본격적인 가을 이사철인 요즘 돈 없는 서민들을 상대로 한 전월세 사기가 기승을 부리고 있다. 전 재산인 전세금 또는 보증금을 날리는 피해가 잇따르고 있다. 하루아침에 길바닥에 나앉는 일이 없도록 하기 위해선 신중에 신중을 기해야 한다. 그 방법을 알아봤다.
돈 없는 서민들 상대 전월세 사기 기승
하루아침에 길바닥 나앉는 피해 잇달아
전셋값 상승세가 멈추지 않고 있다. 조만간 연속 상승 역대 최장 기록도 돌파할 것으로 보인다. 일부 지역에선 전셋값이 매매가를 앞지르기도 했다. 정부가 8·28 대책을 내놨지만 전셋값 상승세는 꺾일 줄 모르고 있다.
전셋값이 오르다보니 세입자들은 등 떠밀리다시피 월세로 옮겨가고 있는 실정이다. 월세마저도 결코 적지 않은 금액이라 서민들은 발만 동동 구르고 있다. 계약 만료를 앞두고 어디로 가야 할지 걱정에 밤잠을 설치고 있다.
월세? 전세?
유리한 선택부터
이 와중에 서민들을 상대로 한 전월세 사기가 기승을 부리고 있다. 해마다 되풀이되는 전월세 사기는 계속되는 전셋값 상승과 전세물건 부족 등을 악용하고 있다. 전문가들은 “전월셋집을 구하는 비용이 만만치 않은 만큼 사전에 철저히 준비해 피해를 막는 것이 최선의 방법”이라고 조언한다.
본격적인 가을 이사철을 맞아 부동산정보업체 부동산114에 자문을 구했다. 다음은 부동산114가 설명한 전월셋집 구하는 요령에서부터 재계약, 계약 만기까지 꼭 알아두면 좋은 전월세 계약 방법이다.
세입자 입장에선 통상 월세보단 전세를 구하는 것이 더 유리할 수 있다. 전세는 초기 목돈을 구하는 게 부담이지만 관리비 외 따로 지출하는 돈이 없어 부담이 적다. 반면 월세는 소액의 보증금과 함께 은행보다 높은 7% 내외 정도의 이율에 해당하는 월세를 매달 꼬박꼬박 내야 하는 부담이 있다.
다만 물가상승률과 전세금을 다른 곳에 투자했을 때 발생하는 기회비용 등을 고려하면 경우에 따라 전세보다는 월세가 유리할 수 있다. 주거 이동이 많거나 혼자 사는 싱글족이라면 월세를 얻는 것이 좋을 수도 있다. 6개월?1년, 단기간 거주할 수 있는 전셋집을 구하기도 쉽지 않은데다 최근 공급되고 있는 1?2가구 주택의 경우 세탁기, 냉장고 등 기본적인 살림살이가 잘 구비돼 있어 이사 비용은 물론 생활가전 등 구입에 따른 비용을 크게 절약할 수 있다.
집 구할 땐
부동산 간판 확인
전셋집을 구하고 계약을 할 때는 중개사무소 간판부터 확인하는 것이 좋다. 관련 법률에 따르면 부동산 중개업자는 간판에 <공인중개사 사무소> 또는 <부동산중개>라는 문구를 반드시 사용하도록 돼 있어 중개사무소를 통해 거래할 때는 간판부터 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다.
공인중개사 자격증이 없이 부동산 중개 영업을 하는 것은 당연히 불법인 만큼 자격 여부도 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다. 등록관청(시·군·구)이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해 자격 여부를 확인할 수 있다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인하는 것이 좋다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억원까지 보상 받을 수 있다.
직접 방문 땐
밝은 낮에 찾아가야
인터넷을 통해 부동산 직거래를 할 때도 주의점이 많다. 직거래의 경우 가장 주의할 점은 주변 전셋값보다 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두를 경우 한번쯤은 의심해볼 필요가 있다. 이때는 바로 계약하지 말고 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적 사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐 계약 여부를 신중히 결정하는 것이 좋다.
준비가 최선의 방법 신중에 신중 기해야
대출 많으면
가급적 임차 피해야
구하려는 집은 가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다. 그래야 건물의 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있다.
집주인의 대출이 많은 경우엔 가급적 임차를 피하는 것이 좋다. 집값이 떨어지거나 나중에 집주인의 경제 여건이 나빠졌을 경우 경매로 넘어가면 자칫 보증금의 일부나 전부를 못 받는 경우가 종종 있기 때문이다. 불가피한 경우라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하인 주택을 구하는 것이 보다 안전할 수 있다.
