서울 부동산 분양가(3.3㎡)가 5000만원을 돌파함에 따라 ‘탈서울’ 수요가 경기 비규제 지역으로 이동하고 있다. 서울과 지방 간 분양가 격차가 2.5배 이상 벌어지는 극심한 가격 양극화가 현실화된 것이다.

치솟는 서울 집값을 감당하기 어려운 수요자들 사이에서 대출 문턱은 낮고 미래가치는 높은 경기 비규제 지역으로 이동하는 ‘탈서울족’이 늘어날 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 지난 2025년 11월 말 기준으로 발표한 ‘민간아파트 분양가격 동향’에 따르면 최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가격은 1525만7000원을 기록하며, 전월 대비 7.25% 상승했다.

국민 평형
15억으로

3.3㎡(평)당 기준으로 환산하면 5043만6000원으로, 2024년 6월 평당 4190만원으로 처음 4000만원을 돌파한 지 불과 1년 반 만에 5000만원대를 넘어섰다. 불과 수년 전만 해도 상상하기 어려웠던 ‘국민 평형(전용면적 84㎡) 15억원’이 서울 주요 지역에서는 당연시되는 분위기다.

고분양가 원인은 복합적이다. 최근 원·달러 환율이 1400원대 후반의 고환율을 유지하는 가운데 철근·레미콘·골재 등 수입 원자재 가격이 급등하고, 금리 상승으로 금융비용이 증가한 탓이다. 여기에 제로에너지 건축물 인증 의무화와 층간소음 사후 확인제 등 강화된 환경·품질 규제가 공사비 상승의 추가 동력으로 작용했다.

문제는 서울과 지방 간 양극화다. HUG 자료를 보면, 전국 아파트 분양가는 평당 평균 2001만원으로, 서울과의 격차가 무려 2.5배나 났다. 서울과 인접한 경기도(평당 평균 2378만원)와도 2배 이상 차이를 보였다.

서울 분양가 평당 5000만원 돌파
경기 비규제 지역으로 수요 이동

이로 인해 수도권 분양 시장에서는 ‘탈서울’ 수요가 급증하며, 서울 접근성이 높은 경기 서부권 비규제 지역으로 실수요자들이 몰리는 상황이다. 비규제 지역은 전매·재당첨 제한 등 규제에서 자유롭고, LTV 축소 등이 없어 대출 자금 마련이 상대적으로 용이하다는 장점이 있다.

한 부동산 전문가는 “최근 서울 분양가가 천정부지로 치솟으면서 가격을 감당하기 어려운 실수요자들이 서울과 인접한 경기권 비규제 핵심 입지로 대거 이동하는 현상이 이어질 것”이라며 “올해에도 분양가는 상승 가능성이 높은 만큼, 실수요자라면 서울 접근성이 좋으면서도 비규제 지역 수혜를 볼 수 있는 곳을 선점하는 것이 내 집 마련의 가장 확실한 전략”이라고 말했다.

다음은 경기권 비규제 지역에서 공급 중인 신규 물량.

▲힐스테이트 용인마크밸리= 현대건설은 경기도 용인시 처인구 남사읍 아곡리 일원에 선보이는 ‘힐스테이트 용인마크밸리’를 성황리에 분양 중이다. 단지는 경기도 용인 남사(아곡)지구 7BL에 지하 2층~지상 최고 27층, 7개동 전용면적 84㎡~182㎡, 총 660가구로 조성된다.

삼성전자 반도체 국가산단과 직선거리 약 2㎞ 내외에 위치한 직주근접 단지로, 인근 ‘e편한세상 용인 한숲시티’와 함께 총 7400여세대 규모의 매머드급 브랜드 타운을 형성하게 된다. 입주는 2027년 12월 예정.

계약금 5% 중 1차 계약금은 500만원 정액제로 책정해 초기 자금 부담을 낮췄다. 스트레스 DSR 3단계 규제와 제로에너지 건축물 의무화 대상에서 제외돼 자금 조달과 분양가 측면에서도 메리트가 있다. 분양가가 인근의 처인구 고림동 단지보다 1억 3000만원가량 낮은 수준으로 책정돼 가격 측면에서도 경쟁력이 높다는 평가다.

복합적
원인은?

