안정적인 베팅포인트 인식 ‘달콤한 유혹’
“돈 된다”믿음 버려야…‘불패신화’옛말

역세권이 가장 안정적인 투자처가 된 데에는 여러 가지 이유가 있다. 역이 들어서거나 환승역이 될 경우 유동인구가 늘어나고, 상권이 확대되고, 편의시설도 생겨 생활이 편리해지기 때문이다. 이러한 효과로 인해 역세권에 대한 기대감이 큰 것이다.

매물 쌓이는 기현상
예전 상승분 반납

하지만 놓치고 있는 것이 있다. 바로 역세권 부동산 투자는 ‘불패’라는 인식이다. 즉 역세권 투자는 성공할 확률이 높다는 것이지 무조건 성공을 보장하는 것은 아니다. 또 역세권 부동산 투자를 위해서는 주의점이 많다. 역세권이라는 이유만으로 적지 않은 투자금액이 들어가기 때문이다. 최근엔 지하철이 개통된 후 부동산에 미치는 효과를 보면 과거보다 못하다는 분석도 나오고 있다.

실례로 지난 1일 개통한 용인·수원 등 수도권 남부권 부동산 시장을 들어보겠다.
인근 중개업소에 따르면 전셋집을 찾는 신혼부부들의 문의만 간간이 있을 뿐 주택구입 관련 전화는 없었다. 서울 강남권을 관통하는 지하철 9호선이 2009년 7월 개통된 뒤 강남 접근이 수월해지면서 방화·가양동 등 강서권 일대 집값이 들썩였던 때와는 사뭇 다른 양상이다. 교통여건이 개선된 곳에 전셋집을 얻으려는 수요가 몰리는 바람에 전세시장만 상승세를 보이고 있는 것이다.

부동산 전문가는 “지하철 개통 이전에 이미 집값이 상당히 올라있는데다, 주택시장 침체로 추가상승 기대감이 사라진 게 가장 큰 원인”이라고 분석했다.

이처럼 교통여건이 개선되는데도 역세권 주택시장은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 지난 여름 3억1000만∼3억2000만원에 거래되던 상갈 대우·현대아파트 101㎡형은 현재 2억9000만원으로 되레 2000만∼3000만원이 하락했다. 전셋값만 보합세(1억7000만∼1억8000만원)가 유지되고 있다. 전셋집 찾는 사람들만 꾸준히 이어지고 있다는 게 인근 중개업소들의 얘기다.

전철 개통 최대 수혜지로 꼽히는 수원 영통과 신동 일대도 마찬가지다. 경의선 용산∼문산(48.6㎞) 노선 가운데 공덕∼디지털미디어시티(6.1㎞) 구간도 오는 15일 개통된다. 가좌역·홍대입구역·서강역·공덕역 등 4개 역이 신설된다. 경의선이 서울지하철 5·6호선 환승역인 공덕역과 2호선·공항철도 환승역인 홍대입구역으로 연결되는 셈이다.

남가좌동 삼성래미안 2차 84㎡형 전셋값은 2억2000만∼2억3000만원대로 여름보다 500만∼1000만원 올랐다. 3억6000만원 선인 매매가격은 몇 달째 그대로다. 신설역인 서강역 인근 신수동과 공덕동 일대도 매매가는 변동 없고, 전세금만 소폭 올랐다. 신수동 삼익 80㎡형 전세가격은 2억3000만원, 신공덕동 브라운스톤공덕 81㎡형은 2억7000만원 안팎으로 하반기 들어서면서 5∼10% 상승했다.

한 부동산 정보업체 관계자는 “지하철 건설 관련 집값은 보통 착공발표 때와 개통 전후에 한 번씩 모두 세 차례에 걸쳐 오르는 게 관행이었는데, 요즘은 부동산시장 장기침체와 주택공급 증가 등의 여파로 ‘집값 상승 재료’로서의 가치가 거의 사라졌다”고 평가했다.

사례에서 볼 수 있듯이 장기 침체를 맞은 수도권 부동산 시장은 지하철 개통이 됐거나 임박했는데도 오히려 집값이 떨어지고 매물마저 쌓이는 기현상이 나타나고 있다. 이는 지하철 연장 소식에 2∼3년 전 전용면적에 상관없이 매매가가 2000만∼3000만원 가량 올랐지만, 막상 개통을 앞두고 매물이 쌓이면서 예전 상승분을 반납하는 분위기라는 것이다.

