저금리의 지속으로 지난 수년간 호황을 톡톡히 누려온 수익형 부동산 시장이 냉각기에 접어든 모양새다. 주택시장에 역점을 둔 부동산규제가 발표될 때마다 수익형 부동산은 풍선효과 특수를 톡톡히 누리며 호조세를 이어왔지만 내년부터는 가계부채종합대책에 따른 규제 적용이 예고되면서 거래량이 줄어드는 등 급랭 조짐을 보이고 있다.

빌딩전문거래업체 리얼티코리아에 따르면 지난 10월 50억원 이하 중소형 빌딩 거래량은 총 89건으로 집계됐다. 이는 전월 거래량 120건 대비 26% 감소한 수치다. 중소형 빌딩 거래량의 경우 올해 3분기까지는 전 분기보다 20.8% 늘어난 313건이 거래되면서 1분기를 기점으로 증가세를 이어왔다. 특히 2015년 1036건, 지난해 1058건 등 지속적으로 상승해온 바 있다.

바람 빠진
풍선효과

이 같던 수익형 부동산 호황이 올해 4분기에 진입하자마자 급격히 위축된 주요 원인으로 대출규제와 금리 인상 가능성이 꼽힌다. 지난달 발표한 10·24가계부채종합대책에 따르면 내년 3월부터 부동산 임대업자들의 돈줄을 옥죄는 임대수익이자상환비율(RTI)이 적용되기 시작한다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로, 부동산임대업자가 임대료를 받아 이자를 얼마나 갚을 수 있는지를 보겠다는 것이다.

RTI를 적용할 경우 임대료가 줄거나, 금리가 올라 대출 이자가 커지면 대출 한도가 낮아지게 된다. 기존의 담보인정비율(LTV)나 총부채상환비율(DTI) 등은 주택에 적용되는 가계대출규제로 사무용 건물, 상가 등을 담보로 대출 받을 때는 적용되지 않기 때문에 잇단 규제에도 수익형부동산은 풍선효과 덕을 본 측면이 있었다.

하지만 정부는 이번 가계부채종합대책 카드를 꺼내들고 주택시장뿐 아니라 상가, 꼬마빌딩, 오피스 등 수익형 부동산 대출 규제 압박에 나섰다. 이에 따라 연초부터 꾸준히 증가해오던 빌딩거래량이 지난달부터 하락 곡선을 그리며 수익형 부동산시장에 찬바람이 불기 시작했다. 업계 관계자들은 금리 인상 가능성이 맞물리면서 수익형 부동산 시장에 관망세가 더욱 짙어졌다고 분석했다. 수익형 부동산은 금리에 따라 수익률이 결정되기 때문에 금리 인상에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없다.

수익형 부동산 전문가는 “지난달 정부가 가계부채종합대책을 발표한 데다 금리 인상 기조까지 맞물리면서 수익형 부동산 시장의 매수심리가 얼어붙고 있다”며 “주택시장뿐만 아니라 수년간 계속된 수익형 부동산 인기도 시들해질 전망”이라고 말했다.

시중금리가 상승세를 타면 시세 상승을 노린 투자자들이 급격히 감소, 이는 경기위축으로도 이어져 상가 등의 공실률 확대로 이어질 가능성이 높아지고 있다. 더욱이 은행 빚이 많은 건물주 등 임대사업자는 유동성 위기에 몰릴 수 있어 과도한 레버리지 투자는 자제해야 할 시점이다. 

이처럼 금리인상 가능성 어느 때보다 높아지면서 현명한 수익형 투자법에 대해 은퇴자를 중심으로 관심이 높아지고 있다. 무엇보다 금리인상이 임대수익의 감소로 이어질 수 있는 만큼 최대한 대출에 의존하지 않는 상품 공략에 투자자들의 이목이 쏠릴 것으로 보인다.

업계에서 주목하는 상품은 ▲대출비중 줄이기 ▲선임대 상품 ▲중도금 무이자 ▲장기임대 수익형 부동산 주목 ▲매출성장업종 유치 ▲미분양 주목 ▲희소성 높은 수익형 부동산 주목 ▲불황기에 강한 수익형 부동산 등이 있다. 

먼저 대출의 비중을 줄이는 게 급선무다. 기준금리가 오를 경우 일반 금융권의 대출이자도 상승한다고 볼 수 있기 때문에, 대출을 이용해 수익형 부동산을 분양받으려고 하는 투자자들은 금리인상에 따른 수익율 변동을 신중히 따져볼 필요가 있다. 