단지가 들어서는 용인시 처인구는 수도권에서 보기 드문 비규제 지역으로, 실수요자에게 유리한 금융 및 세제 혜택을 제공한다. 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용되며, 중도금 대출 제한이나 실거주 의무, 전매제한 등 강도 높은 규제에서 자유롭다.

현대건설은 다양한 특화 설계를 적용했다. 힐스테이트만의 층간소음 저감 설계가 적용돼 입주민의 주거 만족도를 높일 전망이다. 남향 위주의 배치와 더불어 4베이 판상형과 타워형 등 다양한 평면 구성이 적용된다. 드레스룸, 팬트리, 알파룸, 2세대 분리형 등 실용적인 설계를 통해 공간 활용도를 높였다.

특히 대형 펜트하우스 타입에는 최대 3개의 드레스룸과 넓은 테라스 등 고급 특화 공간을 적용할 예정이다. 모든 가구에 세대 창고도 제공된다. 커뮤니티시설은 피트니스클럽, 스크린골프 등 실내·외로 다양한 운동시설과 더불어 사우나(건/습식), 작은도서관, 힐스 라운지, 게스트하우스, 키즈스테이션, 티하우스, H 아이숲 등 입주민의 삶의 질을 높이는 시설도 함께 조성될 예정이다.

내 집 마련
확실한 전략

올 초 개통한 서울세종고속도로구리~용인~안성 구간을 통해 수도권 전역으로 이동이 편리하다. 향후 국지도 84호선이 개통하면 동탄신도시까지 차량으로 10분대에 진입할 수 있게 된다. 또 경강선 연장, 수도권 내륙선 광역철도, 반도체고속도로 등 향후 계획된 교통 인프라 개발로 미래가치도 더욱 높아질 것으로 기대된다.

단지 인근에는 공립처인성유치원과 남곡초, 한숲중, 처인초·중, 처인고 등이 도보권에 자리해 ‘원스톱 학군’을 형성한다. 남사도서관과 단지 앞 학원가 등 교통 인프라가 우수한 것이 특징이다.

국내 최대 규모의 반도체 산업벨트 중심에 자리해 미래가치도 높은 것으로 평가받는다. 용인 산단은 총면적 약 778만㎡로, 평택(415만㎡)의 약 2배에 달하며, 사업비 또한 9조637억원으로 평택(3조4859억원)의 3배에 육박한다. 삼성전자는 약 360조원 규모의 투자를 준비하고 있어 생산 유발 효과 400조원, 고용 유발 효과 192만명 등 ‘메가 프로젝트’ 효과가 기대된다.

▲용인 푸르지오 원클러스터파크= 대우건설은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지읍 일원에 ‘용인 푸르지오 원클러스터파크’를 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 6개 동, 전용 80~134㎡, 총 710가구 규모로 조성된다.

대우건설의 프리미엄 브랜드 ‘푸르지오’가 적용된 단지는 대단지 설계와 공원형 주거 환경, 최신 트렌드를 반영한 평면 설계가 적용될 예정이다. 대규모 중앙공원, 커뮤니티시설, 첨단 보안 시스템까지 갖춘 ‘도심형 리조트 주거 단지’로 조성해 주거 쾌적성과 상품 경쟁력을 동시에 확보했다는 평가다.

수도권 광역 교통망 수혜지로도 주목받고 있다. GTX-A, GTX-C 노선 추진과 함께 경강선, 세종~포천고속도로, 제2외곽순환고속도로 등 초광역 교통 인프라가 집중되는 위치에 자리 잡아 서울·수도권 주요 업무지구 접근성이 대폭 개선될 전망이다.

특히 향후 GTX 개통 시 강남·삼성·판교까지 30분대 이동이 가능해지며, 이는 용인 처인구의 생활권과 부동산 가치를 근본적으로 바꾸는 핵심 요소로 작용할 것으로 기대된다.

지방과 분양가 격차 2.5배↑
극심한 양극화 현실화 우려

부동산 전문가들은 “반도체 클러스터와 초대형 교통 인프라가 동시에 형성되는 지역은 전국적으로도 드물다”며 “용인 푸르지오 원클러스터파크는 향후 용인 집값을 선도하는 랜드마크 단지가 될 가능성이 높다”고 분석했다.

