정부가 또 다시 전월세 시장 안정대책을 내놨다. 올해 들어서만 6번째 정책이며, 전월세 대책으로는 3번째다. 이번엔 과연 ‘약발’이 먹힐까. 8·18 전월세 대책을 해부해봤다.

“1·2차 기존 대책서
더 나아간 내용없다”

하반기 전월세주택 공급 확대를 위한 추가대책 마련으로 수도권 매입임대사업의 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화, 임대주택사업에 대한 지원을 대폭 강화한다. 또 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능토록 해 임대주택 수준의 세제혜택을 부여, 주거용 오피스텔 공급을 늘리고 LH공사에서 민간이 신축한 다세대주택 2만호를 매입해 임대주택으로 추가 공급한다.

위의 대책과 관련해 부동산 전문가들은 1·2차 전월세 시장 안정대책에서 기존 대책과 더 나아간 내용이 별로 없고 지금의 세제혜택은 공급량을 늘리기보다 등록절차의 변화로 달라질 뿐이기 때문에 큰 효과는 없을 것이라는 부정적인 전망을 내놓았다. 한나라당이 국토부에 도입을 요청한 부분적 전월세 상한제는 전월세 상승률을 연간 5% 이하로 유지하는 임대사업자에게 소득세 및 재산세를 인하하는 방안이지만 이번 안에는 빠졌다.

한 세무전문가는 “정부의 이번 대책은 민간 임대주택 공급 확대 효과보단 1가구 2주택 중과세가 완화되는 과정으로 보는 것이 맞다”며 “이번 같은 감세 혜택은 기존의 다주택 보유자들에겐 희소식으로 임대사업자로 정식 등록하는 사람은 늘어날 수 있다”고 진단했다. 다만 “새로운 임대주택 희망자들의 부동산 구입 동기를 자극할 순 있어도 부동산 시장 회복과 가격 상승이 동반되지 않는다면 민간 임대주택 공급이 늘어나는 효과로 이어지긴 어려울 것”이라고 내다봤다.

이 세무전문가는 정부의 주거용 오피스텔 확대 방안에 대해 “오피스텔의 경우 이미 주거용으로 사용되는 경우가 상당히 많지만 세금 문제로 주거용 등록을 하지 않는 경우가 많다. 하지만 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능토록 해 임대주택 수준의 세제혜택을 부여한다면 지금보다 오피스텔 거래가 활발해 지는 것에 도움이 될 수는 있을 것”이라고 전망했다.

한 정보업체 관계자는 “매매의 경우 가격이 지나치게 상승하거나 떨어지면 구입을 미루거나 포기해도 되지만 전월세의 경우는 매매와 달리 꼭 사야 하는 생필품과 같아 수요를 조정하기 어렵다”며 “때문에 공급을 늘리겠다는 정부의 방향성은 맞다. 다만 지금 정책들로는 단기간에 효과를 보기 어렵다는 것이 문제”라고 지적했다.

이어 “무엇보다 이미 월세 시장은 차고 넘친다. 이번에 감세 혜택을 주는 임대사업자나 오피스텔의 경우 대부분 월세에 해당한다. 따라서 이번 정책이 실질적인 전세 값 안정에 도움이 되진 못 할 것”이라며 “현재 소형평형에만 감세 혜택을 주고 있는데 최소 106㎡(32평) 이상은 돼야 월세가 아닌 전세로 넘어가기 때문에 혜택을 주는 평형 규제를 없애는 것이 좋다. 또 월세가 아닌 전세를 놓는 임대사업자들에게 또 다른 인센티브를 주는 것도 보다 현실적인 효과를 끌어내는 데 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

그렇다면 부동산 시장의 반응은 어떨까. 정부가 가을 이사철을 앞두고 들썩이는 전세시장을 잡겠다며 올해 들어 세 번째 전월세 대책을 내놨는데도 부동산 현장의 반응은 시큰둥하다. 8·18 전월세 안정방안은 수도권 임대주택사업자에게 파격적인 세제 혜택을 부여해 전월세 주택 공급을 늘리고 거래시장도 활성화하겠다는 ‘일석이조’의 효과를 노렸지만 시장 침체로 별다른 호응을 얻지 못하고 있다.

“뭘 알고나 하는거야”
현장 반응 ‘시큰둥’

부동산 업계에 따르면 8·18 대책이 발표된 이후 수일이 지나도록 임대주택사업에 새로 관심을 보이는 수요자들은 거의 없는 것으로 나타났다. 정부는 이번 대책을 통해 종합부동산세, 양도세, 취득세 혜택을 받을 수 있는 수도권 임대주택사업자 요건을 종전 3가구 임대에서 1가구 임대로 대폭 완화하고 본인 거주 주택에 대한 양도세 비과세를 허용함으로써 가을 전세시장을 안정시킨다는 방침이지만 시작부터 벽에 부딪힌 모습이다.

서울 성북구 길음동 부동산 관계자는 “정부 대책에 대한 문의가 전혀 없다”며 “매매시장이 죽어서 별 효과가 없을 것 같다. 더구나 대출 규제한다는 이야기가 나오니 서민들은 더욱 사정이 어려워졌다”고 전했다. 이번 전월세 대책이 발표된 지난 8월18일 시중은행들이 신규 가계대출을 전면 중단함으로써 정책 효과가 반감되고 수요자 심리가 더욱 얼어붙었다는 전언이다. 은행들은 금융 당국의 경고로 실수요자를 상대로 대출을 재개하기는 했지만 위축된 심리가 쉽게 살아나지는 않는 모습이다.

