대한민국의 고령화 속도가 빠르게 진행되고 있다. 2005년 65세 이상 노인인구는 12.3%에 불과했으나 2025년에는 27.8%로 증가할 예정이고, 2026년에는 노인인구 1000만명 시대가 도래한다고 한다. 특히 75세 이상의 노인 인구가 2005년 3.0%에서 2025년 7.9%, 2035년 13.0%로 늘어나 2030년에는 지금의 노인인구보다 많은 비중을 차지할 전망이다. 1000만 노인인구라는 초고령화 시대를 맞이해 연령별 투자 요령을 알아봤다.

고령화 속도 빠르게 진행…2026년 노인 1000만명
연령대 맞는 부동산 선택해야 안정·효율 극대화
“생애주기별 차별화 전략으로 승부”

고령화 사회에 접어들면서 안정적으로 월세가 나오는 임대용 부동산에 관심이 높아지고 있다. 사회 초년생부터 신혼부부에 이르기까지 늘어난 수명을 대비해 미리 노후를 대비하고자 하는 사람들이 늘고 있다. 그렇다면 연령대에 맞는 부동산 투자는 어떻게 해야 하며, 투자전략 및 주의사항은 무엇이 있을까.

부동산은 여전히 생애재무설계에서 가장 중요한 자산 가운데 하나다. 부동산이 타 재테크 상품과 다른 매력은 실거주와 수익 창출이라는 두 가지 목표를 모두 달성할 수 있다는 데 있다. 실물자산을 갖고 있으므로 불경기 때 자칫 휴지조각이 될 수 있는 주식 채권 등 유가증권보다 안정성이 높다. 호경기 때 물가가 상승하더라도 자산 가격이 함께 올라가므로 인플레이션에 따른 위험을 회피할 수 있다는 것도 장점이다. 부동산 투자의 효율성을 극대화하기 위해서는 생애주기별로 차별화된 전략을 펼치는 게 바람직하다.

20대 후반∼30대 초반

대학을 졸업하고 사회생활을 시작하는 미혼직장인이 대부분인 이 연령대는 대부분 집이 없고 자금을 가지고 있거나 동원할 수 있는 능력이 부족해 부동산 투자에 나서기는 무리다. 부동산 재테크에 성공하기 위해서는 부모님과 함께 사는 등 거주비용을 줄이는 것이 한 방법이다.

이 시기에는 내 집 마련을 단연 최우선 과제로 삼아야 한다. 주식이나 펀드 등에 공격적으로 투자하기보다는 예/적금 등 안전한 재테크로 종자돈을 불려 나가는 게 좋다. 처음 받는 월급으로 어떻게 첫 단추를 꿰느냐가 중요한데 새내기 시절 부동산에 관심이 없다 보면 내 집 마련의 꿈은 점차 멀어질 수밖에 없다.
대기업에 다니는 박경한씨(32)에게 지난해는 영원히 잊지 못할 해가 됐다. 직장 동기들보다 한 해 빨리 과장으로 승진한 데다 서울의 24평형짜리 아파트 청약에 당첨되는 행운을 누렸기 때문이다.

그는 신입사원 때부터 청약통장을 만들어 월급의 50% 이상을 부지런히 저축했다. 박씨가 부모 도움 없이 내 집 마련에 빨리 성공한 것도 청약통장 덕이 컸다. 청약통장에 돈을 불입하면서 내 집 마련에 대한 관심도 커졌다. 경제신문을 꾸준히 구독하는 등 부동산 정보 수집에도 열을 올렸다. 철저한 자금계획을 세워 종자돈을 마련해 갔다.

박씨처럼 사회 초년병 세대의 경우 청약통장을 잘 활용해야 한다. 물론 최근 수도권 지역에서 늘어나는 미분양 아파트 탓에 청약통장 무용론이 제기되기도 한다.

하지만 서울 강남을 비롯해 수도권 핵심 지역에 보금자리주택(공공주택)과 민간건설 주택의 공급이 확대될 예정이어서 앞으로도 청약통장을 쓸 곳은 많은 편이다. 청약통장을 이용해 새 아파트를 분양받을 경우 우선 분양가가 적정한지, 앞으로 개발호재 등 상승 여력이 있는지부터 확인해야 한다.

