[Q] A와 제 소유의 상가건물에 대한 임대차계약을 체결했습니다. A는 계약갱신 이전에는 1번 차임을 연체했고 계약을 갱신한 이후에 다시 2번의 차임을 연체했습니다. 그래서 A에게 3번 차임을 연체했으니 임대차계약을 해지한다고 통보했습니다. 

하지만 A는 계약이 갱신됐기 때문에 계약이 갱신된 때부터 기산하여 연체 횟수를 계산해야 한다고 주장하며 건물을 인도해줄 수 없다고 버티고 있습니다. A의 주장대로 갱신 이후에 다시 3회 연체해야 계약해지가 가능한 것일까요? 어떻게 해야 건물을 돌려받을 수 있을지 궁금합니다.

[A] 상가건물임대차보호법에는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

여기 3기의 차임액이 달하는 때라는 것은 차임 중 일부를 조금씩 3번을 연체한 경우에도 계약을 해지할 수 있다는 것이 아니라 3번에 차임액에 해당하는 금액을 연체하면 계약을 해지할 수 있다는 뜻입니다. 가령 월차임이 100만원이라고 한다면 연체한 차임이 총 300만원에 이르렀을 때 계약을 해지할 수 있다는 것입니다.

한편 임대인에게 임대차보증금이 교부돼있더라도 임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금서 당연히 공제되는 것은 아니고 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없습니다.

그렇다면 질문에서와 같이 계약갱신 전후에 걸쳐 차임연체를 한 경우에는 연체의 기산을 언제부터 설정할 것인지 문제가 됩니다. 

이에 대해 대법원은 ‘ 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 차임연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 3기이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다’고 판시하고 있습니다. 

따라서 질문자는 계약해지 통보를 통해 A와 상가건물임대차계약이 해지됐다고 할 것이며 A에게 건물인도를 청구할 수 있습니다. 또한 A가 임대차계약 종료 이후에도 건물을 사용·수익하며 실질적인 이득을 얻고 있는 경우에는 A에게 부당이득반환도 함께 청구할 수 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원