서울에서 집값이 가장 비싼 곳은? 바로 한강변이다. 한강 조망이 가능한 아파트들은 부르는 게 값이다. 그런데도 없어서 못 살 만큼 물건이 없다. 서울시의 개발 제한으로 더욱 희소가치가 높아질 것으로 보이는 가운데 마지막 분양이 될지 모르는 한강 조망 아파트들을 둘러봤다.
서울시 한강변 건축물 높이 제한
조망권 갖춘 아파트 희소가치 UP
서울시는 지난 4월 한강변 건축물에 대한 높이를 제한하는 ‘한강변 관리방향’을 발표했다. 세부 관리원칙 가운데 가장 눈에 띄는 대목은 스카이라인 제한이다. 한강변 아파트는 지역별로 25층 이하?50층 이상까지 통일된 기준 아래 관리된다.
일반주거 25층까지
준주거는 40층까지
서울시에 따르면 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 상업·준주거·준공업(저층부 비주거 용도 포함)지역은 40층 이하로 묶인다. 중심지(지역·지구중심 이상)와 제3종 일반주거지역 이상(저층부 비주거 용도를 포함)의 복합용 건축물은 50층 이하로 한정된다. 다만 도심, 부도심 및 도시기본계획에서 정한 지역은 50층 이상도 가능하다.
여의도·잠실동·압구정동·반포동·이촌동 등 재건축을 추진 중인 지역뿐만 아니라 상암DMC·마곡지구·당산동·흑석뉴타운·한남뉴타운·천호뉴타운 등 한강변 0.5?1㎞ 범위 안에 있는 지역은 모두 이 관리 방향의 적용을 받는다.
부동산정보업체 유앤알 박상언 대표는 “한강변에서 분양하는 단지들은 서울시의 층수 규제 방침 전에 건축심의를 받아 고층으로 짓는 만큼 상대적으로 반사이익을 누릴 수 있을 것”이라며 “한강 조망권을 갖춘 아파트들은 희소성이 높고 구매력 있는 대기 수요도 탄탄해 청약 열기가 뜨거울 것”이라고 분석했다.
이에 따라 앞으로 한강변 조망권을 갖춘 아파트의 희소가치가 높아질 것으로 보인다. 이를 모를 리 없는 건설사들은 서울에서 가장 노른자위로 꼽히는 한강변에 초고층 아파트 분양을 서두르고 있다. 물론 서울시가 제시한 층수 제한에 대한 가이드라인이 적용되기 전 건축심의를 받아놓은 곳이다.
이중엔 양도소득세 5년간 면제 혜택을 받을 수 있는 전용 84㎡ 이하의 물량도 대거 포함돼 있다. 건설사들은 서울시의 층수 규제로 초고층 아파트가 들어설 수 없는 이점을 살려 한강 조망권으로 소비자를 공략할 계획이다. 다음은 올해 한강변에 공급되는 분양 물량이다.
▲마포 한강 2차 푸르지오 = 대우건설은 이달 중 서울 마포구 합정동에 ‘마포 한강 2차 푸르지오’를 분양한다. 한강 쪽을 바라보고 단독주택단지가 조성돼 있어 최적의 한강 조망권을 갖췄다. 단지는 지하 6층?지상 36층 2개동으로 전 타입에서 한강 조망이 가능하다. 전용면적 83㎡, 110㎡ 총 198가구. 중소형(83㎡)이 전체 66.6%인 132가구에 이른다.
지난 3월 성공적으로 분양을 마친 ‘마포 한강 1차 푸르지오’에 이은 시리즈 아파트로 전 세대 남향 위주 설계를 적용했다. 1차와 오픈 브릿지로 연결 설계된다. 2차는 1차의 성공요인인 유명브랜드의 품질과 더블 초역세권, 실속 있는 분양가, 한강 조망권 등 장점을 더욱 살렸다는 평가다.
지하철 2·6호선 합정역이 단지 내 지하로 직통 연결되는 마포 한강 1차 푸르지오와 입체보행통로(지상·지하)로 연결된다. 도보 2분 정도면 지하철을 이용할 수 있다. 한강공원을 도보 15분 내로 이용 가능해 한강 프리미엄도 누릴 수 있다.
