새로운 서울시장이 등장함에 따라 서울시가 기존에 추진하고 있는 부동산 정책의 대폭적인 변화가 예고되고 있다. 서울시의 늘어난 부채축소를 목표로 한강르네상스 개발사업을 비롯한 각종 개발사업 전면 수정내지 보류·축소, 서민용 공공임대아파트 대거 공급이 이뤄질 전망이다.

기존 추진하던 ‘오세훈 정책’대폭적인 변화 예고
부채 축소 목표로 각종 개발사업 전면 수정 불가피

박원순 서울시장의 등장 이후 서울 부동산 시장은 대규모 개발사업의 위축과 대외 경제여건의 불안으로 약보합 내지 하락세를 이어갈 전망이다. 부동산 전문가들은 박 시장 체제가 출범하면 이미 침체에 빠진 서울 시내 재건축·재개발과 뉴타운 사업이 큰 폭의 구조조정을 피할 수 없을 것이라고 견해를 모았다.

이는 박 시장이 뉴타운과 같은 대규모 도심개발 사업보다는 순차적으로 낡은 단독·다세대주택을 유지·보수하는 두꺼비하우징 사업 등의 지역공동체 친화적인 개발사업을 정책적으로 추진하고 있기 때문으로 분석된다. 따라서 지지부진한 상당수 뉴타운·재건축·재개발 사업장이 주민 투표를 거쳐 정비구역에서 해제되면 개발이익 기대감으로 인한 주택가격 상승 현상을 찾아보기 어려워질 것으로 예측된다.

그동안 흐지부진 했던 뉴타운의 경우 전면 재검토가 불가피하다. 지금도 서울시내 뉴타운 촉진구역 241곳 중 70곳은 주민들의 사업추진 의지가 없어 현재까지 조합추진위 조차 구성하지 못하고 있는 실정이다. 또 강남권을 제외한 일부 지역의 재건축 연한 폐지에 대해서도 주택시장 침체로 재건축의 사업성마저 떨어져있기 때문에 서울주택시장이 크게 반응하기는 힘들 것으로 보인다.

대규모 사업들 위축
“하락세 이어갈 것”
 
‘한강르네상스 사업’도 상당한 변화가 예고되고 있다. 한강르네상스 사업은 오세훈 전 시장이 중점적으로 추진했던 주요 개발사업이지만 새로운 서울시장의 등장으로 한강르네상스에 대해 전면 재검토할 계획이 불가피하게 되었다. 박 시장은 한강르네상스 사업을 전시성·토건성 사업으로 규정하고 있어 대다수 사업을 전면 중단해야 한다는 입장이다.

우선 한강르네상스 사업의 하나인 양화대교 공사는 규모가 달라진다. 박 시장은 안전상의 이유로 교각공사 규모를 줄여 진행하기로 했다.

다른 논쟁사업은 한강대교 인근 노들섬에 한강예술섬을 만드는 사업이다. 아직 착공 전인 6735억원 규모의 한강예술섬 사업은 노들섬 접근 교통망 부족으로 연결 철도 등 교통망 개선 사업을 포함, 약 1조원의 비용이 드는 낭비성 사업이라며 백지화 카드를 갖고 있다.

반포대교 남단에 떠있는 공연·전시장인 세빛둥둥섬에 대해서도 박 시장은 공공에 이익이 되는 방법으로 고민해 보겠다는 입장이다. 박 시장은 “세빛둥둥섬은 안 했어야 할 사업”이라고 규정한 바 있다.

특히 전략정비구역인 여의도나 압구정동은 주민반발이 심해, 규모가 대폭 줄어들거나 개발계획 변경이나 폐지가 될 가능성도 크다. 한강르네상스 사업을 전면 재검토해 중단할 수 있는 사업을 중단하고 한강을 생태적으로 복원하겠다는 게 박 시장의 입장이기 때문이다. 종합하면 착공전인 한강대교 인근 노들섬에 한강예술섬을 만드는 사업은 백지화될 것으로 보인다. 양화대교 공사는 안전상의 이유로 교각공사 규모를 줄여 진행할 것으로 보인다.

박 시장은 임기 중 공공임대주택 8만 가구를 건설하기로 공약을 내세운 바 있다. 이 공약은 전임 시장이 내건 공공임대주택건설공약과 비슷한 면이 있어 기존 공공임대주택건설 계획을 세부적으로 보완하는 방향으로 갈 가능성이 많다. 공약내용 대로하면 서민·중산층에게는 장기전세주택을, 저소득층에게는 임대주택을 공급하는 수요자 맞춤형 임대주택 정책에 초점을 맞출 것으로 보인다.

