저금리의 지속으로 수익형 부동산 투자에 관심이 높아지면서 지인들끼리 자금을 모아 원하는 상품에 투자하는 공동투자족(일명 공투족)이 늘고 있다. 매입비나 관리비 등 투자비용을 최소화해 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다.

서울 서초구 방배동 전용 198 ㎡짜리 아파트에 사는 박경한(62 ·남)씨는 100㎡대로 이사하면서 남은 여유자금으로 매달 월세가 안정적으로 나오는 은행이 선임대로 확정된 점포에 투자하기로 결심했다. 박씨가 여유자금으로 투자가 가능한 점포는 2칸인데 은행이 들어오는 점포는 총 4칸이다. 박씨는 친구 2명과 함께 공동투자 해 결국 4칸을 공동명의 분양을 받았는데 4개 점포를 매입하면서 분양가를 5% 정도 낮추는 것으로 절충했다. 그리고 받은 보증금과 월세는 투자금액 비율로 나누기로 합의했다.

선임대 점포 투자
공동명의로 분양

공동투자는 상대적으로 적은 비용으로 근린상가, 소형빌딩, 원룸빌딩, 모텔 등 다양한 물건에 투자할 수 있다는 장점이 있다. 많은 장점에도 불구하고 공동투자가 성공하기 위해선 의외로 주의점이 적지 않다.

중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)에 관심이 높아지면서 친인척이나 지인 등의 자금을 모아 공동으로 투자하는 공동투자가 크게 늘고 있다. 일종에 빌딩계인 셈인데 부모와 자녀 공동 투자, 형제·자매나 친구끼리 등 형태도 다양해지고 있다. 형태도 다양하지만 매입목적은 천차만별이다.

부동산 공동투자는 수익형 부동산 투자 시 투입 비용을 크게 낮춰줄 수 있는 해법으로 떠오르고 있다. 규모가 클수록 단위면적당 비용은 소형물건 대비 훨씬 저렴한 경우가 많기 때문이다. 게다가 임대사업 시 반드시 필요한 유지, 관리 비용 역시 업체에 일괄 위임할 경우 건수가 많을수록 수수료가 저렴해지기도 한다. 이른바 ‘규모의 경제’가 적용되는 셈이다. 전문 지식이 부족하더라도 다수의 견해를 따르면 투자 위험도 최소화할 수 있다는 것도 장점중 하나다. 또한 세금 면에서도 유리한 측면이 있다.

다만 공동투자는 많은 면에서 주의를 기울여야 한다. 특히 투자 전에 당사자 간 자세한 약정은 필수다. 가장 안전한 공동투자(이하 공투)는 서로 능력이 비슷하고 투자 여력도 비슷한 사람끼리 의기투합하는 것이어서 사람을 잘 가려야 한다. 공투의 생명은 신뢰이기 때문이다.

먼저 최근 자산가들을 중심으로 부모와 자녀가 중소형 빌딩을 공동투자 형식으로 매입하는 사례가 잇따르고 있다. 부모가 소유한 빌딩을 자녀에게 증여할 경우 증여세와 자금출처 조사 등에 대한 부담을 떠안을 수 있어 공동명의 매입을 통해 향후 절세로 합법적인 부의 이전이 가능한 때문 등으로 업계는 분석하고 있다.

부동산 및 빌딩업계 등에 최근 분석한 자료에 따르면 2015년 기준으로 300억원 미만 중소형 빌딩 매입 현황 분석 결과, 공동투자는 전체 230건이었고 이 중 부모와 자녀 공동명의 투자는 69건으로, 비중은 30%를 보였다. 법인을 제외한 지난해 전체 개인의 단독 및 공동명의 투자 516건의 약 13%를 차지하는 비율이다.

