층은 금융·의료·음료·기호음식·근린생활용품 등이, 지상 2층은 미용뷰티·전문식당·카페 등이, 지상 3층∼6층은 학원·메디컬·클리닉 등이, 지상 7층은 스포츠관련업종·레스토랑 등이 들어선다. 신탁사는 무궁화신탁에서 맡았으며, 2012년 5월 준공예정이다.
모처럼 분위기 고조
상권활성화 기대 만발
▲잠실 ‘아이파크’상가 = 송파구 잠실동 잠실 아이파크 오피스텔 단지 내 상가가 분양 중에 있다. 오피스텔은 지하 6층~지상 10층 2개동이다. 상가는 지하 1층~지상 3층까지 입점한다. 총 24개 점포이며, 그중 19개 점포가 1층에 있다. 계약금은 분양가의 10%. 중도금 무이자 융자 혜택이 주어진다.
▲용산 ‘프라임팰리스’상가 = 동아건설은 용산 프라임팰리스의 상가를 분양 중이다. 용산 프라임팰리스는 지하 2층∼지상 20층 규모로 상가는 용산 프라임팰리스의 지상 1층∼2층에 들어선다. 4·6호선 삼각지역, 효창공원역과 1호선 용산역, 남영역으로 둘러싸인 트리플 역세권 지역에 있다.
▲구로 ‘천왕골드프라자’= 서울 구로구 천왕동 천왕택지개발지구 근린생활 C-2-1 소재 골드프라자가 분양 중에 있다. 지하철 7호선 1번 출구 앞에 위치한 초역세권 대로변 코너상가로 지하철역 출구를 끼고 3개의 상가만이 들어설 수 있어 희소성이 돋보인다. 바로 앞에 버스정류장이 있어 유동인구 확보에도 유리하다. 지하 2층∼지상 7층 총 점포수 37개 연면적 4328.99㎡ 규모로 2012년 9월 준공예정이다.
▲강동 ‘중앙프라자’= 서울 강동구 강일동 679번지 상업용지 C4-3 소재 중앙프라자가 분양 중에 있다. 지구 내 유일한 상업지역으로 상가비율도 1.2%로 희소성이 높게 평가된다. 중앙프라자는 좌우로 주민센터, 지구대, 우체국 등 공공시설과 공영차고지를 두고 있다. 메인 사거리 코너자리에 위치해 유동인구 확보에 있어 유리하다. 지하 4층∼지상 10층 총 점포수 48개 연면적 9427.36㎡ 규모로 2012년 11월 준공예정이다.
▲안양 ‘스마트프라자’ = 경기 안양시 동안구 관양동 201-2·3 소재 스마트프라자가 분양 중에 있다. 스마트프라자는 지구 내 초입에 자리하고 있으며 관양대로 대로변이자 사거리 코너에 위치해 접근성이 좋다. 지하철 4호선 인덕원역이 도보 5분 거리에 위치해 있다. 지하 3층∼지상 6층 총 점포수 35개, 연면적 1만5205.895㎡ 규모로 2013년 6월 준공예정이다.
장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사
