대표적인 수익형 부동산 투자처인 오피스텔이 8·2대책의 칼날을 피하지 못하고 있다. 분양권 전매 제한에 수익률 하락이라는 이중고로 투자에 ‘경고등’이 켜진 셈이다.

규제 무풍지대이던 오피스텔이 8·2대책으로 연말부터 청약조정지역 내 분양물량의 분양권 전매가 금지되고, 거주자 우선 분양이 적용된다. 여기에 최근 공급 물량 증가로 임대수익률이 5% 밑으로 떨어진 가운데 투자 수요가 감소할 경우 오피스텔 분양시장이 크게 위축될 것으로 업계는 보고 있다.

상가

이에 따라 규제 대상인 오피스텔 투자의 대안으로 상가, 레지던스, 섹션오피스 등이 반사이익을 얻을 것으로 보고 있다. 

먼저 상가시장이 주목을 받고 있다. 새 정부 들어 6·19와 8·2대책을 통해 주택과 오피스텔에 대한 규제는 대폭 강화된 반면, 상가에 대한 규제는 추가된 게 상대적으로 훨씬 적다.

실제 주거용 오피스텔 등 주택은 대출받기가 크게 어려워졌지만 상가는 지금처럼 감정가액의 40%에서 최대 80% 가까이 대출을 받을 수 있다. 또 2주택 이상 다주택자의 경우 내년 4월 이후 세금이 크게 늘어나지만 상가에 대한 세금은 바뀌는 게 없다. 

8·2대책으로 아파트 시장이 움츠러들면서 갈 곳을 잃은 시중 부동자금이 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 맞물리면서 상가처럼 규제가 덜한 분야로 관심을 돌리고 있다. 올해 하반기 상가투자의 관심지역으로, 8호선 연장 호재와 올해 말부터 입주가 시작되는 다산신도시와 개발호재가 풍부한 인천 송도국제도시, 청라국제도시 등이 뜨고 있다.

8·2대책 직격탄…투자 경고등
분양권 전매 제한에 수익률 하락

▲다산역 지앤지 메트로타워 1차(상가)= ㈜지앤지스토리가 시행하는 경기도 남양주시 다산진건지구 상업 2-4-1에 입지한 ‘지앤지 메트로타워1’상가가 9월 분양에 나선다. 2022년 개통예정인 다산역(가칭) 출입구 바로 앞 초역세권 상가로 가시성과 접근성이 좋은 사거리 3면 코너상가다. 대지면적 998㎡, 연면적 1만286.33㎡, 지하 4층~지상 12층 규모다. 

지하층은 주차장 및 기계실 등, 지상 1~12층까지는 상가로 구성된다. 총 점포 67개로 전용률은 53%대로 경쟁 중인 타 중심상업지 상가에 비해 높은 편이다. 3.3㎡당 분양가는 800만~5500만원(부가세별도)선이다. 총 주차대수는 49대다. 계약금은 20%며 시공과 신탁은 W건설㈜와 ㈜코리아신탁이 각각 맡았다. 준공은 2018년 9월경.

▲강동역 파밀리에 테라자(상가, 오피스)= 서울 지하철 5호선 강동역과 바로 연결되는 초역세권 스트리트형 상가이자 업무동 오피스인 ‘강동역 파밀리에 테라자’가 분양 중이다. 중심에는 상시 이벤트를 열 수 있는 선큰광장과 폭 8m의 넓은 보행통로를 조성해 스트리트 상가의 특징을 살렸다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개의 점포로 구성된 상가는 고객 편의를 돕는 근린생활 위주의 판매시설과 고급 카페거리 조성을 위한 식음료시설 입점으로 지역 명소가 될 것으로 기대된다.

천호대로변 업무동 상가와 섹션 오피스도 분양 중이다. 업무동1층은 스타벅스가 2~3층은 하나은행이 각각 입점해 운영 중이다. 4~6층은 각종 병의원, 7~12층은 근린생활시설, 13~18층은 업무시설, 지상 19층은 오피스로 구성된다. 업무시설이 밀집된 오피스타운 조성이 예상되는 5호선 강동역 주변이 천호·성내 재정비촉진지구와 함께 업무·상업 중심지로 부상할 전망이다.

레지던스

다음으로 서비스드 레지던스(이하 레지던스)가 있다. 수익률 하락세인 오피스텔을 제치고 투자자의 눈길을 사로잡기 시작했다. 레지던스는 호텔과 같은 숙박시설이지만 취사·세탁시설을 갖춰 주거시설처럼 생활할 수 있다. 2011년 7월 합법화한 뒤 급증하는 외국인 관광객을 겨냥해 최근 빠르게 늘고 있다.

레지던스는 짓기 수월하다. 생활숙박업에 속해 호텔 등 관광숙박업 시설보다 건축규제가 덜하다. 주거시설을 갖추고 있는 오피스텔을 레지던스로 변경할 수도 있다. 계약자 동의를 받아 소방시설 등을 갖추면 된다.

유의할 점도 있다. 기존 계약자의 동의가 없거나 건축법상 숙박시설 허용지역(상업·준주거지역)이 아닌 곳에서는 레지던스 운영을 할 수 없다. 운영업체가 일정 기간 확정수익을 보장하는 경우 보장기간이 끝난 뒤에는 수익률을 장담하지 못한다. 앞으로 분양이 크게 늘면 레지던스도 공급과잉으로 몸살을 앓을 수 있다는 점은 염두에 두어야 한다.

