[Q] 공인중개사를 통해 고가의 부동산을 매수하기로 하고 매도인에게도 모든 매수비용을 지급한 뒤 공인중개사와도 중개보수약정을 체결 후 보수를 지불했습니다. 하지만 부동산소유권이전등기까지 마쳐진 이후, 공인중개사가 지방자치단체서 정한 중개보수기준보다 1000만원가량을 더 초과해 보수를 받은 것을 확인했습니다. 공인중개사에게 초과 지급받은 금원을 돌려달라고 청구했지만 제대로 된 답변도 해주지 않고 있습니다. 이러한 경우에 초과지급한 돈을 돌려받을 수 있을까요? 만약 가능하다면 어떻게 해야 돌려받을 수 있을까요?

[A] 중개업자는 다른 사람의 의뢰에 의해 토지, 건물 등의 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하고 일정한 보수를 받게 되며, 중개수수료의 한도는 매매·교환의 경우 거래가액에 따라 특별시, 광역시 또는 도의 조례로 정하도록 규정하고 있습니다. 

다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없습니다.

또한 공인중개사법상 공인중개사는 중개보수 수수료의 한도를 초과해 금품을 받거나 그 외에 사례 등 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위를 할 수 없도록 금지하고 있습니다. 또한 위와 같은 금지 규정을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금을 받게 됩니다.

그렇다면 중개보수약정 중 법령서 정한 것보다 초과된 부분이 사법상 효력이 유효한지 문제가 되며, 그에 따라 중개보수를 반환받을 수 있을지 판단할 수 있습니다. 

이에 대해 대법원은 ‘공인중개사법의 입법목적을 달성하기 위해서는 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지해야 할 필요가 있으므로, 부동산 중개수수료에 관한 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 공인중개사법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다’라고 판시하고 있습니다.

따라서 위 금지규정은 단순히 단속규정에 불과하지 않고 효력규정으로써 중개보수 한도를 초과한 중개수수료 약정은 사법상 효력이 부정된다고 할 것입니다. 결국 질문자는 공인중개사에게 부당이득반환청구를 통해 중개보수 한도를 초과한 보수에 대해 반환을 구할 수 있을 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원