2014년 갑오년, 수익형 부동산 시장이 본격적인 옥석가리기에 들어가면서 불황기에 강한 역세권에 위치한 상품들이 주목받고 있다. 역세권의 경우 비역세권보다 임차인 확보에 유리하고 안정적인 수익이 가능해서다. 특히 역세권 중에서도 환승역세권이 뜨고 있는데, 이는 단일역보다 환승역세권이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발 효과까지 노릴 수 있는 장점 때문이다.
상가 등 불황에 강한 역세권 상품 주목
임차인 확보 유리…안정적인 수익 가능
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하다. 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자의 미래가치가 높다고 할 수 있다.
전통적인 수익형 부동산의 대표적인 상품인 상가 뿐만 아니라 오피스텔이나 도시형 생활주택, 지식산업센터도 환승역이 유리하기는 마찬가지다. 같은 역세권이라고 하더라도 단일역보다는 환승역세권이 아무래도 임대수요가 풍부하기 때문이다.
환승역 지하철 노선의 핵심은 도심 곳곳으로 이어주는 역할을 한다는 것이다. 환승역이 필요한 이유는 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여하기 위함이다. 또 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유를 하게 돼 지역 연계성을 살린다.
환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아져 유동 인구층의 급격한 증가가 이루어진다. 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되는 것이다. 또 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 돼 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 전문가들의 평가다.
하지만 아무리 환승역 상권이더라도 주의점은 있기 마련이다. 최근 신설역이 개통하거나 기존 노선이 연장되면서 환승역 상권이 속속 생기고 있다. 따라서 모든 환승역이 다 주목을 받는 것은 결코 아니다. 무늬만 환승역에 주의하여야 하는데 단순하게 환승만을 목적으로 하는 경우가 종종 있기 때문이다. 환승역의 경우 출구가 두 자리인 경우가 많아 출구별 유동인구의 수를 살펴야 한다.
본인이 관심 있는 출구가 주출입구인지 알아보는 방법은 여러 가지가 있겠지만 타 교통수단과 연계성이 우수한지, 집객효과를 유발시키는 랜드마크형 건물이 있는지, 브랜드 매장이 있는지, 노점상이 있는지 등도 체크해야 한다.
한 부동산 전문가는 “과거에는 역세권 효과가 3단계 공식처럼 노선 발표, 착공, 확정때마다 상승이 있었지만 최근에는 개통 이후에나 나타나는 경우가 적지 않고 개통 전에 이미 미래가치가 반영돼 개통 이후에 오히려 부동산 가치가 떨어지는 지역도 있다”고 설명했다. 이어 “제아무리 임대수요가 풍부한 환승 역세권일지라도 기존 경쟁 상품과 경쟁력은 있는지, 투자대비 적정 임대수익이 나올 수 있는 입지인지 충분히 검토 후 투자에 임해야 한다”고 조언했다.
다음은 환승역에 분양(예정) 중인 수익형 부동산 현황이다.
단일역보다 환승역세권
유동인구 많아 수요 풍부
2호선·신분당선
강남역
▲역삼 푸르지오시티 = 대우건설은 강남구 역삼동 735-17번지 일대에 ‘역삼 푸르지오시티’를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 7층?지상 15층 1개 동으로, 투룸 122실과 원룸 211실, 총 333실로 구성됐다. 현재 일부 미계약분과 회사보유분을 공급 중이다.
환승역인 강남역과는 도보로 5분 거리에 있다. 분양가는 강남구에서 보기 힘든 3.3㎡당 1500만?1650만원대로 인근 시세보다 저렴하다. 기존 강남일대 오피스텔의 평균 분양가는 1800만원대다.
역삼 푸르지오시티는 국내 1인 가구 분포 최다 지역인 테헤란밸리에 위치해 임대수요가 풍부하다. 이 지역은 국내 1, 2위에 해당하는 고소득 수요층이 몰려있다는 점도 매력적이다.
