[Q] 임차인 A가 건물주인 임대인 B로부터 임대한 부분의 일부를 B의 동의하에 저에게 전대했습니다. 하지만 A의 차임연체로 인해 B는 상가임대차계약의 해지를 통고하고 저에게 건물명도 및 건물을 명도할 때까지 기간에 대한 차임상당의 부당이득 반환을 청구했습니다. 하지만 A는 저와 A사이의 전대차관계를 근거로 자신에게 계약해지 이후 차임상당의 부당이득을 지급하라고 주장하고 있습니다. 제가 임차인이자 전대인인 A에게 차임상당의 금원을 지급해야 하나요? 

[A] 전대차는 임차인 자신이 임대인이 되어서 임차물을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 계약입니다. 임차물의 일부만을 전대하는 것도 가능하며 전대를 하더라도 임차인은 임대인과의 계약상 지위가 유지됩니다. 다만 전대를 하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하며, 임대인의 동의를 받지 못하고 전대한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 

전대차가 성립하여도 임대인과 임차인의 관계에는 아무런 영향이 없습니다. 따라서 임차인이 차임을 연체할 경우 질문과 같이 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다. 이 경우 전대차는 임차인의 임대차를 기초로 한 것이기 때문에 전대차도 함께 해지가 됩니다. 

그렇다면 질문과 같은 사안에서 임대인이 직접 전차인에게 건물명도와 건물명도시까지 차임상당의 부당이득 반환을 청구한 경우, 전차인은 임차인에게도 건물 명도를 할 때까지 차임상당의 부당이득을 반환해야 하는지 살펴보면, 먼저 민법 제630조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다.

또한 대법원은 ‘소유자의 임대차계약 해지의 의사표시에 의해 소유자와 임차인 사이의 임대차계약이 종료되고 소유자가 전차인에 대해 목적물의 반환과 차임 상당의 손해배상을 청구한 경우, 위와 같은 청구를 한 날 이후에는 전차인에게 임차인에 대한 관계에서 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 없다’고 판시하고 있습니다. 

따라서 질문자는 임대인 A가 건물명도와 함께 차임상당의 부당이득반환을 청구한 이후에는 임차인 B에 대하여는 차임상당의 부당이득을 반환할 의무가 없다고 할 것입니다. 참고로 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 전차인은 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인에 대한 목적물 명도의무가 소멸하게 됩니다.
 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원