<일요시사=장경철 르포라이터>저금리 시대다. 시중은행들의 금리가 연 3%대로 뚝 떨어졌다. 저금리 추세는 장기화될 전망. 은행에 돈을 맡기면 손해란 인식이 확산되면서 투자자들은 부동산으로 눈을 돌리고 있다.

시중은행 예금금리 연 3%대…장기화 전망
5∼10% 임대수익 보장 부동산 상품 봇물

가을 분양성수기에도 오피스텔과 도시형 생활주택 등 이른바 ‘수익형 부동산’의 인기가 식을 줄 모른다. 아파트 시세하락에 따른 대체 투자처로 인식되고 있기 때문이다. 예금금리가 3%대인 저금리시대를 맞아 연 5∼10%의 임대수익을 보장하는 건설사의 적극적인 마케팅 전략도 수익형 부동산의 붐을 조장하고 있다. 하지만 수익형 부동산의 공급이 늘면서 일명 ‘묻지마 투자’를 지양할 것을 전문가들은 조언하고 있다.

아파트도 시세하락
소형주택 인기몰이
 
업계에 따르면 지난 8월 청약을 받은 몇몇 오피스텔의 성적을 보면 수익형 부동산의 관심도를 짐작할 만하다. 최근 대우건설이 청약을 접수한 ‘정자동 3차 푸르지오 시티’전용면적 44∼45㎡ 타입은 6실에 523건이 접수돼 87대 1의 경쟁률을 기록했다. 오피스텔은 총 1590실에 4601건이 접수돼 평균 2.89대 1의 경쟁률을 보였다.
우석건설이 세종시에 공급한 도시형 생활주택 겸 오피스텔 ‘호수의 아침’은 총 577실 모집에 3만2967건이 접수돼 평균경쟁률 57.1대 1을 기록했다. 일부 면적의 최고 경쟁률은 397.5대 1까지 보였다.

진종합건설이 세종시 2-4생활권 CB1-2블록에 분양한 ‘세진이너스빌’전용 39.79㎡에는 143건이 몰려 14.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 오피스텔은 130실로 비교적 규모가 크지 않았으나 520건이 접수, 평균 경쟁률 4대 1을 기록했다.

9월 이후 가을 분양성수기를 맞아 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 부동산 물량이 대거 쏟아질 예정이다. 한 부동산 정보업체의 자료에 따르면 9월 이후부터 연말까지 오피스텔과 도시형 생활주택 1만여 실이 분양을 앞두고 있다.

상반기 물량까지 더하면 올해 총 분양물량은 2만9000여실에 달할 것으로 예상된다. 올 하반기 분양에 나설 수익형 상품은 강남보금자리지구 2100여 실과 광교신도시 2900여 실 등을 비롯해 수도권 8000여 실, 지방 2240여 실 등 골고루 분포돼 있다.

수익형 부동산이 인기를 끄는 이유는 무엇일까.
우선 주식과 주택시장의 불안감이 커지면서 안정적인 투자처를 찾는 유동자금이 수익형 부동산으로 유입되고 있다는 분석이다. 최근 한국은행이 기준금리를 3.25%에서 3%로 0.25%포인트 내리면서 투자 수요는 물론 저금리 시대를 맞아 노후를 준비하는 은퇴자들까지 몰리면서 수익형상품의 인기가 부쩍 늘었다. 낮은 금리가 이같은 현상을 부추기고 있다는 것이다.

국내 1∼2인 가구가 늘어난 것도 소형 수익형 부동산 인기에 힘을 보탰다. 통계청에 따르면 2010년 기준 1∼2인 가구 비중은 24%로, 2018년이면 38%대로 급증할 것으로 예상된다. 오피스텔, 도시형 생활주택은 분양가가 일반 아파트에 비해 저렴하고 역세권에 위치해 소형 임대 수요를 공략한 상품이다.

일부 건설사들은 아예 임대수익 보장제를 실시해 수요자들을 꾀고 있다. 최근 대우건설이 분양한 ‘정자동 3차 푸르지오 시티’오피스텔은 전용면적 24∼29㎡ 타입을 대상으로 책임 임대보장제에 나섰다. 오피스텔 입주 후 2년 동안 타입별로 월 80만∼90만원 수준의 임대계약을 보장해 준다.

부산 동래구에 위치한 ‘명륜역 대원칸타빌’도 월 최저 55만원을 보장하는 임대수익 보장제를 도입했다. 서울 마포구 공덕동의 ‘코업시티하우스’오피스텔은 입주 2년까지 일정 금액을 수익으로 보장한다.

