‘조물주 위에 건물주’를 꿈꾸며 임대업을 준비하는 사람이 늘어나는 추세다. 하지만 투자수익률을 극대화하기 위해 어떻게 투자할지, 어디에 투자를 할지에 대한 고민만 할 뿐 의외로 세금 문제에 대해서는 무관심한 경우가 적지 않다.

평소 세법에 관심을 갖고 매년 발표되는 개정세법 내용 중 관련 내용을 미리미리 숙지하고 있어야 아깝게 세금으로 나가는 자금을 줄일 수 있다. 먼저 임대사업자에 대한 기본적인 지식을 알아야 한다. 크게 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나눌 수 있다. 소형 아파트, 다세대, 주거용 오피스텔 등은 주택임대사업자로, 상가나 오피스 등은 일반임대사업자로 등록을 하게 된다. 대표적인 세재 혜택으로 주택임대사업자는 취득·재산세 등 감면이, 일반임대사업자는 부가가치세 환급 등이 있다.

계약자 명의
누구로? 관건

다음으로 임대형 부동산에 투자하려고 할 때 의사결정 과정을 알아보자. 먼저 관심이 있는 지역이나 상품 홍보관이나 현장을 방문해 입지나 투자성을 파악하는 것으로 시작한다. 다음은 투자를 하기로 결정하면 계약자의 명의를 누구로 할지를 정해야 한다. 사례를 통해 명의를 누구로 할지에 대한 이해를 돕고자 한다.

서울 강동구 길동에 거주하는 직장인 김오성(43)씨는 아파트를 처분하고 남은 여웃돈으로 하남 미사지구에 있는 상가를 최근 분양받았다. 김씨가 분양받은 상가는 분양가 6억원(부가가치세 별도)에 편의점으로 5년간 선임대가 맞춰진 점포다. 임대조건은 보증금 5000만원에 월 임대료는 400만원(부가가치세 별도)이며 매달 들어가는 대출이자비용은 50만원이다.

상가나 오피스 등을 분양받거나 취득 전에 검토할 사항은 ‘누구의 명의로 해야 할까?’라는 의사결정이다. 또 상가나 오피스 등 투자 전에 가장 궁금하게 생각하는 것 중의 하나가 바로 종합소득세가 얼마나 증가할 것인지 여부다. 임대사업소득이 근로소득 등에 합산돼 소득구간별로 6~ 38%로 과세되면 세금이 증가하기 때문이다. 건강보험료 등이 추가되기도 해 수익성이 떨어질 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 따라서 취득 전에 누구의 명의로 할 것인지 이에 대해 검토를 잘 할 필요가 있다.

먼저 김씨에게 다른 소득이 없는 경우로 가정을 하겠다. 소득금액은 매출에서 비용을 차감한 3600만원, 종합소득공제액은 600만원이라고 하고 계산을 하기로 한다. 이를 기준으로 김씨에게 다른 소득이 없는 경우에는 대략 342만원 정도의 산출세액이 도출된다.

다음은 김씨에게 다른 소득이 있는 경우로 가정을 해본다. 김씨가 근로소득자라고 하자. 최근 연말정산 자료에 의하면 그의 근로소득금액은 3000만원이었다. 이 경우 소득세는 얼마가 되며, 앞의 경우에 비해 세금이 얼마나 증가하는가? 일단 김씨에게는 두 가지 소득이 발생하였으므로 이 둘을 합해 6~38%의 세율로 정산해야 한다. 앞의 경우와 비교해 볼 때 소득세가 432만원(774만원-342만원)이 증가했다. 이렇게 세금이 증가한 이유는 합산과세에 의해 소득금액이 늘어났기 때문이다.

투자수익만 신경 쓰다 낭패
세금 알아야 새는 돈 막아

이번엔 전업주부인 김씨 배우자의 명의로 하는 경우를 가정하고자 한다. 바로 앞의 연장선상에서 상가의 명의를 전업주부인 김씨 배우자로 하면 어떤 결과가 나올까? 본인과 배우자가 동시에 소득이 발생하는 경우다. 이럴 때는 소득이 낮은 쪽으로 명의를 결정하는 것이 좋다. 이유는 우리나라 소득세 체계는 누진과세 구조기 때문이다.

