올해는 총선과 대선이 동시에 열린다. 이에 따라 경기회복의 기대감이 어느 때보다 크다. 다시 말해 부동산 투자의 적기란 얘기다. 올해 어느 지역 상권이 뜰까. 임진년 주목할 상권을 꼽아봤다.

수원역, 잇따른 교통 호재…점포 권리금 ‘껑충’
부평역, ‘역세권+오피스권’인천 최고 복합상권

자영업자들은 올해 주목할 만한 수도권 소재 상권으로 수원역 일대를 지목했다. 점포거래 전문기업 점포라인이 자사 홈페이지를 통해 지난 1월 한 달간 진행한 ‘올해 주목할 만한 수도권 소재 상권은?’의 설문조사 결과, 전체 응답자 236명 중 78명(33%)이 수원역 상권을 선택했다.

33% 수원역 선택
유동인구 20만명

수원역 상권은 국철 1호선 수원역을 중심으로 발달한 상권이다. 서울로 출퇴근하는 직장인이나 수원 일대 대학으로 통학하는 대학생이 대부분 거쳐 가는 곳으로 하루 유동인구만 20만명을 상회하는 지역. 유동인구만 놓고 보면 서울 명동도 부럽지 않은 수준이다. 아울러 이달 초 수원시가 민간기업과 비용분담 공동협약을 체결하는 등 수원 역세권 개발의지를 강하게 보이고 있다는 점은 상권의 향후 전망을 더욱 밝게 하는 요소다.

수원역 일대는 도로체계가 제대로 정비되지 않아 자가용 접근성이 떨어진다는 지적을 받아왔지만, 개발을 통해 이 부분에 대한 개선이 이뤄지면 상권을 찾는 이들은 더욱 늘어날 수밖에 없다는 게 전문가 조언이다. 여기에 수원 신도시 입주민이 대거 늘어남에 따라 지역경제 규모가 커지면서 업계는 외부인구와 지역민 소비가 모두 활발한 수원역이 최대 수혜지역이 될 것으로 분석하고 있다.

다만 상권이 형성된 후 오랜 시간이 지난 상태라는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 한 상권정보업체 대표는 “같은 상권 내에서도 건물과 점포별 노화의 정도 차이가 상당하기 때문에 점포를 얻을 때는 반드시 현장을 직접 방문해서 꼼꼼히 확인해야 한다”고 말했다.

수원역 상권은 잇따른 ‘교통 호재’로 들썩이고 있다. 2013년 말 서울 왕십리와 수원을 잇는 지하철 분당선, 현재 역 앞에서 공사가 한창인 수인선 복선전철은 2015년 말 개통 예정에 있다. 2016년에는 서울 강남역과 수원시 영통구 광교신도시로 이어지는 신분당선도 들어선다.

2010년부터 KTX가 수원역에 정차하기 시작한 데 이어, KTX 출발역으로 바꾼다는 계획도 나온 상태다. 하루 최대 20만명인 수원역 유동인구는 4∼5년 뒤에는 30만명까지 늘어날 전망이다. 서울과 인천은 물론 안산·화성·시흥 등 경기도 주민들의 이동이 한층 편해진다.

이런 교통 호재는 수원이 명실상부한 경기 남부권의 최대 교통 요충지로 부상하는 것이어서 지역 상인들의 기대감은 최고에 달한 상태다. 가장 혜택을 볼 것으로 전망되는 상권 중 하나는 수원역 맞은편에 음식점·커피숍 등이 포진한 ‘테마거리’다. 수원에 거주하는 10∼30대뿐만 아니라 서울이나 오산·안양 등으로 출퇴근하는 직장인, 수원역에서 경기 남부권 대학으로 통학하는 대학생들이 즐겨 찾는 곳이다.

이런 기대감은 점포 권리금에도 반영되고 있다. 상권정보업체 점포라인에 따르면 수원역 인근 점포의 3.3㎡당 평균 권리금은 글로벌 금융위기 직후 2009년 125만원이던 것이 작년 말 257만원 선까지 올랐다.

점포라인 관계자는 “수원역이 인근 주요 도시를 모두 아우르는 교통편을 갖추게 되면 이 지역 상권이 인근 지역의 소비 수요를 빨아들이는 ‘중력 효과’가 나타날 수 있다”고 말했다.

서민들이 주로 찾는 수원역전시장이나 매산시장 등의 영세 상인들도 수원에서 인근 지역으로 출·퇴근하는 직장인이나 외국인 노동자가 늘어나면서 역세권 수혜를 볼 수 있다고 기대하고 있다.

그러나 수원역 인근 상인들에게 장밋빛만 있는 것은 아니다. 수원역이 교통의 요지로 떠오르면서 롯데자산개발이 수원역 인근에 백화점·대형마트·쇼핑몰·영화관 등을 갖춘 연면적 21만㎡ 규모의 롯데몰을 짓기로 했기 때문이다.

