해설을 드리자면 ①「상가건물임대차보호법」제3조 제1항에서는 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다’고 규정하고 있고, 제2항에서는 ‘임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다.

이 사안에서 질문자는 상가 건물의 임차인으로서 ‘건물의 인도’와 ‘사업자등록’이라는 대항요건을 갖췄습니다(대항요건이라는 것은 ‘제3에 대하여 효력이 생긴다’는 의미로 이 사안에서 ‘새로운 소유자’에 대해 효력이 생긴다’는 의미로 생각하시면 됩니다). 그렇다면 위 규정 제3조 제1항에 따라 질문자는 새로운 소유자에게 임대차계약을 주장할 수 있습니다.

②임대차계약이 종료되면 질문자는 상가의 양수인인 새로운 소유자에게 보증금반환청구를 할 수 있습니다. 왜냐하면 위 규정 제3조 제2항에 의하여 임대차보증금반환채무가 부동산의 소유권과 함께 양수인에게 이전되면서 양도인의 보증금반환채무는 소멸하기 때문입니다.

③또한 위 규정의 논리에 따라서, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 새로운 소유자가 방해한다면, 임차인은 새로운 소유자에게 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. <02-522-2218·www.lawnkim.co.kr>
 

[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원