초강력 주택 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 꾸준한 인기를 끌고 있다. 하지만 반면 투자자들의 불안 또한 커지고 있는 것이 현실이다. 경기 상황이 좋지 않은 데다 수익형 부동산의 공급이 많은 상황이라 막상 투자에 임하려면 공실에 대한 위험이나 수익률 하락에 대한 불안을 떨치지 않을 수 없기 때문이다. 

최근 분양업체들이 타 업체와 차별화를 위해 안심(安心) 마케팅 또는 디스트레스(distress) 마케팅을 강화하고 있다. 공실이나 수익률 하락에서 오는 위험에 대한 투자자들의 심리적인 불안과 스트레스를 해소해줌으로써 긍정적인 심리적 반응을 얻고 구매로 연결시키는 방법을 말한다. 

수년간 수익형 부동산 시장을 주도했던 분양형 호텔 등이 약속했던 수익을 보장하지 못하면서 이러한 안심 마케팅이 새삼 주목을 받고 있다. 실제 분양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났다. 여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다. 

2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다. 제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔다. 분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어 모았다. 

하지만 약속한 수익금은커녕 준공시기마저 맞추지 못한 분양형 호텔이 늘어나면서 호텔과 분양자 간 법적 분쟁도 곳곳에서 진행되고 있다. 

공실 위험·수익률 하락 ‘걱정’
분양업계에 ‘안심 마케팅’바람

상품 특성상 분양형 호텔은 아파트와 달리 투자자를 위한 법적 보호장치가 마련돼 있지 않다. 호텔을 짓고 있는 사이 시행사가 부도가 나면 분양대금과 계약금을 돌려받을 수 없는 셈이다. 무사히 준공되더라도 위탁 운영사에 문제가 생기거나 객실 가동률이 떨어지면 약속했던 수익률을 보장 받기 어렵다.

업계에 따르면 대표적인 안심 마케팅은 ▲선시공·후분양 ▲선임대·후분양 ▲보증보험증권 발행 ▲금융권 임대보장 등이 있다. 

선시공·후분양

먼저 최근 아파트와 마찬가지로 수익형 부동산 시장도 ‘후분양제’에 대한 관심이 높아지고 있다. 후분양제란 말 그대로 공사가 80% 이상 진행됐을 때, 소비자가 건물의 위치나 배치 구조 등을 눈으로 확인하고 구매하는 방식을 말한다. 

특히 상세한 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변 인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 부동산 시장에서 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다. 기존의 계약방식은 계약 후 2~3년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 방식은 투자 즉시 수익 창출이 가능하다. 

▲영흥도 오션뷰 테라스빌(수익형 펜션)= 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 ‘영흥도 오션뷰 테라스빌’이 8월 준공해 분양 중이다. 건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급된다. 

지상 1층은 주차장, 2~3층은 공동주택으로 1세대 1주차장과 테라스 공간이 제공된다. 1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급된다. 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다. 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 

세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억5000만~1억7000만원)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이다. 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 7%선이다.

▲녹번역 래미안 베라힐즈(상가)= 서울시 은평구 녹번동 19번지 일대 근린형 단지내 상가인 ‘녹번역 래미안 베라힐즈’가 근생시설을 분양한다. 11월 준공을 앞두고 있는 후분양 상가다. 연면적 2471.14㎡, 지하 2층~지상 4층 규모로 근린생활시설(소매점)은 지하 1층~지상 1층이며, 교육연구시설(유치원)은 지상 2~4층에 입점한다. 층별 권장업종은 지하 1층 대형마트, 지상 1층 7개 점포(업종지정 가능), 지상 2~4층은 유치원으로 구성된다. 

면적은 지하 1층 전용면적 475.99㎡과 지상 2~4층 전용면적 1057.36㎡다. 분양은 최저가(내정가 각각 28억원) 공개입찰 방식이다. 지상 1층은 확정가 선착순 입금방식이다. 분양가는 1층 기준으로 3.3㎡ 당 1500만~2300만원선(부가세별도)으로, 다산신도시 중심상업지 상가의 절반 가격에도 못미치는 수준이다. 납부방식은 부가가치세를 포함한 총 분양가로 계약시 10%, 중도금(계약일로부터 한 달 후) 30%, 잔금 60  %는 1금융권 대출로 대체가 가능하다. 부가가치세를 포함한 계약금 10%를 지정계좌로 납부해야 정식계약으로 인정된다.

선임대·후분양

다음으로 ‘선임대 후분양’이 있다. 수익형 부동산 투자 시 가장 주저하게 되는 공실 위험을 애초에 없애겠다는 복안이다. 테넌트 등을 중심으로 임차인을 확보한 후 일반에 분양하는 식이다. 이럴 경우 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 분양 직후부터 일정기간 안정적 임대수익을 누릴 수 있다. 

▲수원 영통구 드림타워(상가)= 수원시 영통구 신동 937-4, 5에 ‘드림타워’상가가 선임대 분양 중이다. 수원 영통구 신동래미안 1·2단지 아파트 정문 앞 3면 코너 상가로 신동 택지 개발지구 최초로 분양하는 상가다. 대규모 아파트 단지 앞 상가라는 입지적 장점과 삼성디지털시티 종사자, 주변 1만1000여 가구 아파트 등 풍부한 배후수요가 가장 큰 장점이다. 이 같은 장점 때문에 분양가 60~70%까지 대출이 가능하다. 

대지 면적 1070㎡, 연면적 4185.38㎡에 지하 2층~지상 4층 건물로 전용률이 61%로 높은 편이다. 투자 수익률은 6~ 11% 선이다. 이미 상가 내에는 스시 전문점, 부동산, 키즈카페, 커피전문점, 분식점, 편의점 등이 임차를 완료한 상태다. 

보증보험증권 발행

임대관리회사를 통해 보증보험증권을 발행 해주는 현장도 늘고 있다. 주로 오피스텔이나 도시형 생활주택, 섹션 오피스 등이 대표적이다. 국토교통부에 등록된 임대관리회사를 통한 보증보험 증권발행으로 장기간 임대를 보장해서 안심 투자가 가능하다. 임대 위탁관리를 시행해서 월세 연체에 대한 분쟁 없고 공실이어도 임대수익이 확정되어, 투자 리스크가 적다는 장점이 있다.

▲의정부역 베스트뷰(오피스텔·도시형 생활주택)= 경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양 중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다. 

대지면적 498㎡, 건축물 연면적 5198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모다. 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.34~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다. 

수익은커녕 준공도 펑크
투자자들 스트레스 해소

지상 2~4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가, 지상 5~19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다. 오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 

의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결하고, 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해준다.