저금리 지속으로 수익형 투자 관심
지인들끼리 자금 모아 공동투자 늘어

실제 김오성(63)씨는 지난해 8월 큰아들(33), 작은아들(30)과 함께 서울 강남 신사동 90억원 상당의 중소형 빌딩을 공동명의로 매입했다. 이 빌딩은 지하 1층, 지상 5층 규모로 인근 지하철과 도보로 약 5분 거리에 위치해 있다. 김씨는 빌딩 지분 60%를, 두 아들은 각각 20%의 지분으로 매입에 참여했다. 빌딩 매입 과정에서 김씨는 저금리를 활용, 58억원 상당을 대출받았다. 현재 이 빌딩의 시세는 95억선으로 1년 전에 비해 약 5억원가량이 상승한 셈이다.

전문가들에 따르면 자녀들이 거액을 투자, 빌딩을 구입할 경우 자금출처가 명확하지 않으면 증여세가 부과되기 때문에 부모는 자녀의 소액 공동투자를 유도하고 빌딩을 담보로 자신이 은행에서 대출을 받게 된다. 이후 임대료를 통해 대출 이자를 갚으면서 은행 대출도 갚아 나가는 방식을 이용한다는 것이다.

부동산 경기 회복됨에 따라 공동으로 매입한 빌딩 자산가치가 상승하면 자녀들 지분 가치도 올라 부의 이동이 시작되는 데다 자녀 명의로 투자된 자금출처 조사가 유연해지고 재산 증여로 발생하는 증여세 역시 상대적으로 적게 낼 수 있다는 이점도 있다는 게 빌딩 전문가들의 전언이다. 최근 이같은 자녀에 대한 부의 이전 사례가 증가하고 있다.

과거에는 중소형 빌딩을 1인이 소유하면서 자가로 관리되는 형태가 대부분이었으나 최근 부모와 자식 간 공유 위탁관리 문의도 늘어나고 있다. 빌딩을 소유한 뒤 자산가치가 증가해서 증여하는 것보다 저금리를 적극 활용한 대출을 통해 공동명의로 매입함으로써 자금출처 조사 부담 및 자산가치 상승으로 인한 절세효과를 누릴 수 있다. 이 때문에 자산가들은 성공적이고 합법적인 부의 이전 수단으로 중소형 빌딩 투자에 적극 나서고 있다.

형제·자매나 친구끼리 자기자본 5억~10억원씩 공동투자해 20억~50억원짜리 소형 빌딩을 구입하는 것도 크게 늘어나고 있다. 이 경우는 부모와 자녀가 빌딩을 공동으로 매입하는 사례와는 다른 일종의 빌딩계인 셈이다. 중소형 빌딩 매매시장에 공동투자 바람이 불고 있는 것이다.

5억~10억원씩
소형빌딩 구입

과거 중소형 빌딩시장은 서울 강남에 사는 자산가들의 리그였지만 최근 투자자 층이 확대되고 있다. 저금리 기조가 장기화하고 재테크를 위한 투자처가 변변치 않은 상황이어서 부동산 자산가격의 거품 논란에도 불구, 초소형(꼬꼬마 빌딩) 혹은 중소형 빌딩(꼬마 빌딩) 구매 수요는 꾸준하다.

빌딩 공동 투자자들의 공통점은 건물 매입가격의 60~70%, 많게는 80%까지 은행 대출을 이용한다는 점이다. 저금리 탓에 금융비용(이자 납부)이 과거보다 크게 줄었기 때문이다. 사정이 이렇다보니 자기돈 5억~10억원을 가지고 빌딩을 사려는 문의가 늘고 있다는 게 업계의 전언이다.

업계에서는 공동투자나 대출금 비중이 높은 투자는 큰 임대료 수익이나 향후 땅값(건물 대지) 상승 기대보다는 안정성을 중시해야 한다고 강조한다. 또 공동투자의 경우 임차인을 교체하거나 건물 매각 등 주요 결정을 하는 데 의견일치를 봐야 하는데 이 과정에서 갈등이 생길 수도 있어 공동투자는 공실 충격도 더 크게 받는다.

그렇다면 중소형 빌딩의 공동투자 전망은 어떨까. 최근 가격만 보면 너무 올랐다고 생각하지만 그 이면을 봐야 한다. 계속되는 저금리 기조, 다른 투자처의 수익률, 안정적인 자산 소유 욕구 등을 고려하면 이만한 투자 상품이 없다고 보는 시각이 많아 중소형 빌딩 공동투자 열풍은 당분간 지속될 것으로 업계는 전망한다.

