부동산 시장이 요동치고 있는 가운데 ‘황금알을 낳던’ 아파트 인기가 시들해지고 있다. 가격이 오르긴커녕 하락세를 면치 못하고 있기 때문이다. 투자자들은 난감하다. 어디에 돈을 묻어야 할지 고민이다.

과거 하루에 몇 천만원씩 올라주면서 효자 노릇을 해주던 아파트 가격이 주춤하면서 아파트를 대체 할 수 있는 다른 부동산에 대한 기대가 높아지고 있다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 부동산 시장은 이미 투자 중심에서 실수요자 중심으로 재편이 됐고, 저출산 등으로 아파트 수요인 인구가 해마다 줄어들고 있다.

수도권을 제외한 대부분 지역의 주택보급률이 100%를 넘어섰다. 반면 정부가 보금자리주택, 시프트 등 메리트가 큰 주택 공급을 늘리면서 일반 아파트에 대한 선호도가 크게 떨어지고 있다. 앞으로 부동산 투자자들은 다변화된 주거문화와 인구구조 변화에 맞춰 포트폴리오를 구성해봐야 한다.

그렇다면 앞으로 아파트의 효자 노릇을 대신해 줄 부동산은 무엇이 있을까?
▲시니어타운 = 우리나라는 이미 고령화 시대에 접어들었다. 지난 2000년 65세 이상 노인 인구가 7%가 넘는 고령화 사회로 들어선 데 이어 2018년에는 노인 인구가 14%를 넘는 고령사회로 접어들 것으로 예상되고 있다.

각 업계에서도 고령화 시대에 발 맞춰 다양한 상품들을 쏟아내고 있다. 부동산에서 시니어타운이 바로 그 상품이다. 생애 주기가 길어져 100세 시대가 도래하면서 시니어타운은 편안하고 행복한 노후를 위한 매력적인 하나의 대안으로 떠오르고 있다. 산 깊숙이 자리 잡던 실버주택이 아니다. 주거, 의료, 문화, 헬스가 복합된 선진형 ‘시니어타운’의 매력이 노인들에게 크게 어필되고 있다.

특히 지난해 3월 노인복지법 개정에 따라 60세 미만인 사람도 입주가 가능하고 일반인에게도 양도 및 임대할 수 있는 등 재산권 행사 또한 자유로워져 앞으로 일반인들의 관심도 커질 전망이다. 주택 구입자 입장에서는 취·등록세를 50% 감면받고 전기요금 20%를 할인 받는 이점으로 앞으로 각광받을 전망이다.

고령화 시대 돌입
노인주택 뜰 전망

경기도 용인시 기흥구 중동 724-8번지 ‘로드랜드MC’ 시니어타운이 분양 예정이다. 대지면적 약 17만3000㎡, 10개동 지하 5층~지상 23층 규모로 임대형식인 멤버십타입 595가구와 분양형태인 오너십타입 595가구 총 1190가구로 세계 최대 규모를 자랑한다.

호텔에서나 볼 수 있는 안내데스크인 컨시어즈 데스크가 단지 입구에 들어서 생활편의 서비스 및 주치의 진료연결, 집사 역할, 영화·여행 예약 등의 전담비서 역할을 담당해 준다. 또 동백세브랜스병원과 연계해 입주자들은 건강검진은 물론 응급처지, 전담 의료진의 맞춤 상담 등이 가능하다.

시니어들은 얼마나 쉽게 시설을 이용하고 건강을 유지할 수 있는가에 주목한다. 건국대 자산관리법인인 건국AMC가 설립한 서울 ‘더 클래식500’은 이런 시니어들을 만족케 한다. 더 클래식500은 광진구 화양동 건국대병원 앞에 위치해 있으며 건대병원 의료센터와 연계돼 의료서비스를 받을 수 있다. 관리업체인 건국대재단은 입주자 개개인에게 맞춤형 건강관리 서비스를 제공하고 있다.

경기도 성남시 금곡동의 ‘더헤리티지’시니어타운은 단지 안에 458베드 규모의 보바스병원을 갖추고 있다. 단지와 맞닿아 있는 노인 전문 재활병원 ‘보바스기념병원’에서 실시하는 건강검진 등 의료서비스는 기본이다. 바로 인근에는 요양원 ‘헤리티지너싱홈’이 있는데 뇌졸중, 치매 등 장기 관리가 필요한 사람들은 너싱홈으로 옮겨 간병 받을 수 있다.