현재 보금자리주택 등 공공주택 공급 확대에 따라 분양가는 점차 하향 안정화 추세에 접어들고 있다. 당분간 분양가의 움직임을 관찰하면서 신중하게 청약에 나서는 게 좋다. 청약통장으로 내 집 마련을 할 때는 입주시점까지의 금융비용 등 기회비용을 감안해 분양내용, 중도금 등과 관련된 사항을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

30대 중반~40대 초반

30대 중반∼40대 초반은 목돈을 불리는 시기에 해당한다. 직장에서의 위치나 수입이 어느 정도 올라가 있고 자녀도 어려서 재산을 불리기에 좋은 시기다. 내 집 마련을 하지 못했다면 이때에는 무엇보다 금융상품을 이용해 목돈을 먼저 불린 후 주택부터 마련하는 것이 좋다. 40대에는 자녀들이 상급학교에 진학해 학업에 더 많은 자금이 들기 때문에 30대에 내 집 마련의 기회를 놓치면 훨씬 많은 부담이 생기게 된다.

근로자우대저축 비과세 금융상품에 가입해 절세효과를 보면서 총소득의 50% 정도를 저축하는 것이 유리하다. 주거래 은행을 만들어 집중적으로 이용하면 긴급자금이 필요할 때 보다 쉽게 대출할 수 있고, 고객 기여도에 따라 각종 혜택도 받을 수 있다. 이렇게 알차게 모으다 보면 30대 후반기에 내 집을 장만할 기회가 왔을 때 그동안 모은 목돈을 충분히 활용할 수 있다. 초기 재개발지역 내 소형 주택지분을 매입했다가 일정 기간이 지난 다음 분양 받으면 최소 2∼3년 안에 내 집을 장만할 수 있다.

일반 아파트 매매시세보다 20% 이상 싸고, 조합원 자격으로 분양을 받으므로 로열층을 우선적으로 배정받을 수 있다는 장점이 있는데, 특히 직장과 가까운 도심 재개발 지분은 반드시 눈여겨볼 만한 재테크 상품이다. 아파트 분양권도 시세차익은 물론 내 집 마련의 기회를 준다. 떠도는 소문만 믿고 매입하기보다는 안정성 위주로 투자하고, 단기차익보다는 실수요 입장에서 접근하면 투자위험을 줄일 수 있다.

내 집 마련 시 목돈이 필요한 도심 아파트를 고집하면 ‘장기전’에 실패할 수 있다. 현재 자금은 그리 넉넉하지 않지만 미래를 보고 투자할 때는 되도록이면 주거비용을 줄이는 방법을 찾는 것이 좋다. 이 경우는 아파트보다는 빌라나 소형 단독주택을 먼저 고려해볼 만하다.

다만, 저가로 매입해야 환금성 면에서 유리하므로 경·공매, 또는 은행의 유입 물건 등 취득원가를 낮춰서 매입한 다음 시가보다 싸게 내놓으면 쉽게 팔 수 있다. 내 집이 있다면 좀 더 다양한 전략을 세울 수 있다.

40대 중반∼50대 초반

부동산 투자가 가장 왕성한 연령층은 바로 40대 중반∼50대 초반 세대다. 이들 중에는 과거 내 집 마련에 성공해 부동산 투자에 자신감을 갖고 있는 사람들이 많다. 여윳돈이 있다고 해서 기획부동산에 속아 터무니없는 가격에 부동산을 매입하는 사례도 적지 않다. 따라서 상가든, 토지든, 주택이든 전문가의 도움을 얻어 철저한 수익 및 비용 분석을 한 뒤 투자해야 낭패를 보지 않는다.

먼저 상가에 투자할 때는 우수한 상권인지부터 검토해야 한다. 상권 활성화 여부에 따라 임대수익과 자본수익이 좌우된다. 물론 기존 상권이 유리하겠지만 앞으로 성장 가능성이 높은 신흥 상권도 가격만 적당하다면 매입해도 괜찮다.

자금계획도 철저하게 세워야 한다. 시장이 불확실한 때는 여유자금을 갖고 투자하는 게 원칙이다. 만약 대출을 끼고 투자한다면 금융비용을 감안한 임대수익이 연 4∼5% 정도는 나와야 한다. 중·소형빌딩의 경우엔 수억원에 달하는 거액이 들어가는 만큼 세금을 비롯해 매입자금이나 수선비 등도 세심하게 따져볼 필요가 있다.