한 부동산 전문가는 “오피스텔은 분양가가 상대적으로 저렴해 적은 금액으로 투자할 수 있고, 대형브랜드 물량도 많아 수요자들의 관심이 높다”며 “임대사업자로 등록하면 다양한 세제혜택이 지원되는 만큼 지역과 입지가 뛰어난 지역은 당분간 인기를 유지해 나갈 것”이라고 말했다.

다른 전문가도 “아파트 하락세가 지속되고, 반등에 대한 기대심리가 떨어지다 보니 수익형 부동산으로 투자수요가 쏠리는 것으로 분석된다”고 말했다.

청약경쟁률이 높다고 무턱대고 투자에 나서는 것은 금물이라는 지적이 나온다. 일단 청약경쟁률이 높아도 계약률이 낮을 수 있기 때문이다. 청약통장이 필요 없이 계약금만 지불하면 되다보니 선호하는 호수에 당첨되지 못하면 계약으로 이어지지 않는 사례가 적지 않다.

실제 올해 분당 정자역에 공급한 H오피스텔은 평균 청약경쟁률이 22대 1을 기록했으나 계약률은 40%대에 불과했다. 판교신도시 H오피스텔도 청약경쟁률이 10.5대 1로 높았으나 계약률은 40%에 그쳤다.

계약률이 입주시까지 부진할 경우 입주 초기 계약자들은 정상적인 임대수익을 기대하기 어려워질 수 있다. 공급과잉도 불안요소다. 중소건설사들의 틈새시장이던 수익형부동산이 중대형건설사들의 합류로 공급물량이 크게 늘었다. 올 하반기 현대건설, 대우건설, 한화건설 등을 비롯한 건설사들은 총 3000여 실을 공급하기 위해 준비하고 있다.

청약경쟁률 높아도
계약률 낮을 수도

한 부동산 정보업체 관계자는 “신촌과 분당 등 도심지역의 수요는 어느 정도 유지될 것으로 본다”며 “그러나 분양가가 상승하고 있고 임대수익이 예상보다 낮을 가능성이 높아 옥석가리기가 필요하다”고 말했다.

또 다른 부동산 정보업체 관계자는 “임대수익 보장제 혜택은 이미 분양가에 포함됐을 가능성이 높기 때문에 보장제도에 너무 현혹되면 안 된다”며 “청약 전 인근 임대시장 및 준공 후 시장상황 예측 등을 꼼꼼히 살펴야 한다”고 조언했다.

오피스텔, 도시형 생활주택 등 수익형 부동산이 인기를 끌면서 최근 서울 수도권에서 공급이 크게 늘고 있으나 투자자들은 입지, 수요 등을 꼼꼼히 따져야 낭패를 줄일 수 있다. 이들 상품은 소액 투자만으로도 매월 일정 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있지만 최근 들어 분양가도 크게 오른 데다 공급이 대거 느는 상황에서 ‘묻지마 투자’를 할 경우 자칫 큰 손해를 볼 수 있다고 전문가들은 지적한다.

분양가가 적절한지, 수요가 꾸준한지, 향후 개발가치가 있는지 등을 반드시 확인하고 예상수익률도 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다. 이 같은 조건을 충족하는 곳은 대체로 대학가 등 역세권에 위치해 일반적으로 유리한 것으로 평가된다.

먼저 대학가 주변은 대학생뿐만 아니라 직장인, 신혼부부 등 임대수요가 많아 공실 염려가 낮은 게 특징이다. 서울 강남이나 도심 주요 지역보다 투자금도 상대적으로 적어 투자수익률이 높은 게 일반적이다. 이에 따라 최근 대학가에서 분양한 오피스텔과 도시형 생활주택은 높은 청약률과 계약률을 보이고 있다.

전문가들은 1∼2인 가구의 증가로 임차수요가 늘고 있지만, 단기적으로 공급이 몰리게 되면 수익률이 크게 떨어질 수 있기 때문에 주변 경쟁적인 상품의 물량을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다.

오피스텔 등 수익형에 자금 몰려
최적조합 ‘역세권+대학가+상업지’
공급 늘어 ‘묻지마 투자’주의

한 부동산 전문가는 “1∼2인 가구 증가와 소액투자로 안정적인 수익을 올릴 수 있는데다 세금감면 혜택까지 있어 소형위주의 수익형 부동산의 인기는 당분간 지속될 것으로 기대된다”며 “현재 분양 물량이 크게 늘어나고 있는 시점이기 때문에 완공 시에는 공급물량이 겹쳐 투자수익률이 하락할 수 있으므로 주변 입지를 꼼꼼히 살펴야 한다”고 말했다.