저금리로 호황 누려온 수익형
규제 적용되는 내년 급랭 조짐

예를 들면 현재 분양 중인 상가의 수익률을 대출비율과 금리변화에 따라 조사해본 결과, 대출금리가 인상될 경우 타인 자본비율을 낮출수록 수익률이 높아지는 것으로 나타났다. 현재 6억5730만원에 분양 중인 인천 청라국제도시 A상가의 경우 대출금리가 7%일 때는 대출비중이 20%일 때와 40%일 때의 연수익율이 거의 동일했으나, 대출금리가 8% 이상으로 오르면 20%의 대출비중을 유지한 경우의 투자수익률이 상대적으로 높았다.

상가의 경우 보통 어느 정도 대출을 끼고 구입하는 것이 보통이기 때문에 금리인상 시기에는 대출비중이 높을 경우 이처럼 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 금리가 오를 것이라 예상되는 시점에서는 원금상환 등을 통해 대출 비중을 줄이고 자기자본 비율을 높이는 것이 현명한 방법이라 할 수 있다. 

또 금리가 낮을 때에 비해 수익률을 보수적으로 책정하는 것이 바람직하다. 다음으로 임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다. 즉 ‘선임대’ 상가나 오피스텔 등이다. 상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있다. 

이미 어느 정도는 완공된 건물을 분양받기 때문에 시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 그만큼 적어지며 공실을 없애고 확정 수익률을 확보해, 투자 즉시 안정적인 수익으로 이어지는 장점이 있다. 수익형 상품의 수익률은 임차안정성과 밀접한 관련이 있기 때문에 공실발생 우려가 적은 장기 우량임대업종을 통해 지속적 안정성을 추구할 필요가 있다. 

자기자본 감안
리스크 최소화

주목되는 상품 중에서도 아파트 등에 비해 각종 규제가 덜하고 대출이자에 대한 걱정이 없는 ‘중도금 무이자’수익형 단지에 수요자들의 관심이 늘고 있다. 상가, 레지던스, 오피스 등으로 대변되는 수익형 부동산은 아파트와는 달리 청약 규제가 적용되지 않아 중복 청약이 가능하고 전매제한이 없다. 중도금 무이자 혜택을 통해 투자자들은 대출이자 상승에 대한 부담을 덜 뿐만 아니라 대출이자만큼 분양가 인하 효과를 일부 누릴 수 있게 된다. 

매년 증가하고 있는 외국관광객 대상, 여성 등 성형·뷰티사업, 키즈관련업종 등 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 방법이다. 이들 매출성장업종을 임차인으로 유치하는 경우 1년 또는 2년 임대차 갱신 때마다 임대료 상승이 가능해 금리가 인상되는 부담을 줄일 수 있다.  

준공이 임박했거나 완료된 미분양 또는 할인 수익형 부동산을 투자하는 것도 금리인상기에 투자전략 중 하나다. 상가나 오피스텔, 도시형 생활주택의 경우 준공이 임박하거나 준공이 떨어질 경우 조건을 변경하는 경우가 많아 할인되는 분양상품을 찾는 것이 어렵지 않다. 할인을 받은 만큼 투자금액이 줄어들어 대출비중을 줄일 수 있다. 할인부동산 혜택은 생각보다 쏠쏠하다. 

준공이 임박하거나 준공을 마친 수익형 부동산의 경우 분양가 할인은 물론 관리비·인테리어, 준공 후 이자 지원 등의 혜택까지 제공되기 때문이다. 다만 아무리 저렴하게 매입을 했다고 하더라도 대출이 투자비중을 많이 차지할 경우 금리인상으로 오는 리스크가 커져 적정 자기자본을 감안한 투자가 선행돼야 한다.

희소성이 높은 수익형 부동산도 주목해야 한다. 희소성이 높다는 것은 입지가 뛰어나거나 공급이 희소한 지역, 상품 자체의 경쟁력이 우수한 경우 등이 있다. 이들 상품은 지역 내 랜드마크 기능을 해 구매수요가 많아 환금성도 뛰어나다. 

올해만 해도 미국발 금리인상이 3번 정도 예정돼 있어 국내에도 금리인상 필요성이 강력하게 대두되고 있는 상황. 따라서 금리인상기에 수익형 부동산에 투자를 고려하는 경우 대출을 반영하는 비중을 상가의 경우 40%선, 오피스텔 등 주거용 부동산의 경우 50% 내외를 고려하는 하는 것이 현명한 투자다. 금리인상기에는 레버리지 투자를 과감하게 버리고 부채관리 모드를 전환하는 것이 올바른 투자법으로 보인다. 

다음은 금리인상기에 주목되는 수익형 부동산이다.

선임대 상가

▲화정 자인채= 경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선임대 상가가 동시에 분양 중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 1만7046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태다. 투룸 일부를 분양 중에 있는데, E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이며 실투자금(총분양가에서 대출 60%, 보증금 2000만원 차감)은 8854만원선이다. 