소유권 누구에게?
반드시 문서화해야

다만 국내 소비 위축과 사드배치 등으로 인한 중국인 관광객 감소는 올해 빌딩매매 시장의 최대 리스크로 꼽힌다. 주요 상권의 임차인들이 장사가 안 되면 건물 매매시장에도 자금이 돌지 않기 때문이다. 따라서 매수자 입장에선 역세권 급매물을 중심으로 부지런히 발품을 팔아야 한다.

공동투자는 많은 장점이 있지만 조심해야 할 것도 많다. 투자자들의 이익 충돌로 분쟁에 휘말리는 경우도 잦은 데다, ‘사공이 많으면 배가 산으로 간다’는 말처럼 투자가 방향성을 잃는 경우도 적지 않기 때문이다.

중소형 빌딩 공동투자 시 반드시 지켜야 할 주의사항 등에 대해 알아보자. 중소형 빌딩 공동투자는 투자금 대비 수익을 극대화하는 데 목적을 둬야 한다. 그리고 임차들에게 받을 수 있는 임대료가 비슷비슷한 상황에서 수익률 극대화의 비법은 얼마나 저렴하게 부동산을 매입하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 중소형 빌딩 공동투자는 개발 혹은 임대 대상 부동산을 2인 이상 명의로 공동 매입해 해당 부동산에서 발생하는 수익을 투자 지분율에 따라 나누거나 부동산 그 자체를 이용할 목적으로 투자하는 것을 말한다.

매입·관리비 등 투자비 최소화
결국 수익률 극대화로 일석이조

투자 물건은 근린상가 등의 상업용 건물, 오피스 빌딩, 호텔 등의 숙박업소, 아파트, 주차장, 토지 등 다양하지만 주로 1인 투자자가 금액적으로 접근하기 힘든 대형물건을 취득하는 경우가 많다. 그리고 아파트 등 시세차익을 노리는 물건보다 중소형 빌딩 등 임대수익을 노리는 물건을 고르는 게 낫다. 수익을 배당하기가 쉬울 뿐 아니라 시세차익을 노리는 물건은 매각 시기를 언제로 두느냐를 두고 분쟁이 벌어질 수도 있기 때문이다.

공동투자로 부동산 물건을 매입할 때 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분은 소유권 등기를 누구에게 하느냐다. 2가지 방법 중 하나가 일반적으로 사용된다. 우선 투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 하고 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받거나 근저당설정을 하는 방법이다.

이 경우 관리 계약이나 매매 계약 시 투자자 모두의 합의서를 다 받는 복잡한 절차를 줄일 수 있지만 대표 명의자 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있다. 또 다른 방법은 등기 자체를 공동명의로 하는 것이다. 투자 금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능해 자신의 소유권을 확실히 할 수 있다. 이 경우 매매나 건물 개보수, 관리 등의 절차를 밟을 때 소유자 전원의 동의가 필요하다.

일부 투자자가 자신의 지분을 매도할 때 청산 가격 등을 둘러싸고 다른 투자자들과 분쟁이 발생할 우려가 있다. 소유권을 가지고는 있지만 온전하게 행사하기는 힘들다는 점을 주의해야 한다. 공동투자는 공동지분 형식으로 투자하므로 개개인의 소유권에 제한이 따른다는 점은 주의해야 한다. 투자자 간 의견이 맞지 않으면 분쟁이 발생할 우려가 있다. 특히 소유 지분 산정, 개발 수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등이 사전 조율돼 있지 않을 경우 분쟁을 피하기 어렵다.

전문가들은 공동투자에 나서기에 앞서 이런 내용들을 담은 사전투자계획서를 반드시 문서화해 작성해 두는 것이 좋다고 조언한다. 문서는 법률사무소 등에서 공증을 해두는 것이 좋다. 공동투자 시 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만 손해가 날 경우 책임소재를 둘러싸고 대부분 분쟁이 발생하게 되기 때문에 약 손해가 발생할 경우의 책임소재나 해결책에 대해서도 미리 문서로 합의해두는 편이 좋다.