최근 두 상품의 장점만을 더한 신개념 형태의 수익형 부동산이 속속 선을 보여 관심을 끌고 있다. 업계에서는 이러한 상품이 등장하게 된 배경으로 공급 홍수 속에 차별화를 부각시켜 우의를 점하고자 하는 전략으로 보고 있다. 대표적인 상품으로 ▲단지형 근린상가 ▲아파텔 ▲스트리트몰 ▲호피스텔 등이 있다.

지난 1월 경기도 수원 광교신도시에서 172실을 분양한 아파텔인 ‘힐스테이트 광교’는 청약모집에 7만2639건이 몰려 평균 경쟁률이 422대1을 기록했다. 이는 오피스텔 청약 경쟁률이 공개된 2012년 이후 역대 최고 경쟁률이다. 방 3개의 전용 77㎡(약 24평)는 30실 공급에 2만4014건이 몰려, 800대1이란 경이적인 경쟁률을 보였다.

서울 강서구 마곡지구서 분양한 호피스텔인 ‘마곡 럭스나인’은 마곡지구 최초로 조식 뷔페와 세탁물 서비스, 주차 대행 등 호텔급 서비스를 접목해 2개월 만에 100% 분양이 완료했다. 200m에 이르는 스트리트몰로 조성되는 GS건설의 ‘공덕 파크자이’상가도 최고 297대1의 경쟁률을 기록했다. 공개청약을 마감한 결과 57개 매장 모집에 평균 약 68대1, 최고 297대1의 경쟁률을 보이며 100% 분양을 마쳤다.

붐비는 모델하우스
줄줄이 100% 분양

‘단지형 근린상가’(단지내 상가+근린상가)는 단지내 상가의 든든한 배후수요와 주변 유동인구 흡수가 수월하다는 게 장점이다. 업종 선택이 단지내 상가보다 다양해 상호 보완적인 기능까지 가능하다. 일반적으로 단지내 상가는 다양한 업종유치에 한계가 뒤따르지만 단지내 근린상가는 다양한 업종의 상점이 입점하는 만큼 유동인구의 폭을 두텁게 할 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다.

저렴한 분양가로 인해 임차인확보도 유리하며 수익률 측면에서도 유리하다. 대형 상가는 값 비싼 분양가로 인해 임차수요를 확보하기 위해 어려움이 뒤따르지만 단지형 근린상가는 저렴한 분양가로 인해 임차수요 확보가 훨씬 용이한 점도 빼놓을 수 없는 장점이다. 유망한 지역은 뉴타운, 재개발, 재건축 지역이나 신도시나 택지지구 역세권 주변 등이다.

A+B 형태 수익형 부동산 속속 등장
홍수속 차별화 부각…투자자 관심 ↑

주의점도 있다. 단지형 근린상가 역시 정확한 위치 파악은 필수다. 주로 주출입구에 위치한 상가를 단지형 근린상가라고 하지만 거주자들의 동선이 분산되는 부출입구에 상권이 형성될 수도 있는 만큼 수요층의 이동 경로 파악은 반드시 필요하다. 분양가 비교 시 단지내 상가의 시세보다 저렴한 지 여부와 현실적인 기대 수익률을 감안한 분양가인지 여부에 대한 판단은 필요하다는 지적이다.

‘아파텔’(아파트+오피스텔)은 전세가격이 고공행진을 하면서 틈새로 급부상하고 있다. 아파트 같은 오피스텔 일명 아파텔이 대체 부동산 상품으로 조명을 받으며 몸값이 오르고 있다.

특히 신혼부부를 중심으로 젊은 층이 아파트처럼 살 수 있는 오피스텔로 눈길을 돌리며 새로운 수익형 부동산으로 자리 잡고 있다. 게다가 집보다 차를 먼저 구입하는 세대이기 때문에 편리한 주차가 주거 선택의 중요 조건 중 하나다. 젊은 층이 빌라보다 주차가 편리한 아파텔을 선호하는 이유다.