매매가격 대비 전셋값이 지나치게 높은 경우도 유의해야 한다. 일부 주택의 경우 전세 보증금이 매매가격의 80?90% 수준까지 오르기도 하는데 이런 경우 집값이 떨어지면 자칫 보증금 반환에 낭패를 볼 수 있기 때문이다.
다가구주택은
세입자 수 따져야
다가구주택과 같이 세입자가 여럿인 경우가 있다. 이때는 주택의 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 따져 봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하다면 한번 더 신중히 결정해야 한다.
보증금의 환금성도 고려해야 한다. 간혹 다른 세입자가 구해졌을 경우에만 보증금을 돌려주는 경우가 있어 전월세 수요가 풍부한 지역을 선택 하는 것이 좋다.
확정일자 필수
상가는 전세권 설정
선순위 저당권만 없다면 굳이 비용이 들고 집주인 동의가 필요한 전세권 설정 등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 그 다음날부터 대항력(전입신고+점유)이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 전세입자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 확정일자를 받는 절차도 매우 간단한데 전세계약서를 가지고 관할 동사무소나 또는 등기소에 가서 계약서에 확정일자 도장을 받으면 된다.
반면 주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차 보호 범위를 벗어나는 상가임차인은 전세권 설정 등기를 하는 것이 좋다. 전세권 설정 등기를 하면 전세금을 못 받을 경우 별도의 소송제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있고 전세권 설정 등기를 하게 되면 재계약 시에도 그 효력은 그대로 이어지며 말소해야 사라지게 된다. 다만 전세권 설정 등기를 할 경우 집주인의 동의가 필요하고 등기 비용도 만만치 않은 단점이 있다.
대한주택보증이 운영하는 전세금 반환보증 상품을 이용해 보는 것도 좋다. 집주인이 계약 종료 후 한달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다. 아파트 및 단독(다가구)·연립·다세대, 주거용 오피스텔도 발급 받을 수 있다. 대상은 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다.
보증한도는 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70?80% 수준까지 가능하다. 수수료는 보증금의 연 0.197% 정도로 서울보증보험이 판매하는 전세금 보장 신용보험 보험료율(아파트 연 0.265%, 일반주택 0.353%)보다 낮은 편이다.
재계약 만료 시
1개월 전 통보해야
전세 계약이 만료가 되면 집주인(임대인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 당연히 집을 비워줄 의무가 있다. 따라서 계약 종료 시 재계약을 하지 않을 경우에는 세입자는 계약 1개월 전에 집주인에게 통보하고 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 통보해야 한다.
만약 계약 만료까지 집주인이 별다른 이야기가 없었다면 계약은 자동 연장되며 전세 계약기간도 2년으로 연장된다. 보증금액의 인상 없이 자동 연장하는 경우에는 계약서를 따로 쓸 필요가 없다. 종전 계약서상의 확정일자와 전세권 설정 등의 권리가 그대로 2년 더 연장된다.
임대차 기간은
최소한 2년 보장
전세계약 기간이 남아 있는데 집주인이 전셋값을 올려달라는 경우가 간혹 있다. 주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소 2년간 보장 받을 수 있다. 여기에는 처음에 정한 임대료 수준이 유지돼야 하는 점도 포함돼 있다.
그러나 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우 집주인이 임대료 인상을 요구할 수 있다. 임대료 인상은 전세계약 1년 뒤부터 집주인이 5% 이내에서 보증금을 상향 조정을 요구할 수 있다.
반전세 전환 시
도배·장판은 협의
반전세는 전세 세입자가 전셋값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말한다. 최근 주택시장 침체와 저금리 상황이 이어지면서 반전세로 전환되는 사례도 늘고 있다. 이 경우 완전한 전세, 완전한 월세 형태가 아니기 때문에 반전세 전환 시 유의해야 할 점이 있다.
오른 보증금의 일정액을 월세로 전환할 경우 확정일자나 집주인이 등기부등본상 권리관계에 문제가 없는지 다시금 꼼꼼히 살피는 것이 좋다. 부동산 중개사무소를 통해 계약할 경우에는 중개수수료는 전세보다는 월세 계산법을 따르는 것이 보통이다.
이와 함께 반전세의 도배와 장판 비용을 누가 부담할지 고민해야 한다. 통상 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는데 반전세는 중간이다 보니 아직은 정답이 없다. 집주인과 충분한 협의를 통해 절충하는 것이 바람직하다.
보증금 미반환 시
임차권 등기 설정
임대기간이 종료되었음에도 전세금을 떼일 염려로 이사를 가지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀들의 전학문제를 처리하지 못하는 등 사례가 종종 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 주택임대차보호법엔 ‘주택임차권등기명령제도’를 규정하고 있다.
이에 따르면 전세계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집주인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원 또는 시군법원에 주택임차권등기명령을 신청한 후 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 된다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구할 수 있다.
