2011년에는 주택 시장 안정을 위한 다양한 정책들이 새롭게 나올 전망이다. 대표적인 정책을 살펴보면 급증하는 1~2인 가구 수요를 위해 도시형 생활주택의 규모를 기존 150세대 미만에서 300세대 미만으로 확대하는 방안을 올 상반기 중으로 시행하기로 했다. 또한 그동안 전·월세 거래정보 시스템을 구축해 중개업소 등을 통한 호가 위주의 정보에 의존했던 전·월세 주택 수요자들로 하여금 실거래 정보를 파악할 수 있게 된다. 이밖에 도시 지역 내 녹지 및 비도시 지역의 무분별한 개발 행위를 방지하고자 2003년부터 시행한 연접 개발 제한 제도를 폐지하고 도시계획 위원회 심의 강화와 계획적 개발 기법 활용을 통해 난개발을 방지하도록 했다.

1~2인 가구 수요 급증…도시형 생활주택 확대
전·월세 정보 시스템 구축 “수요자 직접 파악”


올해 부동산 세제는 어떻게 달라질까.
우선 1월1일부터 전세 보증금에 대해 소득세가 과세된다. 지금까지는 주택 월세를 임대했을 경우만 과세가 됐고, 전세 임대의 경우 소득세를 과세하지 않았다.

하지만 올해부터는 주택 월세 임대 및 상가 임대와의 형평성을 고려해 3주택 이상 다주택자의 전세 보증금에 대해 소득세를 과세하는 것이다. 세입자에 대한 세 부담 전가를 최소화하기 위해 3주택 이상에 대해서만 과세한다. 전세 보증금 총액이 3억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세되며 소득세는 전세 보증금 합계액의 60%에 1년 만기 정기예금 이자율을 곱한 금액으로 산정하게 된다.

‘2·11 전월세 대책’
임대업 자격 완화

이중 과세 방지를 위해 전세 보증금을 은행에 예치해 받은 이자액은 과세소득에서 제외된다. 따라서 3주택 이상을 보유하고 있더라도 전세 보증금액 총액이 3억원 이하인 경우는 소득세 부과 대상에서 제외되는 만큼 바뀐 제도가 영향을 주지 않을 전망이다. 향후 소득세 부담을 피하면서 전세값을 올리려면 전세 보증금 총액이 3억원을 초과하지 않는 범위에서 조정하는 것도 방법이다.

2010년 종료 예정이었던 다주택자에 대한 양도세 중과 완화 제도는 8·29대책에 따라 2년 연장됐다. 당초 올 연말까지만 적용될 방침이었으나 주택 거래 활성화 차원에서 연장돼 2012년까지는 다주택자도 6~35%의 기본 세율을 적용받게 된다. 여러 채 집을 소유하고 있다면 2012년까지 매도할 경우 혜택을 받을 수 있다. 감면 혜택을 받으려면 물건이 몰릴 경우 거래가 힘들 수도 있기 때문에 매도 시기를 잘 조정하는 것이 중요하다.

9억원 이하 1주택자에 대한 취·등록세 50% 감면 혜택도 올해까지 연장됐다. 대상은 9억원 이하의 주택으로서 1주택자에 한정되며, 9억원을 초과하는 주택이나 다주택자는 감면받을 수 없다. 다만 2주택인 경우라도 이사 또는 근무지 이동 등으로 일시적인 2주택이 되는 경우 2년 이내에 1주택이 되면 50% 감면 혜택을 받을 수 있다.

올해부터 현재의 취득세(법정 세율 2%)와 등록세(2%)가 취득세(4%)로 통합되고 취득세는 잔금 지급일로부터 60일 이내에 신고·납부하도록 제도가 바뀐다. 세제 개편과 관련한 세부 내용은 주택 소재지 관할 시·도 세정 부서에 문의하면 안내받을 수 있다.

지난 2월 일몰 종료된 지방 미분양 주택의 양도세 및 취·등록세 감면 혜택도 올해까지 연장됐다. 2010년 4·23대책에 따라 양도세 및 취·등록세를 분양가 인하폭과 연계해 차등 감면하게 된다. 양도세는 2011년 4월30일까지 최초 취득(매매 계약 체결 기준)하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도 차익에 대한 분양가 인하율에 비례해 차등 감면된다.