상가는 3.3㎡당 800만~3000 만원대(부가세별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 함께 3층과 4층은 산후조리원(10년 임대계약이 완료)으로 임대가 확정된 선임대 상가다. 실투자금 1억원대부터 투자가 가능하다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방돼 조망권과 일조권이 확보됐다. 1실 1주차가 가능해 직장인 등 임차인의 선호도가 높다. 오피스텔의 경우 계약금 10%에 50% 중도금 무이자 혜택이 주어지며 최대 60%까지 대출이 가능하다.

거래 급감…시장의 매수심리 얼어붙어
레버리지 투자→부채관리 모드로 전환

▲수원 영통역 아이파크= 경기 수원 영통구 영통동에서 선임대·후분양 상가인 ‘영통역 아이파크’상가가 분양 중이다. 수원의 강남으로 불리는 영통에 공급되는 영통역 아이파크는 지하 6층~지상 20층 규모다. 오피스텔(전용 25~54㎡ 666실)과 근린생활시설(지상 1~3층)로 구성됐다. 오피스텔은 분양을 완료했다. 

상가는 키즈산업 ‘실내동물원’, 전국맛집 ‘셀렉다이닝’, 한식뷔페 ‘김오곤의 해독밥상’의 선임대가 확정됐다. 특히 상가 2층 17개 호실을 10년간 임차한 실내동물원엔 파충류·어류관·조류관·포유류관 등 희귀동물 100여 종을 만날 수 있는 체험관이 들어선다. 

상가 인근엔 삼성계열사와 협력기업, 경희대 국제캠퍼스 등 배후수요가 풍부하다. 홈플러스·롯데쇼핑플라자·메가박스 등 편의시설도 많다. 분당선을 타면 서울 강남까지 약 20분이면 갈 수 있다. 수원·용인·분당으로 이동도 쉽다. 최근 영통역을 지나는 수원~인덕원 복선전철 건설계획이 확정됐다.

중도금 무이자

▲모란 프라임타워= 경기도 성남시 여수공공주택개발지구 C1-1, 2BL 2필지에 ‘모란 프라임타워’가 상가 및 오피스 기능을 겸한 신축건축물을 공급예정에 있다. 해당 건물은 지하 4층~지상 8층 규모다. 지상 1~4층은 상가, 5층부터는 오피스 용도로 사용하는 2종 근생 및 업무시설 건축물이다. 대지 1574㎡에 연면적 1만3041.28㎡ 규모로 신축될 예정이다. 정면(북측) 35m 도로접, 서측 17m 도로접, 후면(남측) 15m 도로를 접하고 있는 4면 개방형이다. 

현재 공사 중인 모란전통시장은 올해 말 개장을 목표로 새터전에서 더욱 활기차고 정비된 모습으로 재도약을 준비하고 있다. 이에 따라 모란 프라임타워는 모란전통시장으로 가는 길목에 위치한 항아리상권형 독점상가로 서울분당 방면 사거리코너에 위치해 접근성은 물론 가시효과가 뛰어나다. 신도시와 달리 5층까지 가로 간판을 설치할 수 있어 노출효과가 뛰어나 입점 업체는 간판 광고효과로 매출증대에 상당한 기여를 할 것으로 평가를 받고 있다. 계약금 10%, 1차 중도금 10%, 2~4차 중도금 무이자 대출혜택이 주어진다. 준공은 2019년 4월 예정.

▲대전 둔산동 스타웍스타워= 대전광역시 서구 둔산동 일대에 도심형 오피스텔 ‘대전 둔산동 스타웍스타워’가 들어선다. 지하 1층~지상 15층으로 호피스텔(숙박시설) 238호실, 지상1층에 근린생활시설 5호실로 구성된다. 오피스텔 입주민의 원스톱 쇼핑시설로 상권을 형성한다. 생활형 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 호피스텔은 장단기 숙박, 임대가 가능하다. 호피스텔은 지상 2~15층까지 타입과 방향에 따라 조망권, 일조량을 확보했다. 주차는 78대까지 가능하다. 

3대의 엘리베이터로 입주민의 동선 겹침을 방지했다. 8가지의 타입별로 선택의 폭이 넓으며 원룸형과 1.5룸형으로 1~2인 가구가 선호하는 소형형평위주로 조성된다. 전용면적 6.57~ 10.89평까지 설계돼 분양면적과 층수에 따라 약간의 가격차이가 있다. 호텔식 보안 관리 시스템을 적용했다. 입주민을 위한 무료 조식 서비스를 제공한다. 계약금은 10%, 1차중도금에서 5차중도금까지 무이자로 책정된다. 2019년 3월 준공예정으로 선착순이다.