강변북로, 올림픽대교, 양화대교 등 도로망 접근도 쉬워 사통팔달의 교통환경을 자랑한다. 광화문·시청·여의도 등 업무밀집지역과도 인접해 있고, 서울의 대표 상권인 홍대·신촌과도 이동이 쉬워 편리한 주거환경도 누릴 수 있다.
분양가는 1차와 비슷한 3.3㎡당 1900만원대로 예상된다. 회사 측은 인근 주상복합 아파트보다 3.3㎡당 1000만원 이상 저렴할 것으로 예상하고 있다. 분양 관계자는 “한강변 층수 규제로 기존 건축심의를 받은 아파트 분양이 이어지면서 한강 조망권에 대한 관심이 재조명되고 있다” 며 “소비자들이 한강조망권을 최대한 누릴 수 있도록 차별화된 설계와 합리적인 분양가, 대우건설이라는 빅브랜드를 살려 한강변 대표 아파트로 꾸밀 생각”이라고 말했다.
▲래미안 강동팰리스 = 삼성물산은 오는 15일 서울 강동구 천호동 일대에 초고층 랜드마크 아파트 ‘래미안 강동팰리스’의 견본주택을 개관하고 본격 분양에 나선다. 2만3655㎡(7156평) 부지에 지하 5층?지상 45층 규모 아파트 3개동, 오피스 1개동, 판매시설 등으로 구성된다.
아파트는 전용 59?84㎡ 총 999가구(펜트하우스 151·155㎡ 12가구 포함)의 중소형 대단지로 이뤄진다. 강동구 최고 높이인 지상 45층으로 지어져 일부 층 이상에서 한강 조망이 가능하다. 또 가구별로 올림픽공원, 길동생태공원 등 다양한 조망권을 갖추고 있다.
지하철 5호선 강동역 1번 출구와 단지가 지하로 직접 연결돼 있는 초역세권 아파트로 도심권, 강남권 등 서울 주요업무지역까지 30분 내 이동이 가능하다. 올림픽대로 진입로, 외곽순환고속도로 상일IC 등의 도로망도 가까이 있어 도심 및 수도권 외곽으로 진출입이 수월하다.
“대기수요 탄탄해
청약 뜨거울 것”
단지 내 구립 어린이집이 운영되고 천동초와 동신중은 걸어서 통학할 수 있으며 동북고, 보성고, 한영외고가 인근에 있다. 이밖에 현대백화점, 이마트, 서울아산병원, 강동구청 등 다양한 편의시설은 물론 병원시설도 가깝다.
▲래미안 이촌 = 한강 조망이 가능한 용산구 동부이촌동엔 ‘래미안 이촌(가칭)’이 들어선다. 삼성물산은 ‘렉스아파트’ 재건축을 맡아 한강변에선 유일하게 56층 초고층으로 지을 예정이다. 지상 201ｍ에 최고 56층 3개동 508가구(임대 48가구 포함)로 재건축된다. 전 가구가 공급면적 130㎡의 대형이다.
입주한 지 30년이 넘어 재건축을 추진했던 렉스아파트는 한강변 층수 규제 방침 반사이익의 최대 수혜 단지로 떠오르고 있다. 한강르네상스를 표방한 오세훈 전 서울시장 시절 56층짜리 초고층 아파트로 건축심의를 받았기 때문이다. 앞으로 한강변 층수 규제로 동부이촌동에 들어설 35층 안팎인 단지와 비교해 한강변에 들어서는 유일한 56층 초고층이란 희소성이 부각되고 있는 것이다.
게다가 ‘래미안’ 브랜드로 유명세를 날리는 삼성물산이 시공을 맡아 새로운 한강변 랜드마크가 될 것으로 보인다. 외벽은 고급 빌딩처럼 유리마감재를 사용하며 LED 조명을 이용해 독특한 색채를 내는 입면을 선보일 예정이다. 아울러 3개 동을 잇는 스카이 브리지에는 피트니스센터와 라운지 등 주민 편의시설을 배치해 빼어난 조망을 제공한다.
삼성물산 관계자는 “‘크리스털’3개동을 짓는다는 목표로 공사에 들어갔다”며 “2015년이면 한강변에 새로운 명소로 거듭날 것”이라고 설명했다.