정부의 ‘2·11 전월세 대책’으로 부동산 임대업 자격이 완화되면서 투자자들 관심도 커지고 있다. 이번 대책은 임대업 세제 혜택을 볼 수 있는 자격 조건을 크게 완화하고 서울, 경기 등 수도권 내 임대 대상 주택 소재지 제한을 없앤 것이 주요 골자다. 또 양도 소득세 중과세 완화, 종합 부동산세 비과세 등을 통해 매매 차익을 볼 수 있는 기간을 단축(5년)했다.

월세와 시세 차익을 목표로 사업에 뛰어들 수 있는 길이 열린 셈인데 정부는 수도권에서 주택 3가구를 5년 임대하면 양도세 중과 완화와 종부세 비과세 등 세제 혜택을 받도록 했다. 기존에는 서울에서는 임대주택 5가구를 10년간 전세 놓았을 때만 혜택을 받을 수 있었다. 경기·인천은 3가구를 7년 동안 임대해야 했다.

부동산 전문가들은 “여유 자금을 바탕으로 부동산 임대업을 노크하던 예비 사업자에게는 더할 나위 없는 희소식”이라며 “바뀐 제도를 잘 활용해 사업에 나서볼 만하다”고 말했다.

서울·수도권 임대 사업 대상 주택 면적 기준도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 대폭 확대했다. 소형주택만 임대업이 가능하던 기존 제도를 중형 아파트도 대상에 포함되도록 제도를 변경한 것으로 3억원 이하였던 서울 임대 사업 대상 주택 가격도 6억원 이하로 크게 늘었다. 수도권 내 6억원 이하 아파트는 어렵지 않게 찾을 수 있다. 임대 사업을 할 수 있는 투자처가 대폭 늘어났다는 의미다.


한 전문가는 “올해를 기점으로 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴하게 된다”며 “풍부한 자금을 보유한 이들 세대 관심이 임대 사업으로 몰릴 가능성이 높다”고 말했다. 또 “월세 등을 통해 고정된 수익을 올리는 것 외에도 양도세 중과 완화 등을 염두에 두고 5년 뒤 시세 차익을 보기 위해 투자할 수도 있다”며 “임대 사업자가 올해를 기점으로 급증할 가능성이 높다”고 덧붙였다.

동일 시·도 또는 시·군내에만 임대주택을 보유할 수 있었던 과거 규정을 철폐한 것도 호재다. 예를 들어 분당과 용인, 서울에 주택을 1채씩 보유한 자산가는 과거 규정으로는 임대사업자 등록이 불가능했다.

하지만 지역 제한 조건이 사라짐에 따라 해당 주택이 임대사업 조건을 충족할 경우 얼마든지 등록이 가능하다. 1가구 2주택을 보유한 가구주가 수도권 소형 주택 1채를 추가로 매입해 임대사업자로 변신할 수 있어 자산가들의 관심이 높다. 다만 이 경우에는 3채 모두 임대해야 임대사업자로 혜택을 볼 수 있다.

월세? 시세 차익?
투자 목적 정해야

한 세무 전문가는 “집값이 떨어지지 않는다는 가정 하에 주택 3채를 보유해 임대사업자로 등록하는 제도를 이용해 상당 부분 세금을 줄일 수 있는 것이 사실”이라고 전했다.

투자 대상을 잘 고르기 위해서는 몇 가지 고려해야 할 변수가 있다. 먼저 투자 목적을 신중히 고려해야 한다. 월세 등 임대업이 주목적인지 혹은 세금 감면을 바탕으로 시세 차익을 노리려는 것인지 정해야 한다.

정기적인 월세 수입을 목표하는 투자자라면 가장 먼저 고려해야 할 변수는 전세가율이다. 시세에서 전세금이 차지하는 비중이 높을수록 실수요 중심 인기가 높다는 뜻이다. 소형 아파트의 경우 연 4~7% 이상 수익을 낼 수 있다.

한 전문가는 “지하철로 출퇴근이 가능한 역세권 소형 주택 등 접근성이 높은 지역을 골라야 한다”고 조언했다.
시세 차익을 노리기 위해 서울(809가구), 인천(515가구), 경기(7405가구) 등에 남아 있는 미분양 아파트를 공략하는 것도 방법이다. 원룸형 도시형 생활주택에 대한 주택기금 지원 대상을 종전 30㎡(전용면적) 이하에서 50㎡ 이하로 완화한 것에도 관심을 기울여야 한다.