▲소호임대사업 = 과거 일부 부동산 투자자 사이에서만 영세적으로 시도됐던 ‘소호(Small Office Home Office)’임대사업이 향후 인기 상품으로 떠오를 전망이다. 소호(소형 오피스)란 공급면적이 70∼80㎡ 수준인 사무실을 말한다.

소형 오피스 임대사업이 인기를 끄는 것은 최근 1인 기업들이 늘고 있는 것이 가장 큰 이유다. 통계청에 따르면 2010년 말 기준 국내 1인 창조기업 숫자는 23만5000여 개로 우리나라 경제활동 인구 중 1%를 차지한다. 2009년 기준 20만3000여 개보다 3만2000개(15.7%) 늘어난 수치다.

‘작은 사무실 선호’
 소형 오피스 주목
 
1인 창조기업은 무(無)고용 기업인만큼 부담은 덜하고 수익률을 극대화할 수 있어 지속적으로 증가할 전망이다. 외환위기, 금융위기 등 잇따른 경제난으로 인해 최근 기업들의 마인드 변화도 한몫 한다. 2008년 금융위기 이후 비교적 넓은 공간에서 모양새를 중시하던 기업들이 비용 절감을 위해 작은 사무실을 선호하는 분위기로 바뀌고 있다. 소형 오피스는 오피스텔과 달리 화장실과 주방 공간이 없어 같은 면적이라도 넓은 공간을 사용할 수 있다.

대우조선해양건설은 서울지하철 충무로역 인근에서 ‘엘크루 메트로시티’를 분양한다. 공급면적 73∼84㎡로 소형 아파트 크기다. 충무로역과 을지로3가역이 가깝고 대기업, 은행 본사, 언론사 등이 인접해 있다. 입주는 2013년 8월이다.

쌍용건설은 명동에서 ‘쌍용플래티넘’오피스를 공급한다. 지하철 4호선 회현역과 명동역 사이에 있다. 주변에 LG CNS, 한국화이자제약, 우리은행, 한국은행 등 대기업과 관공서가 밀집해 있다.

신안건설은 성남 모란역 인근에서 ‘메트로칸’오피스를 분양한다. 중소형 오피스 120실이 상가·오피스텔 등과 함께 공급된다. 지하철 8호선과 분당선이 교차하는 환승역인 모란역 5번 출구 바로 앞에 자리하고 있다.

▲레저형 수익형 = 주5일 근무제 전면 도입, 생활수준 향상, 한류의 확산 등으로 국내 관광객은 물론 외국 관광객이 급증하고 있어 앞으로 ‘레저형’수익형 부동산 인기가 크게 높아질 전망이다. 레저형 수익형 부동산은 비수기에는 휴양·레저용 주택으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 높은 수익을 내는 상품이다.

본인이 필요할 때에는 레저용 주택으로 사용하다가 사용하지 않는 기간에는 임대를 줘 수익을 올리기 때문에 1석 2조의 효과를 기대할 수 있다. 대표적인 레저형 수익형 부동산으로는 펜션, 콘도 등이 있다. 하지만 이들 상품은 환금성이 떨어져 인기가 많이 떨어졌다.

최근에는 휴양지 중심으로 임대형 아파트, 레저형 오피스텔 등이 새롭게 부각되고 있다. 레저 오피스텔 개념을 처음 도입한 부산 해운대 ‘해운대 수자인 마린’은 이틀간의 청약 접수 결과 570실 모집에 총 7203명이 신청해 평균 12.63대1의 경쟁률을 기록했다. 레저 휴가철에는 콘도나 별장처럼 사용할 수 있는 장점이 부각되면서 부산 외 지역의 투자자들도 몰렸다.

레저형 수익형 부동산에 투자할 때에는 위치 선택이 무엇보다 중요하다. 레저형 자연경관이 뛰어나고, 레저 문화시설이 잘 갖춰져 있어서 관광객이 많아야 한다. 특히 성수기에 본인이 이용하면서 임대수익률을 극대화하기 위해서는 사계절 내내 관광객이 많은 곳을 선택해야 한다.

강원도는 기본적으로 관광 수요가 많을 뿐만 아니라 평창 올림픽 개최 등으로 수요 유입이 꾸준하다. 부산 해운대 등도 국내 관광객들이 많이 몰릴 뿐만 아니라 일본 관광객들이 많다.

