[Q] 전세 만료 기간이 다가오고 있어서 임대인에게 다른 곳으로 이사를 갈 것이니까 임대차계약을 더 이상 연장하지 않겠다고 통지했습니다. 하지만 임대인은 자신은 돈이 없으니 다음 임차인이 들어올 때까지는 전세보증금을 돌려줄 수 없다고 주장하고 있습니다. 전세보증금을 돌려받을 방법이 없을까요?

[A] 최근 부동산 경기가 악화되면서 부동산 가격은 하락하고 전세금은 상승하는 상황과 함께 소위 깡통전세의 문제가 발생하고 있습니다. 깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 매매가격의 70∼80%가 넘는 주택으로, 소유자가 주택을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 상환하지 못하는 주택을 말합니다.

이러한 깡통전세의 문제와 더불어 임차인이 임대차 계약만료시에 제때 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.

전세보증금을 돌려받기 위해선 먼저 더 이상 임대차계약을 유지하지 않겠다는 계약해지 통보를 해야 합니다. 통보는 계약만료 1개월 전까지 하셔야 하며, 이 기간을 놓치신다면 계약이 자동으로 묵시적 갱신이 되어 계약을 해지하기 위해서는 통지 후 3개월을 기다려야 하기 때문에 계약해지 통보기간을 유의하시기 바랍니다.

한편 통보의 방법에는 제한은 없지만 내용증명을 통해 계약 해지의사를 전달하는 것이 통보와 관련해 추후에 발생할 수 있는 분쟁을 방지할 수 있을 것입니다. 더욱이 질문의 경우와 같이 임대인이 전세보증금 반환을 거부하고 있는 경우라면 더욱 더 내용증명을 통해 통보하시는 것을 권해드립니다.

임대차계약만료일 이후 새로운 집으로 이사는 가야 함에도 전세보증금을 돌려주지 않은 경우에는 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다. 전세권과 같이 전세보증금을 보호할 수 있는 등기돼있지 않고 대항력과 확정일자를 통해 우선 변제권을 갖고 있는 경우에, 임차권을 등기하지 않고 이사를 간다면 대항력과 우선변제권이 소멸하기 때문입니다. 아울러 임차권등기명령 신청은 임대인의 동의가 필요가 없습니다.

임차권등기를 마친 이후에도 전세보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금 반환소송을 제기하셔야 합니다. 이때 계약만료일 이후의 전세보증금에 대한 이자도 함께 청구도 하실 수 있습니다. 이와 함께 임대인의 재산이 있다면 함께 가압류신청을 해둬 임대인의 재산을 묶어두시는 것도 보증금을 돌려받기 위한 하나의 방법입니다.

보증금반환소송 이후에는 판결을 토대로 우선변제권을 가지고 있는 부동산을 경매에 부치거나 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행을 통해 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원