임차인이 선호하는 소형면적의 원룸(211실)과 강남에서 보기 힘든 투룸(122실)을 적절히 섞어 투자자들의 다양한 입맛에 맞췄다는 평이다. 이 오피스텔은 현재 계약금 정액제(500만원)와 중도금 50% 무이자 융자 혜택으로 초기 부담을 줄였다. 준공은 2016년 3월 예정이다.
▲강남역 센트럴애비뉴 = 대우건설은 서울 역삼동에서 오피스텔인 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’와 상가인 ‘강남역 센트럴애비뉴’를 분양하고 있다. 오피스텔은 지하 8층?지상 19층 1개동 총 728실로 이뤄졌다.
지하 2층?지상 3층에는 근린생활시설이, 지상 4층부터는 소형 오피스텔(전용 20?29㎡)이 들어선다. 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 1790만원대로 총 분양대금의 50% 한도 내에서 중도금 무이자 대출을 지원하고 있다.
센트럴애비뉴는 대형 오피스텔(728실) 건물에 들어서는 오피스텔 단지 내 상가다. 상가 연면적 1만3000여㎡에 점포수는 110개에 달한다. 이 상가는 강남역 센트럴 푸르지오 시티(오피스텔) 건물의 지하 2층?지상 3층에 입점한다.
일부층의 상가 전면에 데크공간을 조성해 고객에게 휴식공간으로 제공한다는 계획이다. 신분당선과 환승이 가능한 강남역 1번 출구와의 거리가 불과 34m에 불과하다. 강남역의 하루 평균 승하차 인구는 평일 21만명, 주말 35만?40만명이다.
2호선·9호선
당산역
▲당산 데시앙루브 = 태영건설은 서울 영등포구 당산동5가 ‘당산역 데시앙루브’ 오피스텔 내 상가를 분양한다. 이 오피스텔은 지하 5층?지상 15층에 총 350실 규모다. 내년 2월 입주 예정이다.
분양 상가는 지상 1층과 지하 1층으로 특화된 중정 설계를 적용, 건물 입구에서 상가로의 접근성은 물론 자연채광과 개방감이 좋다는 게 태영건설 설명이다. 1층 상가는 층고가 7.5m로 높아 복층이나 전용테라스로 공간 활용이 가능하다.
당산역세권은 지하철 2·9호선이 교차해 하루 유동인구가 10만명에 달한다. 분양가가 인근 신규 분양상가의 약 60%선으로 높은 임대수익과 운영수익을 기대할 수 있다.
한편 ‘당산역 데시앙루브’오피스텔 일부 잔여분도 분양 중이다. 전용 28㎡의 1.5룸 구조다. 입주 후 3년간 임대수익보장과 입주지원금 등 다양한 혜택을 제공한다.
▲당산SK V1센터 = SK건설은 서울 영등포구 당산동4가 80번지 일대에 위치한 ‘당산 SK V1 Center’ 지식산업센터와 상가를 분양한다. 연면적 9만9807㎡에 지하 4층?지상 19층 규모 2개동으로 구성된다. 상가는 전체 연면적 중 4.58% 수준인 총 18호에 불과하다.
1층 기준 3.3㎡당 분양가는 주변 당산역 상가 시세보다 저렴한 950만?2110만원 수준으로, 평균가는 3.3㎡당 1530만원 수준이다. 당산 SK V1 center는 당산역(2·9호선) 및 영등포구청역(2·5호선)이 인접한 트리플 역세권(2·5·9호선)으로 올림픽도로, 서부간선도로, 경인고속도로와 인접해 있다.
상가 수요는 지식산업센터 상주인구 약 3000여명과 사업지 주변 인접 유동인구 약 8000명을 포함해 1만1000여명에 달한다. 업종구성은 1층 대로변으로는 부동산, 편의점, 문구점 등의 편의시설을 배치하고 동간 중심부에는 식음부분을 집중배치해 전반적인 상가 활성화를 위해 초점을 맞췄다. 준공은 2015년 2월 예정이다.