단지는 SK하이닉스 반도체 클러스터와 삼성전자 첨단 반도체 산업벨트의 중심축에 위치해, 향후 수십만명 규모의 상주 근무 인구가 유입될 핵심 주거지로 평가된다. 용인 반도체 클러스터에는 총 600조원 이상의 대규모 투자가 예고돼있으며, 관련 협력사와 배후 산업단지까지 포함하면 주거 수요 폭증이 불가피하다는 분석이다.

용인 처인구는 현재 저평가 구간에 속하지만, 반도체 산업단지 가동과 GTX 개통이 현실화될 경우 판교·동탄급 자족도시로 도약할 가능성이 매우 높다. 이에 따라 직주근접 수요, 전세 및 임대 수요, 기업 종사자 수요가 동시에 유입되며 중장기적인 시세 상승이 기대되는 대표 수혜지로 꼽히고 있다.

업계 관계자는 “지금 용인은 과거 판교, 동탄 초기 분양 시기와 유사한 구간”이라며 “대기업 일자리와 교통 인프라, 브랜드 아파트가 동시에 갖춰지는 희소한 타이밍”이라고 전했다.

▲김포 칸타빌 에디션= 대원은 김포시 북변동 북변2구역 일대에 ‘김포 칸타빌 에디션’을 분양 중이다. 경기 김포시 북변동 224 -67 일원에 지하 5층~지상 24층·9개 동·612가구로 조성된다. 타입별 분양 가구는 ▲66㎡A 197가구 ▲66㎡B 118가구 ▲84㎡A 212가구 ▲84㎡B 63가구 ▲104㎡A 10가구 ▲104㎡B 3가구 ▲127㎡A 7가구 ▲127㎡B 2가구 등으로 구성됐다.

전용 84㎡ 기준 분양가는 6억원대로 책정됐으며, 김포골드라인 걸포북변역이 도보권에 위치한다. 향후 서울지하철 5호선 감정역(추진 중)과 GTX-D 노선(추진 중) 등의 교통 호재가 예정돼있다. 단지에서 도보 5분 거리에 김포초교와 김포중교가 위치하고 반경 1㎞내 김포고교가 자리 잡고 있다.

무엇보다 10·15 부동산 대책 규제에서 벗어나 자금 마련 부담이 덜한 점이 장점으로 꼽힌다.

최상층 펜트하우스(22가구)의 경우 기존 수십억원대 초대형 펜트하우스와 달리, 실수요자가 선호하는 ‘현실적 크기’와 진입 장벽을 낮춘 ‘합리적 가격’을 내세운 것이 특징이다. 펜트하우스는 전용면적 기준 ▲104㎡ 13가구 ▲127㎡ 9가구 등 총 4개 타입으로 구성되며, 모든 세대가 단지 최상층에 배치된다.

분양가는 9억7400만원에서 11억9000만원선으로 책정됐다. 대원 측은 “일반적인 펜트하우스 시세와 비교하면 ‘반값’ 수준으로 문턱을 크게 낮췄다”고 설명했다.

설계는 ‘도심 속 단독주택’을 콘셉트로 아파트의 편리함과 단독주택의 공간감을 동시에 구현하는 데 초점을 맞췄다. 모든 타입은 거실 2개와 침실 5개를 기본으로 하는 복층 구조로 설계됐다. 1층은 거실·주방·다이닝 등 공용 공간으로, 2층은 침실·개인실 등 프라이빗 공간으로 분리해 활용도를 높였다.

희소한
타이밍

눈에 띄는 것은 전용 테라스 공간이다. 입주민은 이 공간을 개인 정원이나 야외 홈카페, 바비큐 공간 등으로 활용하며 스카이라운지형 라이프스타일을 누릴 수 있다. 또 가족 구성원이나 라이프스타일 변화에 따라 실내 구조를 변경할 수 있는 가변형 벽체도 도입됐다.

분양 관계자는 “수도권에서 합리적인 면적대의 복층형 펜트하우스가 공급되는 것은 매우 이례적인 일”이라며 “희소성이 높아 단지의 상징성을 강화하고 향후 전체적인 가치 상승을 이끄는 핵심 요인이 될 것”이라고 말했다.

<webmaster@ilyosisa.co.kr>