[Q] 저는 상가건물 임대업을 하고 있습니다. 1년 전 상가건물 2층에 식당자리를 A와 임대차 계약을 체결했습니다. 하지만 임대를 시작한 지 4달이 지나면서 전혀 월세를 내지 않고 “영업이 어려우니 당장 월세를 못 준다. 보증금에서 공제해라”고만 합니다. 이 경우 제가 어떻게 대응해야 할까요? 관리비도 5달째 밀린 상태인데 이것을 이유로 계약해지를 할 수 있나요?

[A] 질문자께서 주신 질문에 대응하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 먼저 밀린 월세를 받기 위해선 지급명령신청을 하는 방법입니다. 지급명령신청은 소송보다 신속·간이하기 때문에 채권자들의 수고와 비용의 부담을 덜어줄 수 있습니다.

다만 결정된 지급명령에 대해 채무자가 이의를 제기할 경우에는 재판절차로 들어가게 됩니다. 지급명령결정을 받게 된다면 그것을 집행권원으로 해 강제집행절차에 들어가실 수 있습니다. 한편 보증금에서 공제하라는 임차인 A의 주장은 항변사유가 될 수 없는 주장입니다.

다음으로 건물을 돌려받기 위해선 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 민법상 소유권에 근거해 청구하게 됩니다. 민법 제213조는 ‘소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다’고 규정하고 있습니다.

따라서 질문자께서 명도소송을 제기하기 위해서는 먼저 건물의 점유자인 A의 임차인으로서 권리를 소멸시키기 위해 계약을 해지시키셔야 합니다. 질문에서 이미 임차인 A는 3개월 이상의 월세를 연체했기 때문에 상가건물임대차 보호법상 계약해지 사유인 3기이상의 차임연체를 근거로 계약해지를 할 수 있습니다.

참고로 계약해지의 통보는 내용증명을 통해 하시는 것을 권해드립니다. 또한 명도소송에 앞서 임차인이 점유를 이전하지 않도록 점유이전가처분을 신청하는 것이 좋습니다.

그리고 1심에서 명도소송을 이길 경우, 가집행이 가능합니다. 하지만 임차인 공탁금을 예치하고 강제집행정지를 신청할 가능성이 있습니다. 이 경우에는 추후에 명도소송이 승소확정이 되면 강제집행정지로 인한 임대인의 손해에 대해 손해배상청구를 별도로 하실 수 있습니다.

아울러 건물을 한시라도 빨리 돌려받고 싶어 가처분을 고민하셨을 수도 있습니다. 이를 명도단행가처분이라고 합니다. 명도단행가처분의 경우 그 결정이 나는 기간이 소송에 비해 짧지만 채무자의 권리가 침해될 가능성이 없고, 소송의 결과를 기다리는 것이 소유자에게 회복하기 어려운 현저한 손해를 발생하게 하는 등의 사유가 필요합니다.

마지막으로 명도소송을 승소하셨다면 건물을 돌려받을 때 원상회복의 문제가 발생합니다. 일반적으로 임대차 계약서상 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있지만 이미 민법 제654조, 제615조상 원상회복의무가 규정돼있기 때문에 원상회복의무 배제 특약이 없는 이상 원상회복을 요구하실 수 있습니다.

밀린 관리비가 있을 경우에는 이를 이유로 계약해지가 불가능하다는 것이 판례의 태도입니다. 따라서 계약서상 관리비가 연체가 되었을 경우 보증금에서 공제한다는 조항이 없는 경우 관리비에 대한 지급청구를 위해 소송을 제기하셔도 됩니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원