무늬만 환승역 주의
출구별 꼼꼼히 조사
5호선·8호선
천호역
▲천호 푸르지오시티 = 대우건설은 강동구 천호역세권에 위치한 ‘천호역 푸르지오시티’ 오피스텔을 분양 중이다. 천호역 푸르지오시티는 더블 역세권으로 5·8호선 환승역인 천호역을 5분 이내에 이용할 수 있는 초 역세권 단지이다.
상시고용인구 약 2만명이 예상되는 제2롯데월드타워(예정)가 위치한 잠실역과 3정거장 거리에 있다. 인근 상일동에 삼성엔지니어링이 입주한 강동첨단산업단지가 위치해 풍부한 임대수요를 갖추고 있다. 단지설계는 ‘L’자형으로 조망 및 개방감을 극대화했고, 100% 자주식 주차설계가 적용됐다. 3층에는 휘트니스센터가 위치해 있다. 계약금은 500만원 정액제이며, 중도금 50% 무이자다.
‘임대수익 플러스 보장제도’를 최대 8년간 실행하는 등 분양혜택을 선보이고 있다. 이 단지는 지하 4층?지상 35층, 1개동, 전용 24?27㎡ 총 752실로 강동구 최대 규모다. 입주는 2015년 7월 예정이다.
분당선·신분당선
정자역
▲정자 3차 푸르지오시티 = 경기도 성남시 분당구 정자동 162-2, 162-4번지 건축 연면적 11만7112.46㎡에 대우건설의 ‘정자동 3차 푸르지오시티’ 오피스텔이 분양 중에 있다. 최고 34층 높이의 4개동, 전용면적 24?59㎡의 1590실 규모다.
아파트 못지않은 높은 수준의 커뮤니티 시설을 갖춘 점도 장점이다. 지상 4층 옥상정원의 대규모 휴게공간을 마련했다. 또 오피스텔 전용 로비에는 무인 택배보관함을 설치해 입주자의 편의성을 높였다. 입주자 전용의 휘트니스센터와 고속도로 조망이 가능한 골프연습장도 갖췄다.
SK C&C와 NHN 등이 위치해 탄탄한 임대 수요를 갖췄다. 지리적으로는 분당선 지하철을 통해 서울 강남까지 16분대에 도달할 수 있다. 분당?수서간, 분당?내곡간, 경부고속도로, 외곽순환도로 등이 광범위하게 연계되는 도로 교통망을 갖추고 있다.
오피스텔 내에 상업시설도 분양 중이다. 1층에 26호실, 2층에 18개 호실로 총 44개 호실로 분양가는 3.3㎡당 960?4590만원 선이다. 전용률 63%대로 전용면적대비 최근 분양한 분양상품보다 저렴하다. 입주는 2015년 6월 예정이다.
1호선·인천 2호선
주안역
▲주안 프라움S = 태남건설은 인천시 주안동 23-1번지 일대 ‘프라움S’ 소형 아파트를 분양 중이다. 국철 1호선과 인천지하철 2호선(예정)이 교차하는 환승역 바로 앞에 위치해 있다. 1층은 상가로 운영되고 지상 2?7층 규모로, 전용면적 14.76㎡, 발코니 포함 약 19.8㎡ 총 150가구로 이루어져 있다.
프라움S는 선임대 후분양으로 계약과 동시에 임대수익이 가능하다. 수익률은 보증금과 월세의 다소 차이가 있지만 13?15%대로 선착순으로 호수 지정이 가능하다. 도시형 생활주택임에도 주차공간을 자주식으로 시공했다. 세대당 12㎡가 넘는 공간을 확보했다.
인천 시내버스 80% 이상이 경유하는 주안역이 도보 1분 거리에 위치한 초역세권 수익형 부동산으로 트리플 역세권 개발 및 도시재생사업 또한 개발 호재로 더욱 미래가치가 높다. 인천종합터미널, 시내·시외버스 경유노선이 있는 다양한 멀티광역교통이 가능하다. 경인고속도로, 외곽순환도로 등이 인접해 전국 어디로든 진입이 용이하다.