도시형 생활주택으로 임대사업 범위를 넓힐 수 있는 좋은 기회다. 최근 신축된 구로동 도시형 생활주택(분양가 1억3000만원)이 보증금 1000만원 월세 80만원에 임대되고 있다. 연 7% 수익률을 기록하고 있어 은행 금리를 넘어서는 수준이다.

성공적인 임대사업을 하려면 무엇보다 입지 여건을 살펴야 한다. 한 번 투자해 세제 혜택을 보기까지 최소 5년 이상 기다려야 하는 만큼 신중한 투자가 요구된다. 임대 수요가 높아 전세금 비율이 높은 아파트는 통상 지하철 등 대중교통 이용이 편리한 곳에 집중 분포돼 있다. 다만 역세권 아파트는 시세가 가파르게 오르기는 힘들어 월세 위주의 안정적인 투자에 적합하다.

5년 뒤 시세 차익을 볼 수 있는 곳인지도 신중하게 검토해야 한다. 5년이 지난 시점에 대규모 입주가 예정된 지역은 피하는 것이 바람직하다. 공급이 쏟아지는 탓에 아파트 가격 상승폭이 제한될 수 있다.

1월1일부터 전세 보증금 소득세 과세
2012년까지 다주택자 양도세 중과 완화
2011년까지 취·등록세 50% 감면 연장
4월30일까지 지방 미분양 양도세 등 감면 

한 부동산 전문가는 “주택 임대사업은 대규모 부채를 일으켜 투자하기에는 위험성이 따른다”며 “5년 이후 시세가 지금보다 떨어질 수도 있는 만큼 시세 차익을 노린 무리한 투자는 독으로 작용할 수 있다”고 조언했다.

임대사업자로 등록하기 위해서는 임대주택 취득 후 30일 이내에 해당 시·군·구에 사업자 등록을 마쳐야 한다. 한 전문가는 “취득일로부터 2개월 안에 이전 등기를 하지 않거나 임대주택 임대 기간 내에 해당 주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매도하면 감면세액이 추징될 수 있어 주의해야 한다”고 말했다.

2·11대책 이후 ‘준공 후 미분양 아파트’도 관심을 끌고 있다. 특히 전세난이 심화되면서 계약 후 입주를 바로 할 수 있는 중소형 준공 후 미분양 아파트에 시선이 쏠리고 있다.

준공 후 미분양 아파트는 장점이 많다. 우선 모델하우스가 아닌 마감재나 단지 내 편의시설 등이 실제 설치된 아파트를 볼 수 있어 품질을 평가하는 데 유리하다. 또 계약 후 바로 입주할 수 있고 중개 수수료도 필요 없다. 여기에 준공 후 미분양 아파트는 2~3년 전에 분양한 가격 그대로 파는 경우가 많아 주변보다 집값이 싼 편이다.

하지만 집값이 급락한 지역은 오히려 분양가가 주변 시세보다 높을 수도 있고 분양 당시 고분양가로 인해 미분양된 아파트도 많기 때문에 주변 시세와 분양가격을 꼭 비교해 봐야 한다. 최근 건설사들이 미분양 아파트를 매입하는 사람에게 분양가 할인 등 다양한 혜택을 주는 점도 장점이다.

건설사가 제공하는 혜택은 주의해서 살펴봐야 한다. 예컨대 선납 할인이라는 제도가 있다. 이는 건설사가 정한 기일보다 먼저 돈을 납부하기로 하면 가격을 할인해 주는 것이다. 계약금을 내고 잔금을 내야 하는 3개월 이전에 나머지를 선납하겠다고 하면 분양가를 할인해 주는 식이다.

그러나 건설사가 파산할 경우 미리 낸 중도금과 잔금에 대해서는 분양 보증을 받지 못한다. 할인 유혹에만 현혹되지 말고 건설사의 규모, 자산 가치 등을 따져보는 것이 좋다.

집값 하락 여지 등
미분양 이유 체크

미분양 아파트로 남은 이유가 무엇인지도 반드시 알아봐야 한다. 단지 부동산 경기 침체 때문인지, 아파트 자체에 하자가 있는 건 아닌지를 꼭 확인해야 한다. 집값 하락의 원인이 되는 혐오 시설은 없는지, 고가도로 등이 인접해 있어서 소음은 심하지 않은지 등도 현장을 방문해 꼭 따져 봐야 한다. 이외 기본적으로 입지, 개발 가능성 등을 따져 향후 시장이 좋아질 때 가격 상승력이 있는지도 알아보고, 단지 규모나 브랜드 인지도도 따져 보는 것이 좋다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사