정부가 보유세 인상안을 속속 윤곽을 드러냄에 따라 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 재정개혁특위가 내놓은 권고안대로 종합부동산세 인상이 현실화할 경우 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금이 크게 늘어날 가능성도 배제할 수 없기 때문에 이번 종합부동산세 개편의 영향권 밖인 수익형 부동산으로 사람들이 옮겨갈 것이라는 관측이 적지 않다. 

기존 규제가 워낙에 강력한 데다 기존 다주택자들이 매물을 던지지는 않을 것이라서 큰 영향이 없을 것이라는 의견도 나오고 있다. 대출 규제가 강화된 상황에서 수익형 부동산도 공실 증가 등 불확실성이 커진 만큼 투자수요가 갑자기 몰려드는 등 ‘풍선효과’를 기대하기는 어렵다는 의견도 있다. 

강력한 규제
불확실성 커져

그럼에도 업계에서는 주택시장보다 세금 압박이 덜한 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 시장으로 자금이 유입될 것으로 전망하고 있다. 실제로 수익형 부동산 거래량은 정부의 부동산 관련 대책이 나오면서 크게 늘어났다. 

지난해 주택시장 안정화에 초점을 맞춘 8·2대책이 발표된 이후 수익형 부동산 시장으로 유동자금이 쏠리면서 8월 상업·업무용부동산 거래량이 3만8118건으로 당시 역대 최고치를 기록했다. 올해 3월에는 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출 규제가 도입됨에 따라 규제를 피하기 위한 투자자들이 몰려들며 3만9082건이 거래되며 최고 기록을 다시 경신하기도 했다. 

수익형 부동산에 대한 긍정적인 전망도 속속 나오고 있다. 먼저 금융소득종합과세 기준을 1000만원으로 인하하면 금융자산에 몰린 부동자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커진 가운데, 특히 종부세 부담이 크지 않은 꼬마 빌딩, 상가 등에 대한 관심이 급증할 가능성이 높다. 별도합산토지 세율은 올랐지만 종부세 과세금액 기준인 공시지가는 80억원으로 변동이 없기 때문이다.

배후세대 탄탄한 독점상권 상가
서울 역세권 오피스텔 인기몰이

그렇다면 어떤 수익형 부동산이 보유세 인상으로 덕을 볼까. 4가지 수익형 상품을 꼽으라면 ▲배후세대 탄탄한 독점상권 상가 ▲서울 역세권 오피스텔 ▲비조정 지역 주거용 오피스텔 ▲규제 무관 생활형 숙박시설(레지던스) 등이 있다.

먼저 배후세대가 탄탄한 독점상권은 주로 대단지 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등에 조성이 된다. 이들 상권에 공급되는 상가는 역세권 등이 인접한 경우 외부 인구 유입도 기대된다. 다만 독점상권은 외부 인구에 의존하기보다는 배후세대에 의존하는 상권인 만큼 배후세대의 입주율이나 주거 선호도를 잘 따져봐야 한다.

두 번째, 서울 역세권 오피스텔은 탄탄한 임대수요를 확보해 타 지역보다 인기가 높다. 하지만 분양가가 높아 수익률이 기대보다 낮을 수 있다. 지하철역과 거리가 가까울수록 오피스텔 매매가격과 임대료는 높고 희소성으로 환금성이 좋은 편이다. 

세 번째, 규제가 적용되지 않는 비조정대상지역의 오피스텔이 주목받고 있다. 비조정대상지역 오피스텔은 소유권이전등기 전까지 분양권 전매가 금지되는 조정대상지역과 달리 분양권 전매가 자유롭다. 여기에 수도권 주요지역 오피스텔 공급이 포화라는 지적이 나오면서 수도권 내 비조정지역으로 시선을 돌리는 투자자들이 늘어나는 상황이다.

마지막으로 외국인 관광객들이 몰리는 지역 생활형 숙박시설이 있다. 영종도나 송도국제도시, 서울 도심 및 강남권 등이 관심지역이다. 레지던스라도 불리는 생활형 숙박시설은 상업지역에 들어서는 주거 공간으로 취사시설이 갖춰져 있다. 오피스텔과 비슷하지만 호텔식의 서비스가 제공되는 점이 다르다. 청약 통장이 필요 없고 전매제한 등의 규제가 없어 투자수요자의 관심이 높다. 단, 오피스텔처럼 취득세 4.6%가 부과된다는 점은 유념해야 한다. 

