[Q] 제 소유였던 건물이 경매로 인해 소유권자가 바뀌었습니다. 하지만 이 건물의 소유자가 바뀌기 전에 건물 전체를 임대했던 임차인이 연체한 월세와 관리비의 규모가 상당히 컸습니다. 그래서 임차인에게 연체한 차임과 관리비를 달라고 했더니 임차인은 저는 더 이상 건물주가 아니니까 돈을 줄 수 없다고 버티고 있습니다. 건물도 잃고 금전적으로 어려운 상황인데 임차인에게 위 연체차임과 연체관리비를 받아낼 수 없을까요?

[A] 임대인은 임차인에게 차임을 청구할 수 있지만 임차인이 임차목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무와 임대차계약이 종료할 때 보증금 반환의무 등의 임대인으로서 의무도 지게 됩니다.

상가임대차보호법 제3조 제2항에는 ‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있기 때문에 임차건물의 소유권이 이전되거나 임대할 권리가 이전된 경우 임대인의 지위는 임차목적물 양수인에게 승계됩니다. 

따라서 이 같은 경우 임차건물의 전소유자는 임대인의 지위를 상실하게 되고 임차건물의 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의를 부담하고 임차인은 임차건물의 양수인에게 차임지급의무를 부담합니다. 

그렇다면 질문과 같이 임차목적물의 소유권이 이전된 경우, 그 전에 임차인이 연체했던 차임이나 관리비 등도 새로운 임대인이 임차인에게 청구해야 하는지, 이전 건물주였던 임대인은 전혀 이에 대한 권리가 없는지 문제가 됩니다. 

대법원은 “임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생 한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문”이라고 판시하고 있습니다.

따라서 임차목적물의 소유권이 이전됐다 하더라도 이미 연체된 차임이나 관리비는 이전 소유자였던 질문자만 임차인에게 청구할 수 있다고 할 것입니다. 따라서 임차인은 질문자의 청구를 거절할 수 없다고 할 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원