작년에 이어 올해도 도시형 생활주택의 강세가 예상된다. 도시형 생활주택의 공급 규모를 기존 150세대 미만에서 300세대 미만으로 확대하는 방안이 올 상반기 중으로 시행된다. 수익성이 높아져 도시형 생활주택에 참여하고자 하는 건설사들이 늘어날 전망이다.

전세값·은퇴자 증가…올해도 인기 고공행진
봄 분양 대목 주목 “가격 상승세 완화 전망”

소액투자가 가능한 도시형 생활주택은 올해도 인기 고공행진을 이어갈 것으로 업계는 보고 있다. 베이비부머들의 본격적인 은퇴 시기가 도래함에 따라 노후 대비를 위해 매달 일정 금액의 임대료를 얻을 수 있는 상품에 대한 선호도가 높아졌다. 또 1·2인가구가 늘면서 소형 주택 수요도 늘고 있다. 여기에 올해 들어 아파트에서 시작된 전세 대란의 여파가 도시형 생활주택으로 확산되고 있다.

투자 상품으로 입지
청약 경쟁률 높아

소형 주택 인기를 입고 도시형 생활주택은 빠르게 투자 상품으로서 입지를 굳혀가고 있다. 청약에서 수 대 일의 경쟁률을 기록하는가 하면, 선착순 분양 주택은 며칠 사이에 모두 팔려나가기도 한다. 전문업체의 투자 설명회에는 인파가 몰리고 있다.

저금리에 갈 곳을 찾지 못한 시중 자금이 1·2인 가구 급증과 전세가 상승, 규제 완화라는 3박자와 맞물려 도시형 생활주택의 인기로 이어지고 있는 것이다. 1억~2억원 정도의 비교적 소액 투자로 연 6~7%의 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자들은 도시형 생활주택 모델하우스로 발길을 옮기고 있다.
도시형 생활주택의 인기는 경쟁률에서 확인된다. 신규 분양 아파트는 수도권에서조차 미달이 속출하고 있지만 도시형 생활주택은 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 지난해 11월 공급된 현대아산의 도시형 생활주택 ‘현대 웰하임’은 267가구 공급에 1619명이 청약해 6.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 10월 분양에 나섰던 한미파슨스의 ‘마에스트로’도 도시형 생활주택 84가구가 10대 1의 경쟁률을 기록했다.

선착순 방식으로 분양되는 대부분의 도시형 생활 주택들도 수요자들의 열기가 뜨겁다. 청약 경쟁률과 같은 수치로 드러나진 않지만, 배후 임대 수요가 풍부한 도시형 생활주택은 1~2주 만에 분양이 마무리되고 있으며, 선호도가 높은 로열층은 사전 예약에서 주인이 정해질 정도로 인기가 높다는 게 업계 관계자의 설명이다.

투자자들이 관심을 갖는 도시형 생활주택은 주로 역세권에 공급되는 원룸형 주택이다. 신도림역 등 유동 인구가 많은 역세권에 들어서는 도시형 생활주택은 오피스텔과 한 건물에 들어서는 경우가 많다. ‘도시형 생활주택+오피스텔’ 복합 건물은 1000㎡ 내외의 부지에 용적률 10~20층 정도의 고층으로 짓는다. 전용 면적은 20㎡ 안팎이 주류를 이룬다. 도시형 생활주택은 도심 지역에 전용 7~85㎡ 이하를 20~149가구 짓는 주택을 말한다. 도시형 생활주택이 인기를 끄는 이유는 아파트와 오피스텔의 장점이 결합됐다는 데 있다. 소형이긴 하지만 엄연히 주택이기 때문에 도시형 생활주택은 세금 부담이 적다.

대부분 임대 수요가 탄탄한 역세권에 들어서기 때문에 오피스텔처럼 매달 일정한 임대수입을 올릴 수 있다는 점이 투자자들에게 매력적으로 인식되고 있는 것이다. 역세권에 들어서는 도시형 생활주택은 면적은 전용 20㎡ 안팎이며 분양가는 1억~1억5000만원선이다. 임대 수익률은 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대수입(연 수익률 6~7%)이 가능하다.

도시형 생활주택의 대부분을 차지하는 원룸형과 오피스텔은 외형적으로 큰 차이가 없다. 하지만 도시형 생활주택과 오피스텔은 분명하게 다른 상품이다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받지만 도시형 생활주택은 주택법의 적용을 받는다. 이 때문에 관련 세금이 모두 다르다. 오피스텔은 업무용, 주거용 관계없이 취·등록세로 매매가의 4.6%를 적용받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다.