비조정 지역 주거용 오피스텔
생활형 숙박시설도 자금 몰려

한 부동산 전문가는 “이번 보유세 개편안의 핵심은 재산세의 핵심인 종합부동산세 강화에 맞춰져 있는 만큼 다주택자들이 주택을 처분하고 상가·오피스텔 등 비주택으로 갈아타는 움직임이 점진적으로 일어날 가능성이 크다”며 “상가는 선임대 확보에 독점력이 보장된 상권이, 오피스텔의 경우 직주근접형이, 생활형 숙박시설은 외국인 관광객 접근이 용이한 지역이, 강세를 보일 것으로 전망된다”고 말했다. 다음은 보유세 인상으로 덕 보는 수익형 부동산.

수익형 부동산 
긍정적 전망도

▲김포 경동 미르웰시티= 경동건설산업은 김포 한강신도시 장기동 내 최대 규모의 지식산업센터&상가 복합건물인 ‘경동 미르웰시티’지원상가를 분양한다. 시공은 신세계건설에서 맡았다. 연면적 7만2526.83㎡, 지하 3층~지상 7층, 1개동 규모의 지식산업센터와 근린생활시설로 구성될 예정이다. 근린생활시설은 투자자와 임차인의 선호가 높은 1층에 위치시켰다. 지원상가는 총 67개 점포, 총 전용면적 3431㎡다. 약 3000명의 근무자가 상주, 소비하므로 투자의 안정성과 임차인 확보가 용이한 독점상권 형성이 가능하다는 평가를 받고 있다. 

상가 추천업종으로는 금융기관, 베이커리, 전문음식점, 커피전문점, 분식점, 문구점, 중개업소 등이 있다. 3.3㎡당 분양가는 2400만~2700만원(부가세별도)선으로, 계약금 10%에 중도금 30% 무이자 혜택이 주어진다. 주차 공간은 법정대수인 268대의 188.06%에 달하는 총 504대의 공간이 확보돼 외부 고객 유입에 유리하다. 출입구가 총 7곳이라 점포 간 유기적인 연결이 용이하다.

▲명동 엠퍼스트 플레이스= 강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔‘명동 엠퍼스트 플레이스’를 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있다. A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2억5000만원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90만~ 100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

▲의정부 노블리안시티스타= ‘의정부 노블리안시티스타’는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트다. 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔 34실, 근린생활 4호로 구성돼 있다. 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 

공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급된다. 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원, 56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원선에 형성돼 있다.

전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄으며 10년간 임대수익을 보장한다.

▲영종 랜드마크 블루오션= ‘영종 랜드마크 블루오션’은 하나자산신탁이 시행하고 동우건설이 시공한다. 인천광역시 중구 중산동 1886-7번지에 위치한다. 단지는 전용면적 20.59~41.24㎡, 총 532실 규모로 탁 트인 서해바다 조망권과 공원 조망권을 갖춘 입지에 들어선다. 

서해바다 조망뿐 아니라 인천의 랜드마크로 불리는 대규모 해안테마공원 씨사이드파크가 바로 앞에 위치해 그린조망권까지 갖췄다. 지난해 개장한 씨사이드파크는 영종하늘도시 남쪽 해안도로 일대 177만㎡ 규모에 7.8㎞ 길이로 조성됐다. 경관체험형존과 생태경관형존, 여가유희형존 등 3개의 존으로 구성돼 있다. 

안전지대 찾아
투자자들 몰려

또 전 실 발코니와 복층구조 설계가 적용된다. 1.5m의 광폭 발코니(일부호실)에서 넓은 시야확보가 가능해 서해바다와 씨사이드파크를 더 가까이 조망할 수 있다. 호텔식 고급사우나와 특화 피트니스, VIP급 라운지로 구성될 커뮤니티라운지와 고급호텔 급의 로비 등 특성화된 부대시설도 조성될 예정이다. 이를 통해 수요자 및 투자자뿐만 아니라 사용자와 방문객 모두의 만족도를 높일 계획이다.