주택시장이 바닥을 쳤다는 ‘바닥론’이 제기되면서 모처럼 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 하지만 신중론도 만만치 않은 게 사실이다. 국지적인 현상이나 일시적인 현상을 가지고 마치 모든 부동산 시장이 살아나고 있다고 말하는 것은 당연히 무리가 있다. 아직도 많은 미분양 아파트가 적체되어 있으며, 건설사들도 신규 분양 일정을 미루고 있는 실정이다. 여기에 금리까지 인상 가능성이 있어 시간을 두고 지켜봐야 한다는 분위기도 적지 않다.

부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인은 정부의 정책이나 금리, 경기, 국제정세 등 다양하나 특히 세금은 부동산 거래에 상당한 영향을 주게 된다. 이처럼 부동산에 관심은 있지만 정작 본인이 투자하려는 부동산에 관련된 세금에는 취약한 게 현실이다. 부동산 절세는 곧 돈이다. 고로 ‘세금을 알면 부동산이 보인다’라는 것은 당연한 공식으로 보인다. 이번 기회에 부동산 관련 세금을 정리하여, 본인의 것으로 만드는 좋은 기회가 되었으면 한다.

9억원 이하 1주택자, 취등록세 감면 2011년까지 연장
일시적 2주택이 되는 경우 동일하게 50% 감면 혜택

부동산은 취득, 보유, 양도시에 각각 세금이 존재한다. 먼저 부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 취득세와 등록세가 있고, 이들 세금이 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있다.

부동산 취득, 보유
양도시 세금 존재

또한, 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세를 추가 납부해야 한다. 부동산 보유 시 내야 하는 세금으로는 2005년부터 주택은 건물과 토지를 통합하여 재산세와 종합부동산세가 과세되고, 일반건물은 재산세만 과세된다. 토지는 종합합산 대상 및 별도합산 대상토지로 나누어 재산세와 종합부동산세가 과세된다. 그리고 재산세에는 지방교육세, 공동시설세, 도시계획세, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과된다. 마지막으로 보유 부동산을 양도할 때는 국세인 양도소득세를 납부해야 하며, 이에 따른 지방세인 주민세(소득세할)도 함께 납부해야 한다.

당초 올해말 종료 예정이었던 취등록세 50% 감면 혜택이 9억원 이하 1주택 취득자에 한해 2011년말까지 1년 연장된다. 이는 지난 8월 정부가 발표한 부동산대책의 일환이다. 세부 내용을 살펴보면 우선, 주택거래 회복 지원을 위해 취득·등록세 50% 감면 시한이 당초 올해말에서 2011년 12월31일까지 1년 연장된다. 대상은 2011년부터는 취득가액이 9억원 이하인 주택으로서 주택 취득으로 인해 1주택이 되는 경우에 한해 취득세와 등록세가 각각 1%씩 부과된다. 다만 9억원을 초과하는 주택 및 다주택의 경우에는 내년부터 감면 대상에서 제외돼 원래의 법정세율인 2%를 각각 적용받는다.

신고 가액 9억 초과
감면 대상서 제외

하지만 2주택인 경우라도 이사, 근무지 이동 등으로 일시적인 2주택이 되는 경우는 종전과 동일하게 50% 감면 혜택을 적용 받을 수 있다. 그러나 이 경우 2년 이내 1주택으로 되지 않으면 추후 감면 받은 세액을 추징 받는다. 한편 취득·등록세의 과세표준은 취득 또는 등록 당시의 가액으로 주택 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우 감면이 적용된다. 하지만 취득자가 신고한 가액이 9억원 이하인 경우라도 국토해양부장관이 고시하는 개별주택가격이나, 시장·군수가 산정한 개별 및 공동주택의 시가표준액이 9억원을 초과하는 경우는 감면 대상에서 제외된다.

양도소득세법에서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에 한해서 비과세 규정을 두고 있다. 단, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이다.

주택 외 면적보다 주택 면적이 넓다면 세금 내지 않아
잔금 청산일 3년 경과한 시점에 계약해야 양도세 절세

불가피하게 2주택이 된 경우에도 1세대 2주택에 대한 비과세 특례를 두고 있는데 내용은 다음과 같다. 일시적으로 2주택이 된 경우=국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다.

학교, 근무상 형편 등으로 이주하는 경우=학교의 취학, 근무 형편, 1년 이상 장기치료를 위하여 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 이주하는 경우로서 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 때에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 물론 이 때 양도하는 주택 외에 다른 주택은 없어야 한다.

보유기간 3년 이상
한해 비과세 규정

부모님 봉양 또는 혼인으로 2주택이 된 경우=1세대 1주택에 해당하는 자가 1세대 1주택에 해당하는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나, 1세대 1주택에 해당하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에는 세대를 합친 날 또는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사