아파텔이 주목을 받더라도 무작정 투자를 하는 건 위험하다고 업계는 조언한다. 아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하고, 명칭이 아파텔로 불려도 엄연히 오피스텔임을 명심해야 한다. 우선 아파텔은 건축법 적용을 받는 오피스텔이라 아파트보다 계약 면적 대비 전용면적 비율(전용률)이 낮은 편이다.

임차인 확보 유리
젊은세대들 몰려

최근 소비의 주체인 젊은 세대들은 거리를 거닐며 쇼핑과 문화를 한꺼번에 즐길 수 있는 ‘스트리트몰’(스트리트형+몰링형)을 선호한다. 가족과 연인들의 발길이 끊이지 않는 서울 마포 합정역 메세나폴리스몰이 좋은 예다. 스트리트몰이란 스트리트(Street)에 몰링(Malling)을 가미한 상업시설이다.

거리를 거닐며 쇼핑은 물론 문화, 놀이, 먹거리, 휴식까지 즐길 수 있는 복합 엔터테인먼트 상가다. 이들 상가는 많은 고객을 끌어들이는 다양한 핵심점포(키테넌트)를 배치할 수 있어 수요층의 이목을 끈다. 고객확보도 용이하다는 것이 큰 장점이다. 지역을 대표하는 랜드마크로 성장할 가능성도 높다.

호텔식 서비스를 도입한 일명 ‘호피스텔’(호텔+오피스텔)도 인기다. 주차·청소·조식 뷔페처럼 호텔에서나 볼 수 있는 서비스를 오피스텔에서 누리는 시대가 왔다. 시설 고급화를 넘어 차별화한 서비스를 지향하는 주거 트렌드가 오피스텔에 고스란히 반영되고 있다는 셈이다.

틈새시장으로 급부상
무작정 투자는 위험

주거시설에 호텔식 서비스가 적용되기 시작한 것은 2000년대 중반이다. 대도시에서 고급 주상복합아파트를 분양하는 주택업체가 차별화 전략으로 내걸었다. 최근 1∼2인 가구가 급증하면서 오피스텔이 주요 주거시설로 부상하자 이런 분위기가 오피스텔로 이어지고 있다. 다만 호텔식 서비스나 고급 인테리어가 세입자를 찾는 데 도움이 될 수 있지만 임대료와 관리비가 오를 경우 실제 임대수익률이 떨어질 수도 있다는 점은 주의해야 한다.

한 부동산 전문가는 “저금리로 수익형 부동산이 주목을 받고 있지만 경쟁 또한 치열해지고 있다”며 “차별화된 상품이 아니면 무한 경쟁에서 살아남기가 힘들기 때문에 향후에도 이러한 차별화 전략 경쟁은 더욱 심화될 것으로 보인다”고 말했다. 다음은 신개념 형태로 분양(예정)중인 수익형 부동산이다.

I 단지형 근린상가 I

▲위례 드림시티 = 위례신도시 근생8부지 첫 공급 근린상가인 ‘위례 드림시티’가 5월경 분양에 들어간다. 지하 3층∼지상 5층, 연면적 8088.63㎡, 총 66개 점포 규모다. 동측 및 남측 20m, 북서측 10m, 북동측 6m 보행자 도로를 접하고 있는 3면 개방형 상가다. 우남역과 트램역 더블 역세권으로 외곽순환도로, 동부간선도로 및 송파IC 인접, KTX 수서역 신설 예정에 있다.

▲광명 행운드림프라자 = 경기 광명시 소하동 1380번지에 ‘광명 행운드림프라자’상가가 분양 중에 있다. 광명 역세권택지개발지구 신규 4000가구와 기존 주거 8000가구 사거리 코너와 횡단보도를 접하고 있어 노출과 시인성이 탁월하다. 주변 산과 녹지로 폐쇄되어 항아리 상권을 형성한다. 선임대, 후분양 상가로 즉시 입점이 가능하다.

