최근 주거용 오피스텔, 아파텔, 생활형 숙박시설, 타운하우스 등 청약 통장 없이도 분양 받을 수 있는 ‘틈새 상품’이 인기를 구가하고 있다. 청약 1순위 자격 강화로 사실상 젊은 실수요층의 진입이 어려워지면서 청약통장이 필요 없는 주거상품이 관심을 끌고 있다.

청약가점제란 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 점수로 매겨 점수가 높은 순으로 당첨자를 정하는 제도다. 만점은 84점. 올해 서울 아파트 청약 당첨 가점을 봤을 때 최소 50점 정도가 필요하다는 결론이다. 

까다로운 
청약조건

하지만 청약 가점 50점을 받기 위해서는 부양가족 3명을 둔 10년 이상의 무주택자가 10년 이상 청약통장을 유지해야 한다. 사실상 사회초년생과 신혼부부 등 일부 실수요자는 청약을 통한 내 집 마련이 어려워진 것이다. 

다음은 헷갈리는 아파트 청약시 꼭 알아야 할 8가지 사항을 간략하게 정리해 봤다. 

▲주택청약제도란?= 주택청약이란 쉽게 말하면 신규 아파트 분양을 신청하는 것이다. 청약을 통해 당첨자로 선정돼야 주택 분양을 받을 수 있는데 주택청약을 하려면 주택청약종합저축이 필요하다. 이 저축은 분양 신청 자격을 얻기 위한 목적도 있지만 주택자금을 마련하는 저축 목적도 있는데 실제 금리가 다른 예·적금보다 약간 높다. 청약종합저축은 국내 거주자라면 시중 은행에서 누구나 가입할 수 있고, 매월 2만~50만원 이내에서 1만원 단위로 자유롭게 납입할 수 있다.

▲청약 1순위자 되려면?= 청약접수는 1순위와 2순위로 나눠 순차적으로 진행된다. 1순위 청약에서 신청자가 모집 가구수를 넘으면 2순위자는 청약을 넣어볼 기회조차 없다. 이 때문에 1순위 자격을 갖추는 것이 중요하다. 지금까지는 청약통장 가입 후 1년(수도권 이외 지역은 6개월)이 지나고 납입횟수가 12회(수도권 이외 6회) 이상이거나, 납입금이 청약예치기준액 이상이면 청약 1순위 자격이 주어졌다. 청약예치기준액이란 청약을 원하는 지역과 면적에 따라 얼마 이상 청약통장에 들어있어야 한다고 정해진 금액을 말한다. 

그러나 최근 투기과열지구 또는 청약조정대상지역의 1순위 자격이 강화됐다. 우선 청약통장 가입기간은 2년, 납입횟수는 24회 이상이어야 한다. 다음으로 가구원 중 1명이라도 주택을 1채 이상 보유하면 1순위가 될 수 없다. 마지막으로 가점제로 당첨된 사람과 그 가구에 속한 사람은 2년간 가점제 청약을 할 수 없다. 전입신고일 기준으로 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 한다는 요건도 새로 생겼다.

▲당첨자 선정은 어떻게?= 2007년 이전까지는 아파트 청약을 넣으면 같은 순위 내에선 추첨으로 당첨 여부를 결정했다. 그러나 투기세력이 아닌 실수요자에게 더 많은 기회가 돌아가야 한다는 지적에 따라 같은 순위 내에서도 또 우선 순위를 가리는 청약가점제가 도입됐는데 최근 가점제 적용 비율이 대폭 확대됐다.

▲내 청약 가점은 몇 점?= 청약가점은 84점이 만점이다. 부양가족 수가 총 35점으로 배점이 가장 높은데 무주택 기간이 총 32점, 청약통장 가입기간이 총 17점이다. 점수가 올라가는 단위 역시 부양가족 1인당 5점으로 가장 크다. 

무주택 기간은 만 20세 이상을 넘어선 후 결혼한 시점, 또는 만 30세 이후부터 1년마다 2점이 가산된다. 청약통장은 가입 직후 2점이 가산된 이후 1년마다 1점씩 오른다. 금융결제원이 운영하는 아파트투유 홈페이지(www.apt2you.com)에서 제공하는 청약가점 계산 서비스를 이용하면 자신의 점수를 확인할 수 있다.

청약통장 없어도 OK
틈새 상품 인기몰이

▲청약 커트라인은 몇 점?= 그렇다면 가점이 얼마나 돼야 청약에 당첨할 수 있을까. ‘래미안 DM C 루센티아’에서 1순위 청약 경쟁률이 33대 1로 상당히 높았던 전용면적 114㎡는 최저 54점, 최고 76점에 평균 62점으로 집계됐다. 청약경쟁률이 두 번째(29.6대 1)로 높았던 전용 59㎡는 최저 55점, 최고 69점에 평균 60점이었다. 84㎡ A~E타입 중 경쟁률이 가장 높았던 84㎡A는 최저 54점, 최고 69점에 평균 59.95점으로 나타났다. 

이전까지 비 강남권 단지는 당첨자 가점이 평균 50점 미만이 대부분이었지만, 청약가점제 확대 이후 10점 정도 높아진 것이다. 강남권 인기 단지의 경우 당첨자의 가점 평균은 60~70점대였다. 서울 잠원동 ‘신반포 센트럴자이’의 경우 85㎡ 이하 당첨자 평균 가점이 70점을 넘었다. 59㎡C는 평균 가점이 77점으로 만점에 겨우 7점 모자랄 정도였다.

