[Q] 2009년 9월경 A씨는 대구에 위치한 B씨의 상가를 보증금 2억원에 월 임차료 660만원을 주고 3년간 임대했습니다. 임대계약 후 전 임차인이 상가를 넘겨주지 않자 권리금 7000만원을 따로 챙겨준 다음 상가를 인도받았고, 2013년 5월에는 B씨와 임대기간을 2년 연장하는 계약을 맺었습니다. A씨는 2014년 4월경 권리금 4억8000만원을 받고 다른 약사인 C씨에게 약국을 양도하려 했지만 B씨의 반대로 계약이 무산됐습니다.

건물주 B씨의 아내도 약사인데 이 상가서 약국을 낼 예정이기 때문이었습니다. B씨는 A씨에게 권리금 7000만원을 제시했지만 A씨는 액수가 적다며 거절했고, 약국은 2015년 3월 그대로 폐업했습니다. 폐업 당시 약국의 권리금 감정평가액은 2억5000만원이었습니다. B씨가 부동산명도단행 가처분신청을 낸 다음 변제공탁을 통해 임대차보증금 등을 A씨에게 반환하자, A씨는 같은 해 6월 B씨가 권리금회수 기회를 방해했다며 권리금 상당의 손해액인 2억5000만원을 지급하라는 소송을 제기했습니다.

이때 개정 상가임대차보호법 시행 전, A씨의 임대차가 종료되었더라도 ‘권리금 회수기회 보장’ 조항이 소급적으로 적용될 수 있을까요?

[A] 2015년 5월13일 시행된 개정 상가임대차보호법은 “임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다”는 규정(제10조의4 제1항)을 신설해 임차인의 권리금 회수기회를 보장하고 있습니다.

그런데 최근 상가건물 임대차보호법상 ‘권리금 회수기회 보호규정’은 이 규정의 시행일 전에 종료된 상가임대차 계약에 소급 적용할 수 없다는 판결이 나왔습니다.

재판부는 상가임대차법 제2조 1항 단서에 의하면 상가임대차법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해선 적용되지 않는다며, 시행령에 따라 해당 상가의 월 차임을 보증금액으로 환산한 6억6000만원에 2억원을 합산하면 보증금은 8억6000만원이 되므로, (상가임대차법의 적용을 받지 않는)대구광역시의 보증금액 기준인 2억4000만원을 초과한다고 지적했습니다. 

이어 (보증금액 기준 초과로) 상가임대차법 제9조 2항을 적용할 수 없으므로, A씨와 B씨의 임대차 계약은 권리금 회수기회 보호에 관한 규정의 시행일인 2015년 5월13일 이전인 5월3일 이미 종료돼 해당 규정이 적용되지 않는다고 설명했습니다.

그러면서 권리금 회수기회 보호 규정은 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것이므로, 시행일 전 종료된 임대차에 상가임대차법 10조의4 규정을 유추 적용한다면 임대인의 재산권을 소급해 제한하는 결과가 초래된다고 판시했습니다. 

따라서 개정 상가임대차법 시행 전 끝난 A씨의 임대차계약에는 ‘권리금 회수기회 보장’ 조항의 소급적용이 불가능하다고 할 것입니다. 

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원