2003년부터 수원 지역 대표 백화점으로 군림한 애경의 AK플라자도 2014년 완공 예정으로 수원역과 연결된 연면적 8만6000㎡ 규모의 쇼핑몰을 새로 지을 계획으로 알려졌다. 두 대형 쇼핑몰이 문을 열면 수원역 주변의 중·저가 의류매장이나 액세서리 가게 등은 매출 감소가 불가피한 상황이다.

수원역에 이어 많은 선택을 받은 곳은 인천 부평역 상권이었다. 부평역 상권도 올해 주목 받는 지역 중 하나로 꼽히고 있다.

‘안양 1번가, 안산 중앙동, 의정부 중앙로…’
수도권서 뜨는 상권 주목…자영업자들 몰려

부평역 일대는 역세상권의 특징과 오피스 상권의 특징이 어우러진 인천 최고의 복합 상권. 지역 명물로 통하는 지하상가 역시 활발한 모습을 보이고 있어 올해도 인천 최고 상권의 위상을 굳건히 할 전망이다.

인천의 동쪽 끝에 위치한 부평구는 원래 김포평야의 일부로 곡창지대였으나 수출공업단지가 대규모로 들어서면서 급속히 변모되었다. 주변에 대우자동차 등의 산업단지와 대규모의 아파트단지가 형성된 부평상권은 부평역 주변을 중심으로 인천최대의 상권으로 발전되고 있다.

1899년 개통되어 105년 동안 서울과 인천을 쉴 새 없이 연결해온 경인선국철은 서울역에서 노량진, 영등포를 지나 부천을 거쳐 인천의 관문인 부평을 지나간다. 부평은 영등포공업단지와 인천임해공업지대 사이에 위치해 있어 경인공업지대의 중심에 해당되는 곳이다.

따라서 자연히 교통시설이 발달할 수밖에 없는 위치상의 장점을 가질 수밖에 없다. 실제로 현재 부평역은 기존의 1호선과 인천선이 환승하는 유일한 지점으로 서울등지로 출퇴근하는 사람들뿐만 아니라 인천시민들 역시 가장 많이 이용하는 지하철역이다.

뿐만 아니라 부평역을 중심으로 시내버스 16개, 좌석·광역·공항버스 13개, 마을버스 30여 개의 노선이 운행 중이다. 여기에 부평역 2km거리에 서울외곽순환고속도로와 연결되는 송내IC가 위치해 있는 것을 보면 부평역이 외부의 인구를 유입할 수 있는 요소를 찾아내기는 어렵지 않다.

낮에 주부들 많고
밤엔 젊은층 몰려

이러한 지리적 요건과 함께 발전해온 부평역 일대는 대우자동차 부평공장이 대우사태로 흔들리고 중소기업들이 연쇄적으로 어려움을 겪으면서 지역경제의 침체와 함께 한동안 위기를 겪기도 했지만, 여전히 인천의 문화·경제의 중심지이자 가장 번화한 상권으로 평가받고 있는 곳이다. 2000여 세대의 동아아파트를 비롯해 부평극장, 재래시장, 대한예식장, 롯데백화점, 현대백화점, 대한극장, 진선미예식장 등과 주변 10여 개의 은행 및 금융기관이 밀집해 있다.

부평역 상권은 10∼20대 상권의 대표적인 예로 꼽힌다. 부평지하상가의 1000개가 넘는 매장은 대부분 여성의류, 화장품, 쥬얼리, 이동통신 등 젊은층을 대상으로 한 업종이 대다수이다.
또 번화길과 문화의 거리를 중심으로 형성된 로데오거리는 인천최대규모의 의류 상권으로 국내 유명 의류브랜드 다수가 집결해 있는 곳이다. 유동인구를 분석해보면 낮 시간대에는 대형마트를 이용하는 주부들이 많고, 저녁이 되면서 10∼20대의 유동이 급격히 많아지는데, 저녁 6∼8시 사이가 가장 많은 유동인구가 모이는 시간대다.

먼저 부평로데오거리를 살펴보면 건대입구역에 있는 로데오거리와 비슷한 느낌을 준다. 이곳의 임차시세는 1층 50㎡(15평) 매장을 기준으로 권리금 2억2000만∼3억5000만원 수준인데 서울시내의 웬만한 상권보다 높은 수준임을 알 수 있다.

특히 번화1길 ABC마트에서 문화의 거리 르까프매장까지의 의류 상권은 부평역 로드상권 중 최고의 요지로 분류되는 곳이다. 텔슨상호저축은행을 끼고 시장로터리로 내려가다 왼쪽 편에 있는 더바디샵 매장에서 로데오 초입으로 연결되는 골목도 미샤, 더페이스샵 등이 입점해 있는 상급지라 할 수 있다.