‘증시 폭락, 대출 중단…’ 별다른 호응 얻지 못해
"정부 정책 믿지 않으니 관심 보이는 사람 없다”

노원구의 한 부동산 종사자도 “정부 정책을 믿지 않으니까 관심을 보이는 사람이 없다”며 “민간 임대사업도 이익이 나야 하는 것이지 지금은 전망이 어두워 세제지원을 해준다고 선뜻 나서지 않는다”고 말했다. 민간 임대주택사업의 문턱이 낮아진 것은 사실이지만 기본적으로 부동산 투자의 최우선 고려사항은 가격 상승으로 인한 투자 수익이지 임대 소득이나 세제 혜택은 부차적인 문제라는 이야기다. 게다가 미국발 금융불안 사태로 연일 증시가 폭락하는 바람에 손실을 본 투자자들의 투자 여력이 줄어들고 전반적인 경제 전망에 먹구름이 끼고 있어 강남권 재건축 아파트마저도 반응이 신통찮다.

한 부동산 정보업체에 따르면 지난주 서울의 아파트 매매시세가 전주 대비 0.01% 떨어져 4주 만에 하락세로 돌아선 가운데 재건축 아파트만 따지면 -0.08%라는 큰 폭의 하락률을 기록했다. 특히 강남구 재건축 아파트는 일주일 동안 0.31%나 떨어져 더욱 민감한 반응을 보였다. 재건축 사업이 진행되는 개포지구 인근의 중개업자는 “재건축은 투자자 중심의 부동산이라 미국발 금융사태의 영향으로 가격이 떨어졌다. 일부 단지는 7월 말 실거래가에 비해 1000만∼3000만원 정도 조정됐다”며 “아직 임대사업 세제 지원에 관해 묻는 손님도 없다”고 밝혔다.

하지만 강남권은 이번 대책으로 임대주택사업을 하면 세제혜택을 누릴 다주택자가 많고 늘 투자 수요가 대기하는 곳이라 잠재적인 수요는 충분하다는 분석이다. 한 부동산 대표는 “8·18 대책이 강남에는 호재가 된다. 중과세 폐지나 마찬가지여서 상당한 호재이기는 한데 미국발 신용위기로 당장 반응은 없다”며 “앞으로 시장이 안정되고 매수심리가 살아날 때 효과가 나타날 것”이라고 말했다.

강남보다 가격은 좀 더 저렴하면서 학군 수요가 탄탄한 양천구 목동의 경우에는 실제로 임대사업자 등록을 통한 세제 혜택이 얼마나 될지 계산기를 두드리는 다주택자의 움직임이 포착됐다. 목동의 부동산 관계자는 “1가구 2주택자를 중심으로 전화 문의가 많이 온다. 세금을 줄일 수 있지 않겠느냐는 기대감에 임대주택사업자 등록에 관한 질문을 해오는 분들이 많다”고 말했다.

“앞으로 시장 안정되면
대책 효과 나타날 것”

수도권에서 세제 지원을 받을 수 있는 임대주택은 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하로 정해져 있어 4억원대 중반에서 5억원에 이르는 목동 일대의 70∼90㎡ 크기 아파트를 매입해 임대사업을 해볼까 고민하는 수요자들이 문의를 해온다는 것이다. 또 정부가 준공 후 미분양 아파트가 많은 경기도 용인과 고양 등에 광역 급행버스 노선을 확충키로 한 데 대해서도 해당 지역에서는 미분양 해소 기대감이 조금씩 피어오르고 있다.

용인의 한 부동산 관계자는 “광역버스가 생기면 강남까지 20분이면 가니까 문의가 조금씩 들어온다”며 “원래 용인시에서 추진하던 사업인데 광역버스망의 소관 부처인 국토해양부가 직접 힘을 실어줬으니 거의 확정이 될 것으로 본다. 버스가 신설될 때 본격적으로 시장이 움직일 것”이라고 내다봤다. 정부의 전월세 대책으로 나홀로 호황인 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산 분양시장 열기는 더욱 고조될 것으로 전망된다. 정부가 전세시장 안정을 위해 임대사업자의 세제지원을 확대하고 주택임대사업자 등록 대상에 오피스텔을 포함하기로 했기 때문이다.

사실상 집을 한 채만 더 사면 임대사업자로 등록 후 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있어 가격이 상대적으로 저렴한 도시형생활주택과 오피스텔에 관심이 몰릴 것으로 보인다. 금액 부담이 크고 수익률이 상대적으로 낮은 아파트보다 도시형생활주택과 오피스텔을 임대상품으로 선택할 가능성이 커진 것이다. 1가구 이상만 임대를 해도 취득세는 전용면적 기준 60㎡ 이하는 면제되고 60∼149㎡는 25% 감면받는다. 재산세는 40㎡ 이하는 면제되고 40∼60㎡는 50% 감면, 60∼85㎡는 25% 감면된다. 여기에 양도세를 일반세율(9∼35%)로 적용받고 종합부동산세에도 합산배제 된다.

특히 지금까지 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 주택이 아닌 업무시설로 분류됐기 때문에 임대해도 주택임대사업자로는 등록할 수 없고 세제 감면 혜택도 받을 수 없었다. 하지만 앞으로는 오피스텔 보유자가 주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세 등의 세금을 지금보다 절반 이상 줄일 수 있게 돼 수익률이 높아질 것으로 보인다.

도시형생활주택도 주택법상 주택으로 간주돼 주택 보유자가 도시형 생활주택을 사들이면 다주택자로 분류돼 매매에 제한이 있었는데 이번 조치로 도시형 생활주택 선호도는 한층 높아질 전망이다. 그동안 양도세 부담 때문에 추가로 주택 구매를 꺼리는 1가구 1주택자가 많았다. 이번 정책 이후로는 다주택자가 되더라도 임대사업자로 등록하면 기존 주택에 양도세 비과세가 적용, 매매 동기가 생길 것으로 보인다.

 장경철은?
- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사