▲수원 인계지음 = 마루지개발은 경기 수원시 인계동 수원시청역 인근에 도시형 생활주택 ‘수원 인계지음’ 94세대를 분양 중에 있다. 지하 1층∼지상 13층 규모의 인계지음은 전용 12.12∼30.03㎡(확장형 실사용면적 15.72∼40.89㎡)의 소형평형으로 구성돼 있다.

입주민 편의를 위해 저층부에 근린생활시설 및 입주민 전용 휴게공간과 세대별 전용 테라스(일부 세대) 등 특화시설을 갖췄으며, 전 세대 남향 및 동향 배치했다. 8000∼9000만원대 분양가로 입주시점에 받을 보증금과 중도금대출 60%를 제외하면 실투자금액은 3000만원대로 소액투자가 가능하다. 중도금 전액 무이자의 조건으로 계약금만 있으면 구입할 수 있다.

수원 팔달구 인계동 중심상업지역에 들어서는 인계지음은 분당선 수원시청역(2013년 개통예정) 3분 거리에 위치한다. 동수원 IC가 가까워 교통여건이 우수하다. 인근에 아주대, 경기대, 경희대(국제캠퍼스)가 있어 대학생 수요도 기대된다. 입주는 2013년 9월 예정이다.

▲연희 자이엘라 = GS건설은 소형주택 브랜드 자이엘라(Xi-ella)의 성공적인 첫 작품인 ‘신촌 자이엘라’에 이어 서울 서대문구 연희동에 ‘연희 자이엘라’를 분양 중이다. 연희자이엘라는 지하 1층∼지상 13층 규모, 총 186가구의 도시형 생활주택이다. 전용면적 13㎡ 182가구, 20㎡ 4가구로 구성된다.

연희 자이엘라는 명문대학교, 오피스단지, 홍대 문화의 거리, 이대 쇼핑거리가 인접해 대학생과 직장인 등 젊은 가구 수요층을 위한 완벽한 입지를 갖췄다는 평가다. 연세대, 홍익대, 이화여대, 서강대 등 서울 최대 대학 밀집지역이다. 상암 DMC, 여의도 업무지구, 용산국제업무지구와도 인접해 풍부한 임대수요를 기대할 수 있다. 지하철 2호선 홍대역, 경의선 신촌역 등과 인접하고 있으며 연희로, 성산로, 내부순환로 등과 연계되는 편리한 교통 네트워크도 갖췄다.

▲수유역 푸르지오 시티 = 대우건설은 오피스텔과 도시형 생활주택 ‘수유역 푸르지오 시티’의 견본주택을 개관, 본격 분양에 나선다. 서울 강북구 미아동 160-3번지 일대에 위치하는 푸르지오 시티는 지하 3층∼지상 20층, 오피스텔 전용 22㎡ 216실, 도시형 생활주택 전용 18∼37㎡ 298가구 등 총 514가구로 구성된다.

▲이대역 서희스타힐스 = 마포구 대흥동 12-41번지에 공급되는 ‘이대역 서희스타힐스’는 지하 2층∼지상 20층으로 총 203세대다. 면적별로는 12㎡ 186가구, 33㎡B형 17가구로 인근 대학생 및 직장인의 수요에 맞춰 100% 소형평형으로 구성된다.

공급과잉 불안요소
입지 꼼꼼히 살펴야

서희스타힐스는 지하철 2호선 이대역이 도보로 2분, 2호선 신촌역은 5분이면 이동할 수 있는 더블역세권 단지다. 지하철 2호선을 이용하면 여의도나 을지로입구까지 10분, 5호선 환승을 이용하면 광화문이나 종로까지도 20분이면 오갈 수 있다. 경의선 신촌역을 통해 용산역과 서울역, 파주 등을 쉽게 오갈 수 있어 광역적 접근성도 좋다.

다양한 도로 교통망도 이용할 수 있다. 신촌로를 이용해 여의도권으로 10분내 진입이 가능하다. 강변북로를 통해 30분이면 일산에 갈 수 있다. 올림픽도로를 통해 50분 내에 인천공항에 도달할 수 있다. 35분 정도면 강남권에 진입할 수 있다.

이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대, 추계예술대, 경기대 서울캠퍼스 등 6개 대학이 위치해 있어 대학생 임대수요가 꾸준히 발생할 것으로 보인다. 현대백화점과 밀리오레, 그랜드마트 등 대학가를 중심으로 한 대규모 상권이 위치해 있어 상인이나 관련 종사자들의 수요도 많다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 한국창업부동산정보원 이사