[Q] 저는 상가임차인인데, 2개월 뒤에 임대차계약이 종료됩니다. 최근 임차인도 권리금을 보호받을 수 있다고 하여 신규임차인과 상가건물임대차권리금계약(권리금 5000만원)을 체결했습니다. 그 후 저는 바로 상가소유자한테 가서 신규임차인과 권리금계약을 체결했으니, 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라고 요청했습니다.

그런데 상가소유자는 자신이 직접 장사하겠다면서 신규임차인과 임대차계약을 거절하고 있습니다. 그래서 저는 신규임차인에게 권리금 5000만원을 받을 수 없게 되었습니다. 지인분들은 임대인에게 내용증명을 보내야 한다고 하는데, 어떤 내용으로 내용증명을 발송해야 하나요?

[A] 2015. 5. 13에 개정된 상가건물임대차보호법에 따라, 임대인은 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 경우에 권리금 중 일정 금액을 임차인에게 손해배상을 해 주어야 합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 거절했다는 점에 관한 입증자료로 내용증명을 보내시는 것이 안전합니다.

내용증명에는 ① 신규임차인과 권리금계약을 체결했으니 상가소유자가 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라는 요청내용 ② 정당한 사유 없이 거절한 경우에는 손해배상의 책임을 부담한다는 사항 ③ 상가건물임대차보호법 제10조의4 제5항에 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다”라고 규정한 점에 비추어 신규임차인의 보증금과 월세 지급에 관한 능력에 관하여 최대한 알고 있는 사실을 포함해야 합니다.

만약 이러한 내용이 전혀 포함되지 않을 경우에는 임차인이 상가소유자에게 손해배상을 전혀 청구할 수 없거나 감액될 수도 있습니다. 참고로 만약 상가소유자가 신규임차인의 면전에서 임대차계약을 거절한 사실이 있다면, 신규임차인에게 확인서를 받아 두시는 것이 좋습니다.

그리고 영업시설, 비품, 재고자산 등 유형재산과 거래처, 신용 등 무형재산에 대한 사진 등과 기타 구체적인 서면들도 내용증명으로 보내어 추후 소송에서 권리금 감정평가를 받을 때 좀 더 유리하도록 준비하시는 것이 좋습니다. 만약 경제적 여유가 되시면, 원상회복을 하기 전 감정평가사한테 감정평가를 미리 받아두면 더욱 좋습니다.

임차인들은 임대인이 갱신 거절한 사실을 입증할 수 있도록 위에서 언급한 사항으로 내용증명을 보내어 불이익을 받지 않도록 하시기 바랍니다.
 

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[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원