7월 기점으로 
거래량 내림세

▲청약 가점 높이는 방법은?= 청약 커트라인에 비해 가점이 부족하다면 미리 준비해야 한다. 청약 가점을 한꺼번에 획기적으로 높이는 것은 힘들다. 차근차근 계획을 세워야 한다. 일단 결혼을 앞둔 독신 젊은이라면 가급적 서두르는 것이 좋다. 무주택 기간은 만 20세 이상을 넘어선 후 결혼한 시점, 또는 만 30세가 된 이후 시점 중 빠른 시기부터 계산하기 때문이다. 예를 들어 만 25세에 결혼한 사람은 이때부터 무주택 기간이 시작되지만, 만 33세 미혼자는 이보다 5년 느린 만 30세부터 무주택 기간이 집계된다. 

청약통장 역시 성인이 되기 2년 전부터 만들어두는 것이 좋다. 만 20세 기혼자라 해도 청약통장 가입기간 2년을 채우지 못하면 1순위가 될 수 없기 때문이다. 부양가족을 늘리는 것도 방법이다. 부양가족 1명이 늘어날 때마다 가점이 5점씩 늘어나기 때문이다. 아이를 많이 낳으면 좋지만 쉽지 않다. 

직계존속인 조부모나 부모와 함께 사는 것이 그나마 현실적인 방법이다. 배우자의 직계존속도 가능하다. 단 같이 사는 직계존속의 경우 주민등록등본상 3년 이상 같은 주소에 등재돼야 한다. 실제로 같이 살지 않는 가족을 주민등록등본상으로만 같이 거주하는 것처럼 속이는 것은 불법이니 주의해야 한다.

▲탈락자 위한 예비당첨자 제도는?= 가점 높이기에 실패하고, 청약 당첨에서도 탈락했다고 포기하기는 이르다. 예비당첨자가 남아있기 때문이다. 지금까지는 정당 당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생할 경우 대비해 일반분양 주택 수의 20% 이상을 예비입주자로 추첨해왔다. 

앞으로는 투기과열지구, 청약조정대상지역에선 예비당첨자 선정 비율이 20%에서 40%로 2배 늘어난다. 또 예비당첨자도 1순위 신청자 중 가점이 높은 사람이 앞 순번을 받게 된다. 다음 순번 예비입주자는 가점제가 적용되지 않는 추첨제 적용 대상자 중 추첨으로 순번을 받게 된다.

▲가점 낮은 젊은층은 어디로?= 청약가점제가 확대되면서 부양가족 수가 적고 무주택 기간이 짧은 30대가 40대 이상에 비해 불리해졌다는 지적이 나오고 있다. 국토교통부는 내 집 마련이 시급한 신혼부부들을 위해 신혼부부 특별공급 비율을 확대하고, 신혼희망타운을 조성하겠다는 방침이다. 따라서 규제에서 비교적 자유로운 곳을 노려보는 것도 방법이다. 

투기과열지구인 경기도 과천, 경기도 성남시 분당구를 제외한 남양주·고양 등 수도권 청약조정대상지역의 85㎡ 이하는 여전히 25%를 추첨으로 뽑는다. 정부 규제 대상 지역에 속하지 않으면서도 도심 접근성이 뛰어난 곳도 차선책으로 꼽힌다. 특히 평택이나 김포의 경우 각각 수서고속철(SRT)·김포도시철도 개통을 앞두고 있어 서울 출퇴근이 더욱 편리해질 전망이다.

청약제도 대폭 개편
내집 마련에 어려움

업계에서는 까다로워진 청약조건에 대출규제로 아파트 분양 시장이 얼어붙자 기타 상품들이 반사이익을 누리고 있는 것으로 보고 있다. 최근 온나라부동산 자료에 따르면 지난 7월 6만 5605건을 기점으로 전국 아파트 매매 거래량은 지속적으로 내림세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 또한 지난 10월은 한 달간 거래량인 4만79건은 1년 전 동월7만 4208건 대비 45.9% 급감했다. 이 수치는 8·2대책 이후 거래가   띄게 줄어든 것이며, 청약경쟁률도 하락한 것이다. 

청약조정대상지역으로 묶인 세종시는 올 4월 공급된 ‘힐스테이트 세종리버파크’가 104.77대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다. 하지만 8·2대책 발표 이후 첫 분양된 ‘우남퍼스트빌2차’는 평균 3.96대 1을 경쟁률에 그쳤다. 반면 청약통장 없이 분양을 받을 수 있는 틈새 주거용 상품들에 대한 열기는 여전히 식지 않고 있는 것으로 나타났다.

11월 초 현대산업개발이 별내지구 내 공급한 생활숙박시설 ‘별내역 아이파크 스위트’는 평균 8.74대 1, 최고 23.03대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 총 1100실 대규모 공급에도 계약 시작 3일 만에 완판됐다. 지난 10월 제일건설이 의왕백운밸리에 선보인 민간임대아파트 ‘의왕백운밸리 제일풍경채 에코·블루’도 43.7대 1의 높은 청약경쟁률을 보였다.

실수요자에
새 대안으로

한 부동산 전문가는 “청약제도의 대폭 개편으로 신혼부부 등 젊은층은 물론 실수요자도 이번 제도의 개편으로 내 집 마련에 어려움이 예상된다”며 “이로 인해 청약통장 여부 및 조건이 필요 없는 주거상품들이 이참에 내 집 마련을 하려는 실수요자들에게 새로운 대안으로 급부상하고 있다”고 말했다.