“흘러가는 유동인구에
현혹된 투자는 삼가”

즉 부동산 시장이 장기간 침체기여서 역세권 개통에 대한 기대감이 크게 줄어들었다는 분석이다. 과거에는 발표, 착공, 개통 등 세 차례에 걸쳐 가격이 상승했지만 발표 시점에 이미 가격이 상승한 이후 경기 침체가 지속되면서 개통을 앞둔 시점에도 소형 아파트나 전세 등 일부 시세에만 영향을 미치고 있다는 것으로 풀이된다.

반면 대중교통의 획기적 개선으로 지하철 주변 상권이 좋아져 상가나 오피스텔, 사무실 등 수익형 부동산 가치가 상승할 것으로 예상된다. 신규 지하철역의 개통으로 주변상권이 새롭게 형성되려면 최소한 2∼3년 이상의 시간은 소요되므로 단기적인 접근보다는 중장기적인 투자로 임해야 원하는 성과를 볼 수 있다는 점도 간과해서는 안 된다.

역세권 투자는 모든 부동산 투자가 그러하듯이 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 갈린다. 따라서 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 지역을 선택해야 한다.

2013년까지 수도권에서는 총 11개 노선이 개통되거나 예정에 있다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화 또는 연장되거나 신규로 개통된다. 대부분 교통시설이 열악했던 상권에 신설되는 만큼 역세권 입지를 갖추게 돼 가격 상승을 기대할 수 있다. 교통이용이 수월해지면서 상권의 수요층도 두터워지기 때문이다.

역세권하면 대부분 상가투자를 생각하게 된다. 서두에서 말한 것처럼 역세권에 대한 환상부터 버려야 한다. 대부분 역세권 상가는 좋을 것이라는 느낌을 받는다. 역세권에는 유동인구가 많다. 환승역은 더욱 그렇다. 수도권에만 대략 400여 개 정도의 역이 있다.

사실 이 모두를 역세권이라 부르기에는 무리가 있다. 따라서 진정한 역세권을 고르려면 환승 구간 사이에 유동인구를 가둬둘 수 있는 구조를 가진 역을 선택해야 한다. 단지 환승이용 수단이 되는 역세권도 많다. 이런 경우 출구가 두 자릿수인 경우가 적지 않다. 유동인구가 이용하는 주된 출구가 어디인지 꼭 확인 해봐야 하는 이유다. 역세권 상가투자는 시간별, 요일별 세밀한 분석을 해야 하고 흘러가는 유동인구에 현혹된 투자는 삼가야 한다.

그렇다면 역세권 상가투자에서 눈여겨 볼 대목은 무엇이 있을까.
역세권에서도 상가의 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 동선이다. 이를 쉽게 알 수 있는 방법 중 하나는 노점상이 역을 중심으로 얼마나 있는가 살피는 것이다. 특성상 노점상은 사람이 잘 모이고 다니는 곳에서 영업을 하기 때문이다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 그 이유는 보통 유명대리점은 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

뿐만 아니라 유동객의 보행동선과 해당 점포의 가시성, 경쟁 상가의 과잉여부도 주요 체크사항이다. 역세권에 위치한다 하더라도 보행동선과 맞지 않거나 눈에 잘 띄지 않으면 상가 활성화가 어려울 수 있고, 역세권 주변으로 상가수가 지나치게 많다면 경쟁구도가 형성돼 수익률 확보가 쉽지 않기 때문이다.

투자하려는 상가가 대표적인 역 출구에 있는가도 살펴야 한다. 상가 활성화에 실패한 상가를 분석해 보면 역주변 유동인구의 나뉨 현상에 적절히 대응하지 못했다고 볼 수 있다. 출구는 적게는 한자리에서 역 규모에 따라 두 자리를 넘기는 경우가 있다. 출구에 따라 상권의 규모가 분류되므로 출구별 상권분석이 요구된다.

서울지역 역세권에 위치한 상가가 속속 분양에 나서 예비 투자자의 관심을 끌고 있다. 역세권에 위치한 상가는 오피스텔·도시형 생활주택이나 주상복합의 경우 입주민 고정수요 확보는 물론 추가로 유입되는 외부 소비층도 흡수할 수 있기 때문이다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장 침체로 시세차익을 통한 수익을 기대하기 힘들어지자 상가와 같은 임대 수익형 부동산의 관심이 높아지고 있다. 최근 금리도 당분간은 저금리 기조를 유지 할 것으로 보여 유망지역 역세권을 중심으로 상가시장도 활기를 보일 전망이다.

