[Q] 임대인 A와 상가건물 임대차계약을 체결하고 보증금 3000만원 중 1000만원을 지급하고 2000만원은 금원이 부족해 지급하지 못한 상태서 간판 및 내부 인테리어 공사를 모두 마치고 영업을 시작했습니다. 하지만 계약을 체결한지 2주가 지난 시점에 임대인 A가 보증금의 잔액을 지급하지 않았다는 이유로 무단점유를 주장하며, 구두로 임대차계약해제를 통고하며 퇴거를 요구했습니다. 

나머지 보증금 2000만원을 지급하려 했지만, 수령을 거절하고 퇴거를 주장하며 임대한 건물의 전기공급을 차단했습니다. 또한 건물증축공사를 시작해 진동으로 인해 천정이 파손되면서 도저히 영업을 할 수 없는 상황에 이르러 영업을 포기하고 상가에서 퇴거하게 되었습니다. 이러한 경우에 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없을까요? 가능하다면 어느 범위까지 손해배상청구를 할 수 있을까요?

[A] 임대인에게는 임차목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 구체적으로는 임차목적물을 인도하여 사용할 수 있게 해줘야 하며, 임차목적물을 3자가 점유침탈 등의 방법으로 임차인의 사용·수익을 방해하는 경우에는 그 방해를 제거해줄 의무가 있습니다. 또한 임대인은 임차목적물의 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담합니다.

질문서 임차인인 질문자가 보증금의 잔금지급이 연체됐지만, 계약체결 시점으로 단지 2주정도 연체된 상태였으며, 3기 이상의 월세를 연체한 사실도 없었고, 나머지 보증금을 지급하고자했지만 임대인이 수령을 거절하였다는 점을 살펴볼 때 임대인의 임대차계약해지 주장은 받아들이기 어렵습니다. 

그렇다면 질문자는 임대인 A에게 임대인의 방해 행위로 인해 임차목적물을 계약에 따라 사용·수익하지 못한 것에 대해 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

질문과 같이 임대인의 방해 행위로 임차목적물을 사용·수익하지 못한 경우, 임대인의 손해배상 범위에 대해 대법원은 ‘임차인으로서는 임대인에 대해 그 임대차보증금 반환청구권을 행사할 수 있고 그 임대차 목적물을 대신할 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용해 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 그에 대한 증명이 가능한 한 통상의 손해로서 배상을 받을 수 있다’고 판시했습니다. 

다만 임대차기간 만료시까지 계속해서 사용했다면 얻을 수 있었던 일실수입 손해는 청구할 수 없습니다.

따라서 질문자는 임대인 A에게 이미 지급한 보증금 1000만원과 다시 영업을 할 수 있는 새로운 건물을 찾아 영업을 재개할 때까지의 휴업손해에 대해 증명해 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것입니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원