[Q] 저는 상가임차인였습니다. 지금 몇 년동안 장사를 하던 상가에서 지난 달 말 임대차계약이 종료되어 더 이상 장사를 하지 않고 있습니다. 그런데, 저는 권리금도 한 푼도 못 받고 나왔습니다. 왜냐하면 건물소유자는 제가 주선한 신규임차인과 임대차계약을 거절하였기 때문입니다.
얼마 전, 제가 장사를 하던 상가에 가 보니 다른 사람이 장사를 하고 있었습니다. 그리고 들리는 소문에 의하면 건물소유자가 건물을 팔려고 한다는 소문을 들었습니다. 만약 건물소유자가 건물을 판다면, 저는 건물소유자게에게 권리금 소송에서 승소하더라도 한 푼도 받을 수 없게 될 것 같은데, 저는 급히 어떤 법적 조치를 해야 하나요?
[A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 이 사안의 경우 건물소유자가 건물 이외에 재산이 없다면, 임차인은 건물소유자를 상대로 소송하여 승소하더라도 (소송진행 중에 건물을 처분할 경우에) 판결문이 종이조각밖에 되지 못할 우려가 있습니다. 이러한 점을 방지하기 위하여 임차인은 급(急)조치로써 건물소유자의 건물에 가압류신청을 해야 합니다.
건물 이외 재산 없다면, 승소해도 권리금 못 받아
건물주의 건물 가압류 신청해야 피해 최소
건물주의 건물 가압류 신청해야 피해 최소
그리고 가압류신청서를 작성할 때 ‘피보전권리’ 및 ‘보전의 필요성’을 법리적으로 소명하셔야 합니다.
① 피보전권리를 소명하실 때는 신규임차인과 종전 임차인 사이에 작성한 권리금 계약서, 공인중개사의 확인서, 건물소유자가 방해행위를 한 증거들(특히 내용증명, 문자 등)을 제출하셔야 유리합니다. 그리고 만약 권리금 감정평가를 하셨다면 감정평가서도 같이 제출하시면 더욱 좋습니다.
② 보전의 필요성을 소명하실 때는 건물의 부동산등기부 등본을 발급하신 후, 건물에 설정되어 근저당권이 없는지를 파악하시는 등 채권자가 승소판결을 받더라도 집행하기 어렵다는 점을 소명하셔야 합니다.
위에서 본 바와 같이 임차인들께서는 건물소유자로부터 권리금 회수를 방해받았을 경우에 판결문이 종이 조각으로 되는 것을 방지하기 위하여, 건물소유자에게 ‘소송 전’ 또는 ‘소송과 동시’에 건물에 대하여 가압류조치를 해야 된다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 이러한 법적 조치를 하셔서 손해를 최소화 할 수 있습니다. (문의 02-522-2218, www.lawnkim.co.kr)
[김기윤은?]
서울대학교 법학과 석사 졸업
대한상사중재원 조정위원