다음은 김씨의 배우자가 소득이 없는 경우다. 일단 김씨 배우자는 임대소득만 발생하므로 김씨 본인 앞으로 취득하는 경우에 비해 소득세를 432만원 정도 절약할 수 있다. 하지만 김씨 배우자 명의로 사업자등록을 하면 지역에서 건강보험료가 별도로 나오게 되며, 소득공제액도 변동될 수 있다. 따라서 배우자의 명의로 하는 경우에는 다음과 같은 원리로 의사결정이 필요하게 된다.

▲가정1. 절감되는 소득세 등>늘어나는 건강보험료 등 배우자명의로 취득 ▲가정2. 절감되는 소득세 등<늘어나는 건강보험료 등 본인 명의로 취득 사례의 경우 소득공제 변수를 무시하고 건강보험료가 연간 432만원 이하로 나온다면 김씨 배우자 명의로 취득하는 것이 더 유리하다는 결론이 나온다. 참고로 상가나 오피스 취득 시 발생하는 지역건강보험료는 사업자등록을 하면 부과되는 것이 원칙이나, 근로소득자의 경우에는 임대료에서 경비를 제외한 소득금액이 연간 7200만원을 넘어야 지역건강보험료 추가된다.

마지막으로 김씨와 그의 배우자가 부부공동명의로 하는 경우를 가정하고자 한다. 그렇다면 김씨와 그의 배우자가 부부공동명의(손익분배비율 50대50)로 등기를 하는 경우에는 소득세가 떨어질 것인가? 김씨에게 아무런 소득이 없는 상황에서 공동명의로 하면 소득이 분산되므로 단독명의로 한 것보다는 세금이 떨어질 가능성이 높다. 하지만 김씨에게 근로소득이 있는 경우라면 세금이 어떤 식으로 변할지 좀 더 분석할 필요가 있다. 분석편의를 위해 김씨의 소득공제액은 400만원, 김씨 배우자의 소득공제액은 200만원이라고 하자.

결국 김씨의 단독명의로 하는 경우에 비해 세금이 연간 180만원(774만원-594만원)이 줄어들었음을 알 수 있다. 김씨 배우자에게로 소득이 분산되었기 때문이다. 다만, 김씨 배우자에게 건강보험료가 별도로 부과될 수 있으므로 실무 적용 시 이 부분을 고려해야 한다. 이상의 내용으로 보건대 김씨에게 소득이 없는 경우에는 공동명의가 다소 유리할 수 있으나, 소득이 있는 경우에는 공동명의로 소득세는 감소할 수 있으나 건강보험료가 추가될 수 있으므로 정교하게 분석하는 것이 중요하다는 것을 알 수 있다.

상가나 오피스 등 일반주택임대사업자에 관련된 사항을 알아 봤다면 주택임대소득 과세 체계를 알아보자.

배우자로?
공동으로?

먼저 1주택(기준시가 9억원 초과 주택 제외)자가 받는 주택임대소득은 그 금액의 크기에 관계없이 비과세다. 이때 주택 수를 산정하는 기준은 가구 합산이 아닌 부부 합산 기준인데 만약 부부가 1주택을 보유 중이고 동거 중인 자녀가 1주택을 보유하고 있는 경우라면 각 주택에서 발생하는 임대소득은 모두 비과세다. 주택의 수를 부부 기준으로만 카운트하기 때문인데 이와 달리 주택임대소득의 과세는 개인 단위로 한다.

이번 세법 개정으로 연간 주택임대소득이 2000만원 이하인 소규모 주택임대소득자의 과세 유예기간 종료 연도가 종전 2016년에서 2018년으로 2년간 연장됐다. 부부가 각각 2000만원 이하의 주택임대소득이 발생하는 경우라면 부부 모두 소규모 주택임대소득자에 해당해 비과세가 가능하다. 그래서 임대주택을 부부공동명의로 하는 것은 상당한 의미가 있다.