공공시설 및 대학주변의 1∼2인 소형주택을 공급하는 민간 기업에 인센티브를 부여하고 ‘전세보증금센터’를 설치하는 방안도 추진될 전망이다. 오 전 서울시장의 역작이라고 할 수 있는 ‘장기전세주택(시프트)’은 소형위주로 공급하면서 기본틀은 유지할 것으로 보인다.

그러나 선거 기간 중 포퓰리즘(인기영합주의)에 가까운 공약을 경쟁적으로 내놓으면서 명확한 재원 조달 방안은 밝히지 못하고 있는 게 단점이다. 가령 임대주택 8만 가구를 건설하려면 3조원가량의 재원이 필요한데, 임대주택 건설 주체인 서울시 산하 SH공사의 부채를 줄이겠다고 공약을 내거는 것은 모순된다.

보궐선거인 만큼 남은 서울시장 재임기간이 2년8개월밖에 남지 않아 공약이 제대로 시행될지도 의문이다. 이 기간 동안 급작스러운 큰 변화의 폭포수 같은 물줄기까지는 아니더라도 서민들을 위한 작은 변화의 물줄기가 몇 차례에 걸쳐 흘러들 것으로 보인다. 단 민주당이 과반수를 차지하고 있는 시의회와의 조율은 전임시장과 달리 순조로울 수 있다는 것이 정책수행에 있어서 장점이라 볼 수 있다.

소형 오피스텔이나 상가, 도시형 생활주택, 원룸 같은 수익형부동산은 새로운 서울시장 취임 이후에도 별 영향이 없을 것으로 보이기 때문에 급매물을 중심으로 매입해도 좋을 성 싶다. 오히려 서울 주택시장 침체가 깊어질수록 이러한 유형의 수익형부동산에 대한 수요가 늘 수 있기 때문이다.

박 시장이 서울시장에 취임하자마자 임대주택공급확대를 포함한 서민들을 위한 주택시장 대책을 내놓을 것으로 예상되는 만큼 가격상승에 의한 기존 주택시장 활성화를 기대해 매수에 나서는 것은 바람직하지 않다.  따라서 서울 지역에서 주택마련을 위해 대기하고 있는 잠재매수자들은 주변시세보다 저렴한 보금자리주택이나 일반분양물량, 급매물과 경매를 이용한 저렴한 매물 외에는 관심을 가지지 않는 게 좋다.

적어도 박 시장의 취임 이후 나올 구체적인 서울시 부동산 정책과 시장 상황을 지켜본 뒤 매수시기를 내년으로 미뤄도 될 듯 싶다. 박 시장은 대규모 도심개발 사업보다는 순차적으로 낡은 단독·다세대주택을 유지·보수하는 두꺼비하우징 사업 같은 지역공동체 친화적인 개발을 정책적으로 추진할 것으로 보인다. 따라서 지지부진한 상당수 뉴타운·재건축·재개발 사업장이 주민 투표를 거쳐 정비구역에서 해제되면 개발이익 기대감으로 인한 주택가격 상승 현상을 찾아보기 어려워질 것으로 예상된다.

“무작정 개발보다
서민 주거복지를”
 
박 시장의 공약 내용대로라면 이미 찬바람이 부는 뉴타운과 강남권 재건축 시장은 물론 일반 주택 가격의 추가적인 하락도 불가피하다. 특히 한강르네상스 계획 역시 전면 수정이 불가피하다. 압구정을 비롯한 강남권 기존 사업에 차질이 빚어지면서 가격 하락 압력이 생길 것으로 보인다.

박 시장이 매매보다는 전월세 정책에 초점을 맞추고 있어 서울 집값이 당분간 오르기는 어려울 것으로 전망된다. 임대주택 활성화로 전세난을 해결하려는 것이 박 시장 주택정책의 핵심이며 재개발·재건축 사업의 속도를 조절해 이들 사업으로 인한 이주수요가 전월세 시장에서 공급부족을 유발하는 사례가 줄어들 것으로 기대된다. 반면 박 시장의 임대주택 정책과 관련한 재원 마련과 인위적인 임대료 조정에 따른 부작용을 우려하는 의견도 나오고 있다.