I 아파텔 I

▲판교역 SK허브 = 경기도 성남시 판교신도시에 ‘판교역 SK허브’오피스텔이 분양 중이다. 규모나 평형대를 아파트와 수준에 맞췄다. 지하 6층∼지상 8층 3개동 총 1084실로 전용면적 84㎡도 선보인다. 84㎡ 52실 중 45실은 방 3개, 욕실 2개에다 4베이로 설계했다. 욕실에는 욕조를 설치했고, 세탁실 공간까지 따로 마련하는 등 일반 아파트와 차이가 없도록 했다.

▲배곧 로얄팰리스 = 시흥 배곧신도시 상업용지 2-5-1, 2 필지에 ‘배곧 로얄팰리스’아파텔이 공급된다. 주변에 4호선과 수인선이 환승되는 오이도역, 서울대 국제캠퍼스(2018년 개교),신세계 프리미엄 아웃렛(2016년 개점 예정) 등이 있다. 롯데마트는 물론 경기 고양시일산 라페스타 형태의 복합쇼핑몰, 도시지원 및 연구개발 단지 등 글로벌 교육&의료 산학 클러스터가 조성된다.

I 스트리트몰 I

▲위례 중앙 푸르지오=위례신도시의 중심인 C1-5, 6블록에서 블루칩 스트리트형 상가인 ‘위례 중앙 푸르지오’가 분양 중이다. 지하 1층, 지상 2층에 중소형 점포 156개가 들어서는 형태로 계약면적 약 2만480㎡ 규모로 공급된다. 저층부의 상가가 길을 따라 늘어서 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 장점이 있다. 위례∼신사선(위례중앙역∼신사역) 및 위례선(트램)의 최대 수혜상가로 꼽힌다.

▲광교 힐스테이트 레이크 = 현대건설은 경기도 광교신도시 업무7블록에서 오피스텔 ‘광교 힐스테이트 레이크’ 단지 내 상가를 분양 중이다. 단지 내 상가는 연면적 3521㎡로 지하 1층∼지상 1층, 전용면적 42∼104㎡ 총 34개(지하 1층 8개, 지상 1층 26개) 점포로 구성된다. 오픈 스트리트 테라스 상가로 조성되는 게 특징이다.

▲강남역 센트럴 애비뉴 = 국내 최고 상권인 ‘강남역 센트럴 애비뉴’ 상가가 지난 3월 준공을 마치고 3층 메디컬 존 분양을 개시했다. 이번에 분양에 나선 메디컬 존은 총 14개 점포로 탁월한 전망과 희소성이 강점이다. 유동인구가 가장 많은 강남역 일대로 위치 선정에 우위를 선점한 상가로 동선과 통로를 철저하게 분석해 설계된 4면 개방 스트리트형 몰링상가이다.

I 호피스텔 I

▲공덕역 블루마리 = 마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 ‘공덕역 블루마리’오피스텔이 분양 중이다. 대지면적 1187㎡, 연면적 1만67.91㎡, 지하3층∼지상 18층, 전용면적19.88∼39.76㎡ 총 259실 규모다.

전체의 81.5%가 남향·남동향으로 구성됐다. 신공덕동은 여의도, 마포, 서대문, 광화문, 종로 등 오피스업무시설이 밀집돼 있다. 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대, 숙명여대 등 우수한 학교가 인근 3km내에 밀집해 있는 것이 특징이다. 준공은 2017년 4월 예정.

▲구로디지털 효성해링턴타워 = 구로디지털단지역 호피스텔인 ‘구로디지털 효성해링턴타워’가 분양 중이다. 2호선 구로디지털단지역과 2019년 개통되는 신안산선이 만나는 더블 역세권 지역이다. 시흥대로 남부순환도로 이용도 가깝다. 지하 4층∼지상 9층, 전용 20.34㎡의 단일면적으로 구성돼 있다. G밸리의 기업수요와 매년 유입인구가 증가하는 서울디지털단지의 24만 여명에 이르는 배후수요를 품을 수 있는 가장 가까운 ‘직주근접 오피스텔’이라는 평가다.