[Q] OO아파트 소유자인 A와 3억원에 전세계약을 체결하고 이사를 와서 주민등록과 확정일자를 받아 놓았습니다. 이후 OO아파트서 거주를 하던 중 OO아파트의 소유가 전 소유자인 B로 회복하게 됐습니다. OO아파트의 소유가 A서 다시 B로 회복된 것은, A와 B가 각자 가지고 있던 부동산과 교환계약을 했었는데, 어떠한 사정으로 교환계약이 합의가 해제됐기 때문이었습니다. 

OO아파트에 계속 거주하던 중에 전세계약이 만료가 될 때쯤 다시 OO아파트의 소유자가 된 B에게 전세기간이 만료되면 이사를 갈 테니, 전세보증금을 준비해달라고 말했는데, B는 자신은 계약을 체결한 당사자가 아니고 내가 전세보증금을 받은 것도 아니니 보증금을 줄 수 없다고 주장했습니다. 제가 B의 주장대로 전세보증금을 B에게 받을 수 없는 것일까요? 전세보증금이 제 전 재산이어서 매우 막막합니다.

[A] 임차인은 주거목적으로 부동산을 임대할 때는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 그리고 주택임대차보호법에는 임차인을 보호하기 위한 규정들이 존재합니다. 이러한 규정들 중에는 대항력에 관한 규정이 있습니다. 여기서 대항력이란 당사자 사이의 법률효과를 제3자에게도 주장할 수 있는 것을 말합니다. 

주택임대차보호법상 대항력을 갖기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하며 전입신고를 한 경우에도 주민등록이 된 것으로 보며, 대항력은 위 요건을 충족한 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 또한 주택보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 

질문자는 주택인도와 주민등록을 마쳤기 때문에 대항력을 갖췄지만, A가 질문자에게 OO아파트를 임대할 수 있는 권원이 A와 B의 계약해제가 되었음에도 대항력은 근거로 B에게 임차권을 주장할 수 있는지 문제가 됩니다.

이를 위해서 먼저 질문자가 민법 제548조 제1항서 말하는 계약이 해제가 돼 원상회복이 되어도, 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당되는지 먼저 살펴봐야 합니다. 

이에 대해 대법원은 ‘민법 제548조 제1항 단서 의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관해 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다 할 것입니다.

소유권을 취득했다가 계약해제로 인해 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차 받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서 의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당 한다’고 판시했습니다. 

따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 질문자는 자신의 임차권을 새로운 소유자인 B에게 대항할 수 있고, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 제3자, 즉 B는 주택임대차보호법 제3조 제4항 에 따라 임대인의 지위를 승계하기 때문에, B는 임차인인 질문자에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이며, 대법원의 견해도 같습니다. 따라서 질문자는 B에게 OO아파트에 대한 보증금반환청구를 할 수 있을 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원