50대 중반∼60대 초반

자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비해야 하는 시기로, 최근 50대는 그동안 모은 재산을 지키기 위한 투자방법에서 재산을 늘리는 투자방법으로 전환하는 경향을 보인다. 이 시기에는 투자의 규모가 크고 한 번 실패하면 회복하기가 힘든 만큼 다양한 형태에 분산투자하는 것이 바람직한데 자칫 고수익을 위해 무리해서 규모가 큰 부동산에 돈을 모두 투자할 경우 상속문제와 각종 세금문제 등에 걸리고 환금성도 떨어지게 된다.

30∼40대에는 적극적인 투자전략으로 목돈 불리기에 나서야 하지만 본격적인 노후생활을 준비해야 하는 50대로 들어서면 무엇보다도 안정성이 우선되어야 하므로 임대수입이 보장되는 다양한 소형 물건에 투자하는 것이 좋다. 여유자금이 다소 부족하다면 상대적으로 자금 투입이 적은 펜션 임대사업이 좋다. 펜션은 부부가 함께 전원생활을 하면서 안정된 현금을 벌어들이기 용이하다.

하지만 일정규모 이상의 펜션은 숙박업으로 분류되기 때문에 주의를 요한다. 또 경매를 통한 소형 물건 낙찰, 즉 지하 매물이 유망하다. 비록 지하 물건이지만 취득가가 매우 싼 데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다.

청년층, 내 집 마련이 최우선
중년층, 목돈 최대한 불려야
장년층, 재산 늘리기에 중점
노년층, 상속이냐 처분이냐

반지하 빌라, 지하상가, 대형 빌딩 내의 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 지하이기 때문에 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자 원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 30∼40% 이상을 올릴 수 있으며 아무리 목 좋은 곳이라도 지하라는 이유로 5000만원 미만에 매입할 수 있고 경쟁률도 아주 미미하다.

20평형 이하 소규모 다세대 주택을 매입한 후 월세를 놓는 것도 한 방법이다. 투자금액은 1억원 안팎이 적당하며, 상가에 투자할 때에는 기존 상권이 형성된 곳의 점포가 괜찮다. 자금 여유가 많은 투자자들은 재개발 아파트단지 내 상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 외국인 임대주택사업, 다가구주택, 상가주택은 투자규모가 크지만 입지에 따라 임대수익이 높다.

전철 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높다. 소형 아파트, 도심 오피스텔이나 원룸주택도 임대수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉽고, 월세 비중이 높아 위험 부담이 낮다.

그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 구입가격만 비싸고 입주자들이 자금 부담을 느껴 세가 나가지 않는 경우가 많기 때문에 유의해야 한다. 오피스텔은 고정 수입은 있지만 시세차익 가능성이 낮다는 단점이 있다.

직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 사람이라면 자녀들이 찾기 쉬운 농가를 싸게 구입하면 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 5000만원 안팎의 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억원 미만에 매입할 수 있다. 이러한 물건을 매입할 때는 환금성이 높은 수도권 지역이나 관광지 주변의 부동산을 구입하는 것이 현명하다.

60대 중반 이후

60대 중반 세대의 가장 큰 고민은 바로 부동산 처분에 있다. 노후 자금을 마련하기 위해 부동산을 팔거나 역모기지론을 받아 현금 확보를 원하는 이들은 그리 많지 않다. 시간을 충분히 갖고 자녀들에게 물려 줄 것인지, 아니면 처분할 것인지 고민하게 된다.

이들 세대에서 가장 큰 이슈는 상속 및 증여다. 현행법상 최고 세율이 50%인 상속·증여세를 어떻게 줄일 것인지가 최대 관심사 중 하나다. 상속세를 줄이기 위해서는 미리 증여를 해두는 게 좋다. 현행법상 증여 후 10년이 지나면 상속 재산으로 합산 과세하지 않기 때문에 세금을 상당히 절감할 수 있기 때문이다.

상속·증여세는 누진세율을 적용하기 때문에 세금이 높은 편이다. 증여세를 줄이려면 일단 금융자산보다 부동산으로 증여하는 것이 유리하다. 부동산 가격이 싼 시점(저평가된 시점)에 증여할 경우 과세표준을 줄여 세금을 덜 낼 수 있다.


장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사