[Q] 지인 A와 함께 매매대금을 절반씩 부담하기로 하고 상가건물 중 3층 부분을 매수하고 각 1/2 지분씩 소유권등기를 했습니다. 하지만 예상과 달리 쉽게 임차인이 나타나지 않았고, A와 저는 임차인이 구해지길 기다리면서 건물임대에 관한 변동사항이 있으면 상의하기로 했습니다. 

몇 개월이 흐르고 위 상가건물을 지나가다가 상가건물에 이미 임차인이 들어와서 영업 중인 것을 발견하고, 사실을 확인해보니 A가 저 몰래 다른 사람과 임대차계약을 체결했던 것이었습니다. 이 같은 경우에 제가 A에게 어떠한 대응을 할 수 있을까요?

[A] 물건에 대한 소유권을 단독 소유할 수도 있지만 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유할 수도 있습니다. 이를 공동소유라고 하며 민법상 공동소유의 유형으로는 공유, 합유, 총유가 있습니다. 일상생활서 개인간 공동소유 관계는 주로 공유에 해당됩니다.

민법은 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 규정하고 있습니다. 부동산의 임대행위는 공유물에 관한 관리에 관한 사항에 해당됩니다.

따라서 공유인 부동산을 임대하기 위해서는 자신의 지분이 과반수 이상이거나 과반수이상 지분권자들의 동의가 있어야 합니다. 질문의 경우 A와 질문자는 각자 1/2씩 지분을 갖고 있기 때문에 과반수 지분권자가 없으며, 따라서 위 상가건물을 임대하기 위해서는 다른 지분권자의 동의를 얻어야 할 것입니다.

하지만 A는 질문자의 동의도 없이 상가건물을 임대한 것이기 때문에 질문자의 지분을 침해했다고 할 수 있습니다.

이 같은 경우 대법원은 ‘과반수 지분을 갖지 못한 공유자가 타공유자의 동의 없이 그 부동산을 다른 사람에게 임대해 임대차보증금을 수령했다면, 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대해서는 법률상 원인없이 취득한 부당이득이 돼 이를 반환할 의무가 있고, 또 위 무단임대행위는 다른 공유지분권자의 사용, 수익을 침해한 불법행위가 성립돼 그 손해를 배상할 의무가 있다’고 판시하고 있습니다.

따라서 질문자는 A에게 무단임대행위에 대해 부당이득반환이나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

여기서 부당이득반환 또는 손해배상해야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임 상당액이며 임대차에 보증금이 있는 경우에는 보증금의 이자 상당액을 차임과 함께 청구할 수 있습니다.

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