▲서울숲 두산위브 = 두산중공업은 성동구 성수동에서 ‘서울숲 두산위브’분양에 나선다. 650여가구 규모로 아직 정확한 가구 수는 정해지지 않았다. 모두 일반 분양되며 단지는 50층 이하 4개동으로 구성된다. 서울숲 일대는 다리 하나를 사이에 두고 압구정과 인접해 있고 좌측으로는 용산구와 중구가 접해있는 교통의 요충지다. 115만6498㎡ 규모의 서울숲 공원을 중심으로 남쪽이 한강, 북쪽이 청계천에 둘러싸여 서울 도심권에서 보기 드문 웰빙 주거지역으로 꼽히는 곳이다.
이 단지는 성동구 성수동 성수1지역주택조합이 주관해 사업을 꾸려왔으나 금융위기 등으로 사업에 차질이 생겨 조합설립인가가 취소, 2011년 PF 대출금을 대신 갚은 두산중공업에 사업권을 넘겨줬다. 이후 조합원들이 토지반환소송 등을 제기했으나 대법원 판결에서 지난 5월 두산중공업 측이 승소해 사업이 급물살을 타고 있다.
▲자양 휴엔하임 = 한강조망권을 갖춘 ‘자양 휴엔하임’은 광진구 자양동 가구주들이 지역주택조합을 결성해 분양 중인 아파트다. 지상 27층 3개동 규모로 전용면적 38㎡ 208세대, 56㎡ 72세대, 84㎡ 24세대 등 총 304세대로 구성된다. 27층 중 10층부터 한강 조망이 가능하다.
56㎡형 분양가가 4억1000만원대로 인근 시세보다 1억원가량 낮다. 304가구 분양물량중 조합원 분양물량인 152가구가 이미 팔렸다. 조합원 모집을 통해 사업을 추진하고 있는 이곳은 저렴한 분양가에 청약통장 없이도 분양이 가능하다. 조합원 전매를 통해 시세차익도 기대할 수 있다는 게 분양 관계자의 설명이다.
건대입구역 역세권에 위치해 우수한 교통과 생활여건 등 인기요인을 두루 갖췄다는 평가다. 2호선과 7호선 환승역인 건대입구와는 불과 도보 2분 거리다. 인근 청담대교, 영동대교를 통해 강남까지 논스톱 진입이 가능하다. 여기에 분당?청담간 고속화도로, 강변북로, 동부간선도로, 올림픽대로, 동2로 등 사통팔달 도로망과 동서울터미널이 인접해 서울시내는 및 전국 주요지역 이동이 수월하다.
건국대, 세종대, 한양대 등이 인접해있고 자양초, 신양초, 동자초, 서울시립대부설초, 자양중, 자양고, 학원가 등을 배후로 하고 있다. 주변 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, 재래시장, 테크노마트, 건대로데오거리, 먹자골목 등 다양한 문화·쇼핑 인프라도 편리하게 누릴 수 있다.
재건축 급물살
대형·소형 조화
건국대 병원, 한양대 병원 등 의료기관과 관공서, 금융기관 등도 밀집해 있다. 한강변에 자리 잡아 뚝섬한강 시민공원, 아차산, 서울숲, 어린이대공원, 롯데시네마, 광진문화예술회관 등도 가까워 쾌적한 주거생활도 기대된다.
▲비체힐리버뷰 = 아시아신탁은 여의도?마포권역에 한강 조망권을 갖춘 초미니 아파트 ‘비체힐리버뷰’의 회사보유분 일부 세대를 공급한다. 지하 3층?지상 7층(7층은 옥탑구조)으로 실사용 면적기준으로 20?26㎡으로 총 96세대다. 마포역(5호선)에서 도보로 약 5분 거리의 초역세권으로 마포, 여의도, 용산, 신촌, 상암DMC, 서울시청 등 서울 주요지역을 10?20분대면 접근할 수 있다.
주변의 다양한 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있다. 한강시민 공원이 도보 3분 거리에 위치해 웰빙 환경을 갖춘 것이 특징이다. 분양 관계자는 “오피스텔에 비해서 전용률이 높고, 관리비 부담이 낮다”며 “부가가치세, 취득세, 재산세 (2세대 이상) 부담도 없다는 것이 강점”이라고 설명했다.
