[Q] 임차인 A와 상가건물 계약을 체결하고 계약만료일이 다가왔지만 A는 상가 안을 정리하거나 치우지 않았습니다. 불안한 마음에 A에게 임대차 종료일까지 원상회복을 해줄 것을 요구했고, 그때마다 A는 걱정 말라고 했습니다. 임대차종료일이 되어 A로부터 건물을 비우고 퇴거한다고 연락을 받아서, 상가에 가보았지만 A는 제대로 원상회복을 하지 않았고, 현재는 연락도 잘 되지 않고 있는 실정입니다. A가 계속 원상회복을 해주지 않아 제가 스스로 원상회복을 할 경우에 그 기간만큼 다른 사람에게 임대해주지 못하는 것인데 이에 대해 A로부터 금전을 받아낼 수는 없을까요?

[A] 민법과 상가건물임대차보호법에서는 임대인과 임차인의 의무를 규정하고 있습니다. 그중 임차인은 민법상 원상회복의무를 지는데, 여기서 원상회복이란 임대차가 종료돼 임차물을 반환할 때 임차목적물 그 자체를 원래의 상태대로 반환하는 것을 말합니다. 

그리고 이러한 원상회복의무는 임대차 계약을 체결할 때 작성하는 계약서에 거의 빠지지 않고 기재됩니다. 

설사 임대차계약이 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지됐다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 임차인의 원상회복의무를 면할 수 없습니다. 

그리고 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함되며, 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대해 폐업신고절차를 이행할 의무가 있습니다. 

그렇다면 질문의 경우 A가 상가를 원상회복하지 않고 건물을 인도, 임대인인 질문자가 스스로 원상회복을 해야 할 경우에 A에게 그 원상회복비용을 청구할 수 있는 것 외에 원상회복에 필요한 기간만큼 A에게 손해배상을 청구할 수 있는지가 문제됩니다.

이에 대한 판례는 ‘임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인해 임대인이 입은 손해는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액’이라고 판시하고 있습니다. 

따라서 A가 원상회복의무를 지키지 않아 질문자가 스스로 원상회복을 할 경우에, 질문자는 원상회복비용을 비롯해 원상회복을 할 수 있었던 기간만큼의 임대료를 A에게 청구할 수 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원