제주도의 경우에는 4계절 내내 인기 지역으로 꼽힌다. 제주도 서귀포에 들어서는 ‘제주 오션팰리스’는 10년간 위탁관리를 통해 임대수익을 준다. 계약자가 사용하지 않을 때 방을 빌려주는 방식으로 수익을 얻는다. 분양가 3억원 수준인 105㎡의 경우 1박당 40만∼50만원의 숙박비를 받을 수 있을 것으로 회사 측은 예상했다. 257실 규모로 공급면적 59∼142㎡로 구성됐다.

서희건설은 부산 광안리 인근에 ‘스타힐스 센텀프리모’오피스텔을 2월에 분양 예정이다. 지하 5층∼지상 19층으로 전용 19∼46㎡ 667실로 이뤄졌다. 최상층인 18∼19층은 테라스가 있는 복층구조로 설계된다. 광안리 해수욕장이 걸어서 5분 거리고 광안대교 조망도 가능하다.

▲서비스드 레지던스 = 지난해 4월 대법원에서 불법 영업소 낙인이 찍혔던 ‘서비스드 레지던스’가 연초 합법화에 성공하며 수익형 부동산 상품으로 부활할지 주목된다. 공중위생관리법 시행령 개정안이 국무회의를 통과하면서 기존 장기 체류형 호텔인 서비스드 레지던스가 취사시설을 철거하지 않더라도 체류형 숙박업으로 등록하기만 하면 계속 영업할 수 있는 길이 열렸다.

서비스드 레지던스는 이용가가 특급호텔에 비해 상대적으로 저렴하지만 취사도구 외에 세탁기까지 갖춰져 있어 중국 관광객 등 저가형 투숙객에게 인기가 높다. 투자자로선 은행금리보다 훨씬 높은 확정된 투자수익률을 보장하는 상품도 많아 관심을 끌 만하다.

레지던스 투자자들이 관심을 둘 만한 지역은 주로 외국인 임대 비율이 높은 지역이나 금융가 주변 지역이다. 기존 레지던스 역시 서울 중구 의주로나 서초구 서초동, 강남구 논현·청담·역삼동 등에 몰려 있다. 직접 임대도 가능하지만 현재 대세는 임대위탁 방식이다. 분양을 받은 투자자가 운영을 운영업체에 맡기면 업체가 임대를 통해 수익을 내고 미리 정해진 수익금을 지급하는 방식이다.

한때 유명인 스캔들로 유명세를 탔던 서울 종로구 수송동 소재 ‘서머셋팰리스’는 분양가 대비 연 8% 안팎 수익금을 지급한다. 당시 분양가가 2억8000만원인 점을 고려하면 투자자들은 매년 1680만원을 손에 쥘 수 있는 셈이다. 편리한 교통과 함께 경복궁이 내려다보이는 우수한 조망권 덕분에 인기가 높다. 투숙객 중 80% 이상이 1년 이상 사용자라 안정성도 갖추고 있다.

서울 영등포구 양평동에 728실 규모로 들어선 오목교 ‘코업’은 4년 전부터 분양가 대비 연평균 ‘9.7%+α’수준의 연수익금을 지급하고 있다. 지난해에는 투자자에게 9.9% 고수익을 배당했다.

앞으로는 리츠나 펀드를 통한 간접투자 방식이 더 인기를 끌 것으로 보인다. 공신력 있는 자산운용사가 펀드를 설립하고 펀드가 다시 운영업체를 세워 임대수익을 낸 후 이를 돌려주는 방식이다. 서울과 수도권 주변에선 신규 개발이 활성화될 가능성이 높다. 일본, 중국, 동남아 등지의 관광객이 급증하면서 숙박 수요가 급팽창하고 있기 때문이다.

묻지마 투자 금물
‘시장조사 철저히’

하지만 장밋빛 전망만 있는 것은 아니다. 전문가들은 고수익 보장 광고만 믿고 묻지마 투자에 나설 경우 자칫 낭패를 볼 수 있다고 경고한다.

서비스드 레지던스 관계자는 “한류 열풍과 레지던스 합법화로 수많은 업체가 우후죽순 격으로 나타나면 2∼3년 후 조정기에 빠질 것”이라며 “레지던스가 들어설 위치, 입주 수요에 대해 시장조사를 철저히 해야 한다”고 조언했다. 이어 “현재 서울 5000실 등 전국에 1만5000실 규모의 서비스드 레지던스가 있다”며 “시행령 개정 전부터 체류형 숙박업으로 전환하겠다는 업체가 많았던 만큼 조만간 등록 신청이 쏟아질 것”이라고 말했다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사