경매사건이 접수되면 법원은 경매개시 요건이 되는지를 살펴서 경매개시결정을 합니다. 경매개시결정을 하면 채무자에게 경매개시결정정본을 송달하게 되는데, 보통은 채무자들이 잠적을 하는 경우가 많아서 송달이 잘되지 않습니다.

경매개시결정 송달은 매우 중요하므로, 채무자에게 송달이 되지 않으면 채권자에게 주소보정명령을 하고 보정된 주소에 대한 송달, 집행관에 의한 송달 등 여러 가지 방법으로 송달을 시도한 후에 공시송달을 하게 됩니다. 

채무자에게 직접 송달됐거나, 공시송달의 방법으로 송달이 됐다면 ‘배당요구의 종기’에 소요되는 기간이 필요합니다.

부동산경매의 경우 배당요구의 종기는 ‘배당요구종기결정일’부터 2월 이상 3월 이하의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있는데(자동차·건설기계는 1월 이상 2월 이하의 범위 안에서 정할 수 있다-대법원 민사재판예규인 재민 2004-3), 채권자들에게 채권신고 준비 또는 가압류 등 절차를 취할 수 있도록 시간을 줘야 하기 때문입니다.

배당요구의 종기가 지나면 매각기일을 지정합니다. 매각기일은 실제 법정에서 경매를 실시하는 날입니다.

첫 번째 매각기일에는 통상 감정평가금액이 제1회 최저매각가격이 됩니다.

예를 들면 감정평가액이 대지와 건물을 합쳐 1억원이라면 제1회 매각기일에는 최저매각가격이 1억원이고, 매수보증금으로 최저매각가격의 1/10인 1000만원을 내야합니다. 

제1회 매각기일에 매수희망자가 없으면 제2회 매각기일을 진행합니다. 제2회 기일은 제1회 기일보다 3~4주 뒤에 실시합니다.

제2회 매각기일에는 제1회 매각기일의 최저매각가격보다 통상 20% 저감해 매각을 실시합니다. 법원에 따라 30%씩 저감시키는 곳도 있습니다.

낙찰자가 잔금을 내지 못해 재경매가 실시된 경우에는 매수신청보증금을 최저매각가격의 20%를 내도록 하고 있습니다.

최저매각가격이 전 기일보다 얼마나 저감됐는지, 매수신청보증금은 얼마인지 등은 매각공고를 살펴보면 됩니다. 

매각기일에 매각이 되면 법원은 매각결정기일을 열어서 그동안의 매각절차 진행에 하자가 없는지, 매수인이 매수인 자격이 있는지(채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 당해 부동산을 감정한 감정평가사 등은 매수인이 될 수 없다-민사집행규칙 제59조) 등을 살펴 이상이 없으면 매각허가결정을 하고, 이상이 있으면 매각불허가결정을 해서 이를 고지합니다.

매각결정기일에 당사자는 법원에 출석하지 않아도 됩니다. 매각허가결정은 즉시항고기간 1주가 지나면 확정됩니다. 

매각허가결정이 확정되면 대금지급기한을 정하고 매수인(낙찰인)이 대금을 납부하면 배당기일을 정합니다. 채권자, 배당요구를 한 임차인 등은 배당기일에 배당을 받게 됩니다. 

매수인이 소유권을 취득하는 때는 매각대금(총매각대금-매수신청보증금)을 납부한 때입니다. 경매로 인한 소유권취득은 매각대금을 납부한 때지만, 이를 처분하려면 등기를 해야 합니다.

만일 점유권원이 없는 점유자가 매각부동산을 점유하고 있다면 매각대금을 납부한 때부터 6월 이내에 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다. 6월이 지났다면 부동산인도명령신청은 안 되고 부동산인도소송을 제기해야 합니다.

인도소송은 인도명령보다 시간과 비용이 더 많이 소요됩니다.

결국 경매사건이 오래 걸리는 건 이 같은 절차를 지켜야 하기 때문입니다. 채무자에 대한 경매개시결정이 얼마나 빨리 송달되느냐, 매각부동산이 얼마나 빨리 팔리느냐에 따라 처리기간이 달라지는 것입니다.

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[김기록은?]

법무사·공인중개사
전 수원지방법원 대표집행관(경매·명도집행)
전 서울중앙법원 종합민원실장(공탁·지급명령)