[Q] 식당을 운영하기 위해 보증금 8000만원, 월세 200만원, 계약기간 2년으로 상가를 임대해 사용하던 중, 계약기간 만료가 다가와서 임대인과 임대차계약을 갱신하게 됐습니다. 임대인은 주변 건물시세도 올랐고, 장사도 이제 안정적으로 되는 거 같으니 임대료를 올리겠다고 했습니다. 

임대인은 이전 월세서 50%나 높인 금액을 제시했는데 불이익을 당할 것이 염려돼 그 제안을 받아들였습니다. 하지만 인상된 월세를 2년이 넘게 내던 중 임대인이 법에서 정한 것보다 과다하게 월세를 받은 것을 알게 됐습니다. 이러한 경우에 초과 지급한 월세를 돌려받을 방법은 없을까요?

[A] 상가건물 임대차보호법에는 임대차계약을 갱신할 경우에 차임과 보증금을 증감할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 차임의 증감을 하기 위해서는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우여야 합니다. 또한 증액 청구의 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

한편 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는데 상가건물 임대차보호법 시행령에는 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다. 

대법원은 이 같은 경우에 대해 ‘상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정해 국민 경제생활의 안정 보장을 목적으로 하면서 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대해 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.

단, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고, 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있습니다.

이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비춰 보면, 법 제11조 제1항 에 따른 증액비율을 초과해 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다’라고 판시하고 있습니다. 

따라서 임대인과 월차임 50%를 인상해 체결한 약정은 법을 위반한 것으로서 효력이 없으며, 질문자는 임대인에게 부당이득반환청구를 통해 몇 년간 초과 지급한 월차임을 돌려받을 수 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원