다만 의류·화장품 등의 업종다수가 지하상가 내에 입점해 있는 상태여서 상당부분의 소비가 지하상가 내에서 이루어지기 때문에 많은 창업자들이 로데오거리보다는 오히려 지하상가에 점포를 내려는 성향을 가진다는 점을 눈여겨 봐야 한다.

문화의 거리의 경우 소비연령층이 다소 높은 것이 특징인데 입점해 있는 브랜드 역시 30∼40대 위주의 것이 많은 편이다. 시세는 권리금 1억∼2억원, 보증금 6000만∼1억원, 임대료 120만∼210만원 수준이다. 매장 앞에 노점상이 길게 자리 잡고 있어서 길 건너편에서의 간판노출이 쉽지 않다는 점은 감안해야 한다. 

시장길 대로변과 그 밖의 지역은 위의 입지에 비해 다소 여건이 떨어지지만 경우에 따라 업종선정이 잘 된 자리의 경우 상당한 매출이 기대되는 곳이다. 시장길 대로변은 패스트푸드, 이동통신, 분식 등이 주업종이며 진선미예식장으로 이어지는 먹자골목은 중대형 음식점 위주의 상권이다.

시세는 99㎡(30평) 규모의 음식점을 기준으로 권리금 8000만∼1억7000만원, 보증금 1억2000만∼2억원, 임대료 280만∼380만원 선으로 권리금은 저렴하고 보증금이 높게 형성되어 있는 것이 특징이다. 젊은 사람들과 퇴근길 직장인이 동시에 몰려드는 곳이 바로 먹자골목이어서 오히려 판매업종보다 음식점 장사가 더 실속 있다는 현지인들의 설명이 일리가 있어 보인다.

부평역 상권의 또 하나의 자랑거리인 부평지하상가는 서울강남역에 비견될 정도로 큰 규모를 자랑한다. 점포수만 1100여 개에다 8000여 평의 규모로 형성된 이곳은 10∼20대가 소비의 70% 이상을 차지하는 상권으로 중저가 캐주얼 의류와 여성의류, 화장품 등이 주업종이다.

역사건물 내에 롯데마트와 멀티플렉스극장이 입점해 있는데다 부평역지하상가와 신부평지하상가, 성일로지하상가, 중앙지하상가 등이 하나의 큰 지하상권을 형성하고 있다. 지하상가 자체에서 소비행위를 하는 계층이 매우 많은 것이 장점이지만 화장품과 같은 일부업종은 너무 많이 입점하는 바람에 몇몇 매장이 조기에 문을 닫는 사태가 벌어지기도 했다.

“올 수도권 상권은
불황서 자유롭다”

부평지하상가의 경우 지하철역에서 멀리 떨어진 곳까지 상가가 길게 퍼져 있어서 위치에 따른 매출차이가 매우 큰 편이므로 점포를 구할 때 가급적이면 지하철 이용자들의 동선이 확보되는 자리를 일순위에 두어야 할 것이다. 시세는 위치에 따라 큰 편차를 보이는 가운데 1층 2칸(5∼6평 안팎)기준으로 보증금 2000만∼4000만원, 임대료 70만∼180만원, 권리금 5000만∼3억원까지 형성되어 있다.

동인천역사와 주안역 상권이 상권의 힘을 유지하지 못하고 차츰 하락세를 겪고 있는 것과는 달리 부평역 상권은 아직까지 커다란 어려움 없이 꾸준한 성장을 계속하고 있다. 다수의 기업들이 외지로 이전함에 따라 지역경제가 위축되었던 부분들 역시 최근 수출 4공단 리모델링 등 수출산업공단의 첨단화 계획과 물류중심지로의 도시재생사업 등 자구노력의 성과가 발생된다면 어느 정도 치유될 것으로 전망된다.

아울러 낙후된 시설과 대형유통시설의 진입으로 활기를 잃어가던 부평종합시장 등 재래시장들도 다양한 현대화 사업을 통해 다소나마 활기를 찾아가고 있는 것으로 알려지고 있다. 이와 같은 변화의 시도가 성공적으로 진행됨에 따라 부평역 상권은 구매력이 왕성한 10∼20대를 공략하는데 성공함과 동시에 지역 상권으로서의 역할도 수행할 수 있는 명실상부한 인천제일의 상권으로 평가받고 있다.

수원역과 부평역 상권에 이어 안양 1번가 상권을 선택한 응답자가 42명(18%), 안산 중앙동 상권을 선택한 응답자가 35명(15%), 의정부 중앙로 상권을 선택한 응답자가 28명(12%) 순이었다. 비록 수원역과 부평역 상권을 선택한 응답자가 절반을 넘었지만 다른 지역을 선택한 응답자들 역시 비교적 고르게 분포하고 있는 것으로 나타났다. 수도권 주요 상권은 불황에서 비교적 자유로울 것이라는 자영업자들의 믿음이 그대로 드러난 모습이다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사