▲에스엠 브띠끄 레지던스 더 스파(레지던스)= 설악산 국립공원 내 첫 레지던스 호텔인 에스엠 브띠끄 레지던스 더 스파가 분양 중이다. 이 호텔은 강원도 속초시 설악동 9-2번지 일대에 위치한다. A동 65실과 B동 71실로 구성됐다. 객실은 A(70.06㎡), B(50.45㎡), C(38.03㎡), D(19.87㎡), E(22.02㎡), F(24.08㎡) 등 6개 타입으로 설계됐다. 공간 전용률이 67.53%에 달한다. 

모든 객실에 개인 온천 스파와 설악산 온천수를 제공한다. 일부 객실은 테라스 공간 활용도 가능하다. A동과 B동 사이엔 근린공원(약 1145㎡)이 조성된다. 설악산의 관문인 무료 주차장(500여 대) 앞에 위치해 주차하기 편하다. 객실에서 멀리 동해와 설악산 절경을 감상할 수 있고, 동해와 속초8경 같은 관광명소가 차로 약 10분 거리 안에 있다. 최근 강원지역에 철도·고속도로 등 다양한 인프라 건설이 추진되고 있다. 계약금 10%에 잔금 50% 대출 혜택을 준다.

섹션오피스

마지막으로 섹션오피스가 있다. 일반적으로 건물 한 층을 통으로 임대하는 일반 오피스와 달리 섹션오피스는 사무실을 다양한 크기로 나눠 임대가 가능한 수익형부동산 상품을 말한다. 임대인의 요구에 따라 원하는 규모로 업무시설 구성이 가능해 다양한 수요층 확보가 가능하다. 오피스빌딩을 다양한 규모로 분양하기 때문에 소액 투자가 가능해 기존 오피스에 비해 환금성이 높은 것도 장점이다. 

상가·레지던스·섹션오피스
수익형 부동산 3총사 뜬다!

소규모 창업이 확산되면서 섹션오피스는 기존 수익형 부동산인 오피스, 지식산업센터, 오피스텔의 틈새시장을 공략한 새로운 블루오션 상품으로 떠오르고 있다. 과거 중소사업자들은 개별 오피스텔을 사무실로 쓰는 경우가 많았다. 하지만 오피스텔은 화장실, 주방 등 업무에 불필요한 시설이 포함돼 면적의 손실 부분이 컸다.

섹션오피스는 한 개 층을 다양하게 분할해 각 공간의 면적을 100% 업무용으로 만들고 화장실, 회의실, 카페테리아 등의 편의시설은 공동으로 사용하도록 만들었기 때문에 공간 효용성이 높고 운영비도 상대적으로 적게 들어 중소사업자들에게 각광받고 있다.

섹션오피스의 인기는 실제 분양흥행으로 이어지고 있다. 얼마 전 마곡에서 선보인 열린엠타워, 센테니아, 마곡퀸즈파크 11 등 섹션오피스들은 잇달아 일주일 내에 분양이 완료했으며 문정지구에서 선보인 문정지구 헤리움 써밋타워도 단기간에 완판을 기록한 바 있다. 섹션오피스 유망지역으로는 역세권 등 교통요충지, 산업단지나 대기업 투자지역, 행정타운 인근을 꼽는다. 

한 부동산 전문가는 “이번 8·2대책은 전방위적 규제로 불릴 정도로 강력해 분양권 거래가 자유롭고 청약통장이 필요 없는 수익형 부동산 분양도 점차 열기를 더해가고 있다”며 “상가의 경우 시세가 많이 오른 서울 도심 역세권보다는 서울 접근성이 좋은 지역을 주목하는 것이 좋다. 레지던스는 공급물량이 없었거나 적었던 공급가뭄지역을 섹션 오피스의 경우 오피스텔 공급 과잉 지역을 중심으로 노려볼 만하다”고 말했다.

▲마곡 그랑 트윈타워(오피스, 상가)= 오는 9월 마곡지구에서는 C13-3, 4, 5, 6BL 일대에 들어서는 스마트 오피스 ‘마곡 그랑 트윈타워’가 분양될 예정이다. LG사이언스 파크 등 60여개 기업이 가까이 있다. BMT클러스터 조성으로 바이오 의료, 의약 산업단지 수요, 이화여대 서울병원(예정), 마곡의 코엑스라 불리는 MICE 산업단지의 수혜지다. 강서세무서, 강서구청 이전 등 다수의 공공기관 및 마곡역 초역세권(120m, 예정)을 터로 택한 마곡 그랑 트윈타워는 버스정류장도 50m 거리에 있다. 

김포국제공항 접근이 수월하다. 서울 여의도 등 도심권역과 인접한 데다 사업지 반경 4km 이내 다수의 지하철 노선 및 고속화도로가 있다. 마곡 그랑 트윈타워는 총 2개동(A동, B동), 지하 4층~지상 9층 규모로 지어진다. 업무시설(오피스)과 근린생활시설로 구성된다. 법정 주차 대수의 175%에 달하는 주차공간이 계획돼 효율성을 높였다. 지상 1~4층에는 상업시설이, 지상 5~9층에 업무시설이 각각 들어선다.

마곡지구 최초로 오피스에 LG유플러스 IoT 시스템 제공 및 지하 창고와 옥상 정원도 조성 예정이다. 오피스의 경우 3.3㎡당 평균 840만원대의 분양가, 상가는 3.3㎡당 평균분양가가 4180만원대(1층 기준)로 책정됐다. 대부분 33㎡ 타입의 섹션 오피스 구성으로 소액 투자가 가능하다.