[Q] 몇 년전, 장사할 곳을 물색하다가 월세가 저렴한 곳을 찾았는데 제가 장사를 처음 하는 것이라서 월세가 저렴한 곳을 계약하다 보니, 소유자와 직접 계약을 체결하는 ‘임대차계약’을 체결한 것이 아니라 임차인(전대인)과 보증금 500만원에 월세 100만원으로 ‘전대차계약’을 체결했습니다.

물론 전대차계약을 하는 과정에 상가건물소유자의 동의도 있었습니다. 몇 달 후, 저는 장사를 그만하고 장사하던 곳을 다른 사람에게 권리금을 주고 팔고 싶습니다. 작년에 상가권리금 제도가 생겼다고 하는데, 저 같은 전차인도 권리금을 보호받을 수 있나요? 그 밖에 전차인은 상가건물임대차보호법상 어떤 권리를 보호받을 수 있나요?

[A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 위 질문자의 내용처럼 ‘임차인(전대인)’이 아닌 ‘전차인’도 권리금회수 기회를 보장받는지? 여부입니다.

상가건물임대차보호법 제13조를 보면 ‘①제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. ②임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있습니다.

이 규정에 따라 전차인이 권리금회수기회를 보장받는지에 관해 살펴보면, 전차인은 권리금회수 기회를 보장받지 못합니다. 왜냐하면 권리금회수 기회보장에 관한 규정은 ‘제10조의4’인데, 아직 입법상 전차인은 이 조항을 적용하고 있지 않기 때문입니다.

다만, 전차인은 계약갱신요구권이 있습니다. 상가건물소유자와 임차인(전대인) 사이에 계약기간이 계속해 존재하고 있다면, 전차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 임차인(전대인)이 상가건물소유자가 계약갱신을 요구하고 있지 않다면, 전차인은 임차인(전대인)을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신요구는 추후 법적 분쟁을 방지하기 위해 내용증명으로 하시는 것이 좋습니다. 아직 전차인은 권리금회수기회보장을 받지 못하나, 5년 동안 장사할 수 있도록 법적 장치는 마련하고 있으므로 계약갱신요구권을 행사해 손해가 없도록 하시기 바랍니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원