단독 명의로 돼 있는 주택을 배우자에게 증여해 임대소득을 분산하면 절세가 가능한데 배우자 간 증여 시 증여일로부터 소급하여 10년간 6억원까지는 증여세 없이 가능하나 취득세(4%, 농특세·지방소득세 포함)는 부담해야 함을 고려해 증여 여부를 결정해야 할 것이다. 주택을 전세로 임대하거나 보증금을 일부 받고 임대하는 경우에도 소득세가 과세되는 경우가 있다.

3주택 이상 보유 중이면서 보증금의 합계액이 3억원을 넘는 경우 세법이 정한 방식으로 임대소득을 계산한다. 총 보증금 중 3억원이 넘는 금액의 60%를 정기예금에 넣었을 때 발생하는 이자 정도이므로 보증금에 과세되는 소득세는 부담스럽지 않은데 보증금만 있는 경우 연간 주택임대소득이 2000만원을 넘기 위해선 보증금의 합계액이 약 21억원을 넘어야 한다.

3주택 보유 여부 확인 시 2018 년까지는 소규모 임대주택(전용면적 60㎡ 이하이고, 기준시가 3억원 이하)은 주택 수에서 제외된다. 소규모 주택 100채를 모두 전세로 임대하고 있다면 2018년도까지 소득세 부담은 전혀 없다. 다가구주택을 임대하는 경우 소규모 임대주택 판정 기준은 독립된 가구(이하 구별) 기준이 아닌 전체 다가구주택을 1주택으로 보아 과세 여부를 판단한다. 임대주택에 대한 종합부동산세 절세도 가능하다.

임대주택을 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 임대사업자등록을 하고 소득세법상 사업자등록을 한 경우라면 종합부동산세 합산배제가 가능하다. 이를 위해선 반드시 매년 9월16일부터 9월30일까지 세무서에 합산배제 신청을 하고, 5년 이상 의무적으로 임대해야 한다. 단, 합산배제 신청 연도 6월1일의 임대주택 기준시가는 6억원(수도권 외 지역, 3억원) 이하여야 한다. 다가구주택의 기준시가 산정은 다세대주택과의 과세형평성 유지를 위해 앞의 주택 수 산정과 달리 구별로 한다.

정교하게 분석하는 게 중요
개정세법도 미리 숙지해야

그렇다면 주택임대소득과 건강보험료의 상관관계는 어떨까.

현행 건강보험법에 따르면 2018 년까지 소규모 주택임대소득자의 임대소득은 세법상 비과세 소득으로 건강보험 가입 유형에 관계없이 추가 건강보험료 부담이 발생하지 않는다. 과세 유예기간이 끝나는 2019년부터 직장가입자는 월급 외 다른 소득(금융소득·연금소득 등)과 주택임대소득의 합계가 연간 7200만원을 넘으면 월급 외 소득에 대해 건강보험료가 부과되고, 직장가입자의 피부양자는 사업자등록이 있거나 사업소득이 연간 500만원 이상 발생하면 지역가입자로 가입 유형이 전환되어 본인의 재산 및 소득 현황에 따라 건강보험료가 부과된다.

다만 건강보험료 산정기준은 변화가 예상된다. 최근 발표된 건강보험료 개선안에 따르면 건강보험료의 산정기준은 소득을 중심으로 개편될 예정이다. 직장가입자의 추가 건강보험료 기준금액 연간 7200만원은 이르면 2018년에 연간 3400만원으로, 최종적(2024년 예정)으로는 연간 2000 만원까지 내릴 계획이다.

직장가입자의 피부양자는 사업자등록 여부에 관계없이 종합과세소득(주택임대소득 포함)이 연간 3400만원(2018년 예정)이 넘지 않으면 피부양자 자격을 유지할 수 있다. 이 기준금액 또한 최종적(2024년 예정)으로는 2000 만원으로 내릴 계획이다.

소규모 사업자도
과세부터 배워야

따라서 월급과 주택임대소득 외 다른 소득이 없는 소규모 주택임대사업자는 직장가입자와 피부양자 모두 건강보험료 추가 부과는 없을 예정이다. 다만 아직 건강보험법 개정이 이뤄지기 전이니 실제 개정 여부와 시행 시기에 관심을 갖는 게 좋다.