[Q] 가구매장을 운영하기로 하고 상가를 임대해 영업하던 중 매장 바닥에 결로현상이 발생, 임대인에게 수차례 이 문제를 해결해줄 것을 요구했지만 임대인은 임대차계약 당시 임대이후 임대목적물에 관한 모든 책임은 임차인이 부담하기로 약정했다는 이유로 상가를 수리해주지 않았습니다. 

그렇게 바닥을 고치지 못한 상태서 결로현상이 심해지면서 습기로 인해 전시해놓은 고가의 가구가 상당부분 훼손됐는데요. 이런 경우 임대인의 주장대로 임대인이 임차목적물을 수리해주지 않아도 되는 것인가요? 망가진 가구에 대한 손해배상을 청구할 수 없을까요?

[A] 임대차에 있어 임대인과 임차인은 서로에게 준수해야할 의무가 있습니다. 임대인의 경우 목적물 인도의무, 수선의무, 비용상환의무 등이 있습니다. 이 중에서 수선의무는 임대인은 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것을 말합니다.

다만 임차목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 

하지만 그 파손 또는 장해를 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담합니다. 

한편 대법원은 임대차계약상 수선의무 배제 특약에 대해 ‘임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나 그러한 특약서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다’고 판시하고 있습니다.

따라서 질문서 임대인은 임대차계약 당시 이미 임차인인 질문자가 가구점을 운영할 것이라는 사실을 알고 있었고, 바닥 결로 현상을 해결하기 위해서는 바닥의 환기장치 및 단열조치, 바닥 및 실내의 방습조치 등이 필요하기 때문에 이는 통상 쉽게 수선할 수 있는 소규모 수선이 아니라, 기본적인 설비를 고쳐야 하는 대규모 수선에 해당된다고 할 것입니다. 

따라서 임대인에게는 임차인인 질문자가 임차목적물을 계약의 목적에 따라 사용·수익을 할 수 있는 상태로 유지하게 할 수선의무가 있다고 할 것입니다.

하지만 임대인은 질문자의 요구에도 불구하고 수선의무를 위반, 질문자에게 재산상 손해를 입혔기 때문에 질문자는 이에 대해 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.