[Q] 저는 가족들이 주주인 회사를 운영 중이고 대표이사는 저입니다. 이번에 주거목적으로 OO동에 있는 건물 1층을 빌리게 되었는데요. 사정상 회사가 계약 당사자로서 건물을 임차하는 형식으로 했습니다. 건물은 공부상에도 비주거용 건물로 돼 있습니다.

건물 1층을 모두 주거 목적으로 쓰기엔 너무 넓어 리모델링하면서 전체면적의 한 40% 정도에 방 8칸 정도를 만들어 원룸텔로 운영했습니다. 이렇게 저도 거주하고 원룸텔을 운영하던 중에 임대인과 갈등이 생겨 소송을 진행할 것 같은데요. 혹시 저도 주택임대차보호법 적용을 받아 주장할 수 있는지 궁금합니다.

[A] 주택임대차보호법은 자연인, 즉 사람에게만 적용되는 법입니다. 그 이유는 주택임대차보호법 자체의 제정목적이 자연인 서민들의 주거생활 안정을 보호하기 위한 취지에서 제정되었기 때문입니다.

또한 개인 자격이 아닌 회사가 주택에 관한 임대차계약을 맺고 확정일자를 구비했다해도 회사 자체에는 주택임대차보호법상 주민등록이 존재할 수 없기 때문에 역시 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다.

실제 건물이 어떠한 용도로 사용되었는지도 중요합니다. 특히 질문자와 같이 비주거용 건물을 주거용 및 비주거용으로 겸용해 사용하는 경우에는 임대차의 목적, 이용 방식, 일상생활을 하는 형태 등을 고려해 주거용건물이냐 비주거용 건물이냐가 결정됩니다. 이러한 점을 고려해 볼 때 질문자의 건물 이용형태가 주거용 건물을 이용하는 것이라고 판단될 수도 있습니다.

그러나 별개로 주택임대차보호법을 적용할 수 있는가를 살펴봤을 때, 공부상에 비주거용 건물이라면 주택임대차보호법상 보호를 받는 주거용 건물로 볼 수 없다는 것이 법원의 입장입니다. 반대로 공부상 주거용 건물을 일부 주거 외 목적으로 사용할 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 고려해볼 수는 있습니다.

참고로 주택에 대한 임대차계약을 체결할 수 있는 자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 대법원에 따르면 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다”라고 판시, 주택임대차보호법에 따라 보호되지 않는 점을 유의하시기 바랍니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원