하지만 최근 수익형 부동산 공급이 범람하는 가운데 옥석을 가리기는 쉽지 않다. 우선 임대 수요가 풍부한 지역을 타깃으로 해야 공실 없이 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 그렇기에 유동인구가 풍부한 역세권이나 업무밀집지역·대학가 등 고정 수요를 확보할 수 있는 곳이 부각되는 이유다.

한 상가전문가는 “같은 역세권이라도 무늬만 역세권에 불과한 지역도 많기 때문에 철저한 상권분석이 요구되며 인근에 대단지 배후수요, 관공서, 기업체 같은 상권을 뒷받침 할 수 있는 인프라가 있는지 살펴야 한다”며 “지하철역을 두 개 이상 이용할 수 있거나 환승역이 위치한 역세권 상가는 더 높은 프리미엄이 예상되기 때문에 초기에 유망 업종을 선점하는 것도 중요하다”라고 말했다.
다음은 서울시내 역세권 분양(예정) 중인 상가 현황이다.

역세권 상가 주목
투자자 관심 집중

▲역삼동 ‘강남역 센트럴 푸르지오시티’ = 대우건설은 서울시 강남구 역삼동 825-19번지 외 4필지에 강남역 센트럴 푸르지오시티 근린생활시설을 분양 중이다. 지하 8층∼지상 19층 연면적 5만218.36㎡ 규모로 지상 4층∼지상 19층에 총 728실 규모의 오피스텔이 들어선다. 지하 2층∼지상 3층은 총 110개의 근린생활시설로 구성된다.

사업지는 2호선·신분당선 환승역인 강남역 1번 출구에서 약 34m 거리에 위치해 유동수요의 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 강남역 주변은 삼성타운을 비롯한 다수의 기업과 세무서·세무사 사무실, 편입학원·로스쿨학원 등이 밀집한 지역으로 직장인·전문직 등 배후수요가 풍부하다. 국내에서 유동인구가 가장 많은 지역(하루 90만명 추산)이다.

▲서초구 우면지구 ‘우면프라자’ = 서초 우면지구의 아파트 초입 중심사거리에 위치한 우면프라자도 상가 분양 중에 있다. 강남 서초 우면 2택지개발지구 유일한 상가로 택지개발지구 아파트 3600여 세대가 있다.
삼성전자 디자인, 소프트웨어 R&D센터가 완공되면 약 1만5000명이 입주하게 된다. 하루 유동인구만 2만여 명이 넘을 것으로 예상된다. 지하철 트리플 역세권으로 분당선 매헌역, 3호선 양재역, 4호선 선바위역 인근으로 역세권 상가의 프리미엄을 자랑한다. 또 경부고속도로, 과천 우면 산간도시고속화도로, 우면산터널 및 서울 수도권 교통의 주요 연결점 역할을 하고 있다.

▲마포구 합정동 ‘메세나폴리스’ = GS건설이 공급한 서울 마포구 합정동 메세나폴리스 상가도 개발호재 수혜 단지로 주목받고 있다. 총 247개 점포로 구성된 테마 쇼핑몰이며 최근 롯데시네마 입점이 확정됐다.
서울지하철 2호선 및 6호선 환승역인 합정역과 연결돼 유동인구 확보에 유리한 여건을 갖췄다. 균형발전촉진지구로 지정된 합정동은 마포구가 중심거점지역으로 선정, 육성하는 만큼 향후 개발 가능성이 높은 지역이다. 서울 내 인기 상권 중 하나인 홍대 상권이 최근 서교동, 합정동 일대로 확장되고 있어 이에 따른 수혜도 기대된다.

▲중구 흥인동 ‘청계천 두산위브더제니스’ = 두산중공업은 중구 흥인동 13-1 일대에 두산위브더제니스 아파트 92∼273㎡ 295세대, 오피스텔 32∼84㎡ 332실, 상가를 분양 중이다. 지하 6층∼지상 38층 총 2개동 규모로 지하철 2·6호선 신당역이 단지와 직통으로 연결된다. 강변북로, 내부순환도로, 동부간선도로 등을 통한 이동도 가능하다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사