1억~2억원 투자로
연 6~7% 수익 기대

반면 도시형 생활주택은 정부의 공급 장려 정책으로 인해 세금 감면 혜택이 많다. 임대 사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취·등록세가 면제된다. 주택이지만 청약통장 없이 분양받을 수 있고, 전용 20㎡ 이하는 주택수에 포함 되지 않아 다주택 규제를 피할 수 있다.
무주택자가 20㎡ 이하를 구입할 경우 무주택 자격이 그대로 유지된다. 전용률이 70~75%로 오피스텔(50% 수준)에 비해 높고, 관리비가 적게 든다는 것도 장점이다.

건설사들은 때를 놓칠세라 역세권을 중심으로 도시형 생활주택을 활발하게 쏟아내고 있다. 국토해양부는 최근 1년간 인가받은 20개 리츠 중 5개가 총 1308억원을 투자, 2013년 상반기까지 도시형 생활주택 1161가구를 공급할 계획이라고 밝혔다. 이는 2009년부터 지난해까지 사업 승인된 도시형 생활주택 2만2217가구의 5.2%에 해당하는 규모다. 서울시도 지난해까지 건축 허가가 난 도시형 생활주택 9906가구를 분석한 결과 지난해 입주한 797가구를 제외한 7000여 가구가 올해 공급될 것으로 파악하고 있다.

동아건설은 3월 첫 도시형 생활주택인 ‘프라임팰리스’분양에 나선다. 서울 문배동 일대에 들어설 프라임 팰리스는 지하 1~3층엔 근린상가와 공원, 지상 4~12층엔 오피스텔 100실, 지상 13~20층엔 원룸형 도시형 생활주택 83가구로 구성된다.


소형 주택 브랜드 ‘쁘띠린’으로 도시형 생활주택 사업에 뛰어든 우미건설도 4월쯤 서울 상도동 일대에 도시형 생활주택 140여 가구를 공급한다는 계획이다. GS건설은 이대역 인근인 서대문구 대현동에 첫 도시형 생활주택 92가구를 올해 상반기 내에 공급할 방침이다. 한원건설도 3월쯤 세 번째 상품인 ‘아데나 339’를 공급할 계획이다. 서울 대방동 일대에 들어설 이 도시형 생활주택은 지하 1층~지상 8층 총 141가구로 구성될 예정이다.

상품에 따라 수익률 천차만별
유망물량 선택하는 안목 필요

도시형 생활주택으로 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 수요 분석에 철저해야 한다. 따라서 현장 답사는 필수다. 역세권, 대학가 근처, 상업 및 업무 시설 밀집 지역 등 임대 수요가 풍부한 지역을 우선 검토하는 것이 좋다. 죽은 상권이나 편의시설이 적은 곳은 피해야 한다. 수요자의 요구에 맞춰 대학가 주변 학생 수요, 오피스지역의 직장인 수요 특성에 맞게 면적을 선택해야 한다.

시행사와 시공사의 실적도 따져봐야 한다. 건설업체들이 너 나 할 것 없이 도시형 생활주택 사업에 뛰어들고 있는 만큼 재무 상태가 부실하거나 시공 능력이 떨어지는 건설사의 경우 분양 이후 건물 완공까지 문제가 발생할 가능성이 있다.

도시형 생활주택은 아파트에 비해 전용률이 낮은 만큼 분양 면적과 전용 면적을 꼭 체크해야 한다. 도시형 생활주택은 수익형 부동산이기 때문에 수익률이 중요하지만, 향후 집값이 오를 만한 호재가 있는 지역을 선정하는 것이 좋다. 당장은 수익률이 좋더라도 집값이 떨어지면 더 큰 손해를 입을 수 있기 때문이다. 임대를 위해 도시형 생활주택을 매입한다면 풀옵션을 갖추는 것이 유리하다. TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등을 완비하면 직장인 및 학생들의 가전제품이나 가구 마련에 따른 부담을 덜어줘 임차인을 구하는 데 경쟁력을 가질 수 있다.

수요 분석이 관건
옵션·보안 체크

1인 거주자는 위험에 노출되기 쉽다. 따라서 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높을 수밖에 없다. 전문 관리업체가 입·퇴실 관리에서부터 임대료 및 관리비 수납, 시설관리 보안, 입주자 불만사항 처리 등을 도맡아 담당해주는 곳을 선택하는 것이 좋다. 추후 발생하는 비용을 줄이기 위해 내·외장재는 저렴하면서도 내구성 있는 자재를 썼는지를 잘 살펴봐야 한다.

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사