[Q] 제가 토지를 소유하고 있는데, 아직 토지에 건물을 짓거나 하지는 않았습니다. 그리고 그 토지는 제가 살고 있는 지역과 거리가 있어 토지 상황에 대해서 자주 확인하지는 못했습니다. 그러던 중 우연히 제 소유 토지 부근을 지나가게 됐는데, 토지 위에 가건물이 세워져 장사를 하고 있는 것을 발견했습니다. 

가건물에 찾아가 장사중인 주인 A에게 항의했는데, A는 소유자가 없는 땅인 줄 알았다고 하면서 시간을 주면 철수하겠다고 했습니다. 그리고 지금까지 상황을 파악해보니 제 토지서 무단으로 장사를 한지 10개월이 넘은 상태였습니다. 장사를 중단하고 철수하겠다고 하지만, 제 토지서 허락도 없이 이렇게 장사한 것이 너무 괘씸한데 이에 대해 보상을 받을 방법이 없을까요?

[A] 타인의 토지를 무단점유해 사용하는 경우가 많이 발생하는데 이러한 경우는 적법한 권리 없이 무단으로 토지를 사용한 것에 대해 그 불법사용 기간에 따라 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 

여기서 부당이득은 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인해 얻은 이익을 말합니다. 그리고 정당한 권리자는 부당이득을 취한 자에게 민법에 근거, 그 부당이득의 반환을 구할 수 있습니다. 

부당이득이 성립하기 위해서는 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무에 의해 이익을 얻었어야 하고, 그러한 이익을 얻음으로 인해 타인에게 손해를 가하며 그 수익과 손실 사이에 인과관계가 있었어야 합니다. 그리고 부당이득서 이득은 실질적으로 얻은 이득을 말합니다.

질문의 경우에 A는 질문자의 토지에 가건물을 지어 무단점유하면서 장사를 통해 실질적인 이득을 얻고 있었고, 그로 인해 토지의 소유자인 질문자는 임료만큼의 손해를 입었다고 할 것입니다. 

따라서 질문자는 A에게 기간에 상응하는 임료에 대해 부당이득반환을 청구할 수 있다고 할 것입니다. 판례도 불법점유를 당한 소유자는 불법점유자에 대해 그로 인한 임대료 상당의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있다고 판시하고 있습니다.

한편 A가 스스로 가건물을 철거하지 않을 경우에는 질문자는 토지 소유권에 근거, 가건물의 철거를 구해 토지를 인도받을 수 있습니다. 
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원