뉴타운·재건축 재검토할 듯
한강르네상스도 보류·축소
서민용 아파트 대거 공급
임기 중 8만 가구 건설 공약

이런 가운데 주택 취득세 50% 감면 조치의 종료가 두 달 앞으로 다가오면서 가뜩이나 침체한 부동산 시장의 시름이 깊어지고 있다. 9억원 미만 주택 등에 대해서는 감면 조치가 부분적으로 연장될 예정이지만 그 폭은 줄어들게 돼 거래 부진과 전세난 압박에 시달리는 주택경기에 찬물을 끼얹을 것이라는 우려가 크다.

이에 따라 건설업계는 올해 말로 끝나는 취득세 감면 혜택의 연장을 적극 추진하고 나섰지만 부동산 현장의 불안감은 가라앉지 않고 있다. 건설업계에 따르면 한국주택협회는 최근 행정안전부와 국토해양부, 국회 행정안전위원회에 건의서를 제출해 취득세 감면 기간을 내년 말까지로 1년 더 연장해줄 것을 요청했다.

유럽 재정위기와 미국 경기침체 등 세계 경제가 불안해지면서 국내 투자심리가 잔뜩 위축된 가운데 세제 혜택마저 줄어들면 침체한 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있을 것이라는 우려 때문이다.


주택협회 관계자는 “전세난 해결을 위해 주택 매매거래를 살리고, 중산층의 내 집 마련을 돕기 위해서는 취득세 감면이 꼭 필요하다”며 “주택 거래가 늘어나야 일자리 창출과 내수경기 활성화가 가능하고 지방세수도 늘어날 것”이라고 말했다.

정부는 지난 3월22일 주택거래 활성화 대책의 일환으로 연말까지 9억원 초과 주택을 구입한 1주택자나 다주택자의 취득세율을 종전 4%에서 2%로, 9억원 이하 주택을 구입한 1주택자의 취득세율을 2%에서 1%로 각각 낮췄는데 세수 감소에 따른 지방자치단체들의 반발로 감면 기간을 전면 연장하지는 못 했다. 다만 9억원 이하 1주택자와 일시적인 2주택자에 한해 내년까지 1년 더 취득세를 줄여주기로 국무회의에서 의결했지만 세율이 올해 1%에서 내년 2%로 올라간다는 점에서 수요자들에게는 사실상 세금이 늘어나는 것으로 받아들여질 수밖에 없다.

한 대형 건설사 관계자는 “주택업계가 신축주택 판매 부진과 신규 사업물량 감소 등으로 총체적 위기를 겪고 있는데 취득세 혜택이 사라지면 주택 매수세가 더 줄어들지 않겠느냐”며 “건설사의 신축 분양주택, 특히 중대형 판매에 더욱 애로를 겪을 것”이라고 말했다.

“내 집 마련 내년에”
수익형 영향 없어

부동산 전문가들도 취득세 감면 조치의 종료가 부동산 시장에 어느 정도 악재로 작용할 가능성이 있다고 보고 있다. 한 정보업체 관계자는 “부동산은 세금에 민감할 수밖에 없는데 취득세는 거래에서 발생하는 세금 중 가장 비중이 크니까 취득세 환원 조치가 시장에 긍정적인 영향을 줄 수는 없다”며 “수요자들에게는 세금이 종전 수준으로 환원되는 것이 아니라 더 오르는 것처럼 느껴질 테니 거래에 장애가 될 것”이라고 진단했다.

국토해양부도 고민에 빠졌다. 취득세 감면 연장의 필요성은 인정하지만 지자체가 세수 부족으로 반발하고 있고, 3·22 대책에서 취득세 세수 감소분을 정부가 전액 재정에서 보전해주기로 했던 만큼 정부 재정상황 등을 고려할 때 연장을 고집할 수만은 없는 입장이다. 국토부 관계자는 “취득세 감면이 최근 주택거래량 증가에 도움이 된 만큼 감면 혜택이 사라지면 부정적인 영향을 미칠 수밖에 없다”며 “다만 취득세 감면 혜택은 지자체와 세수와 정부의 재정 부담을 종합적으로 고려해 결정할 사안”이라고 말했다.

부동산 시장에서도 취득세 감면 조치의 종료가 더 깊은 침체의 늪으로 이어질지 모른다는 위기감이 엿보인다. 유럽과 미국의 경제위기 우려, 금융환경의 불안 등으로 하향세를 탄 중대형 아파트와 재건축 매매가격이 더욱 가라앉을 수 있기 때문이다. 게다가 개발보다는 서민 주거복지를 우선시하는 박 시장의 당선으로 싸늘해진 재건축 시장은 취득세 원상 복귀가 ‘엎친 데 덮친 격’이 될 수도 있다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사