[Q] 저는 얼마 전 상가건물임대차계약을 했고, 현재 상가에서 임차인으로서 장사하고 있습니다. 그런데 상가건물임대차계약을 체결하면서 건물소유자의 요청으로 계약서에 특약으로 “임차인은 소유자에게 권리금을 주장할 수 없다”라고 기재했습니다.

20개월 후 상가건물임대차 계약이 종료되면, 저는 임대차계약서의 특약내용처럼 권리금 주장을 상가건물소유자에게 할 수 없는가요? 지인분들은 ‘권리금포기를 하는 특약은 무효다!’ 또는 ‘서면으로 특약을 하였기 때문에 무효가 아니다’라고 하는 등 의견이 분분합니다, 권리금을 포기한다는 특약에 따라 제가 소유자한테 권리금을 주장할 수 없는가요? 

[A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 위 질문자의 내용처럼 ‘소유자한테 권리금을 주장할 수 없다’는 취지로 ‘권리금포기특약’을 한 경우에도, 소유자한테 권리금을 주장할 수 없는지가 궁금할 것입니다. 

상가건물임대차보호법 제15조를 보면 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 규정하고 있습니다.

과연 이 규정에 따라 ‘권리금 포기 특약’이 무효가 될 것인지가 문제됩니다. ‘권리금 포기약정’의 의미를 자세히 살펴보면, ‘임대인이 신규임차인과 임대차계약을 거절하여 임차인이 신규임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 상당의 손해배상청구를 포기’하는 내용입니다. 

상가건물임대차보호법 제15조가 임차인의 권리금을 보호해 주는 취지인 점을 고려하면, 권리금포기특약은 ‘무효’라고 보아야 할 것입니다(아직 권리금에 관한 법이 시행된 지 얼마되지 않아 추후 관련 판례가 선고되면 명확해 질 것으로 보입니다). 

그리고 만약 ‘권리금 포기 특약’을 포함하는 제소전 화해조서를 작성하였다면 어떻게 되는지? 많은 분들이 질문을 하는데요. 대법원은 “제소전 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 준재심 절차에 의하여 취소되지 아니하는 한 그 효력을 다툴 수 없으므로”라고 판시한 바 있으므로 ‘화해조서무효소송’이 아닌 (상가건물임대차보호법 제15조가 임차인에게 유리한 강행규정인 이상) 준재심 절차에 따라 ‘제소전화해조서 취소’를 해야 할 것으로 보입니다. 
 

<www.lawnkim.co.kr·02-522-2218> 

[김기윤은?]

▲서울대 법학과 석사
▲대한상사중재원 조정위원