오는 9월 신분당선이 개통을 앞두고 있어 주변 상권이 들썩이고 있다. 신분당선은 9호선에 버금가는 이른바 ‘황금노선’으로 불린다. 신분당선은 그동안 멀게만 느껴졌던 수도권 남부를 강남 옆 동네로 만들 뿐만 아니라 향후에는 수원과 광화문까지 1시간 거리로 만들게 되는 가히 ‘교통의 혁명’이기 때문이다. 신분당선이 개통되면 정자에서 강남까지 19분이면 도착할 수 있다. 이렇게 되면 강남 접근성에 곤란을 겪었던 분당과 용인 수지, 신갈 등의 교통이 크게 개선된다.

신분당선 9월 개통 예정…주변 부동산 들썩
‘멀었던’수도권 남부서 서울시내까지 1시간

정자동에서 수원 광교신도시를 연결하는 신분당선 연장선 공사가 2월8일 착공됨에 따라 개통 예정지 주변 상권도 관심의 대상이다. 신분당선 연장선 사업은 총 길이 12.8km로 미금역 인근, 수지 상업지구 내 2곳, 광교신도시 내 신대저수지 인근, 광교신도시 내 도청사 인근, 차량기지가 만들어지는 경기대 인근에 총 6개 역사가 들어선다.

2016년엔 연장선 개통
수원서 강남까지 30분

경기철도(주)가 민자 사업을 맡아 2016년 2월 개통을 목표로 사업을 진행한다. 신분당선 연장선이 개통되면 수원 광교신도시에서 서울 강남까지 30분이면 이동이 가능해 진다. 신분당선 연장선 개통으로 주목 받는 상권은 다음과 같다.

강남역 상권은 대한민국 최고의 소비상권으로 인정하는 데 주저하지 않을 정도로 탁월한 상권임이 입증된 곳이다. 강남역이 이토록 최고상권의 반열에 오르게 된 데에는 매우 많은 요인이 작용했다.

사통팔달의 교통여건, 삼성타운 입주, 롯데칠성부지 개발 등 호재가 풍부하다. 특히 2009년 개통한 지하철 9호선이 강남역 북쪽 교보타워 사거리를 경유하게 됐고, 오는 9월 신분당선이 개통하게 되면 환승역이 되어 1일 유동인구 100만 명이 될 것으로 예상된다.

3호선 양재역세권 상권은 신분당선 환승역이 개통되면 분당, 판교 신도시와 서울을 연결하는 신분당선과 3호선의 교차점 역할을 하게 돼 급격한 유동인구 증가가 예상된다. 여기에 신분당선 1차 개통 시점이 교보타워 사거리와 뱅뱅사거리를 잇는 지하도시 건설 등의 개발계획과 맞물려 상권의 급성장이 기대된다.

판교역 상권의 핵심은 판교역 개통을 시작으로 알파돔시티 프로젝트의 추진 여부에 따라 상권 활성화에 관건이 될 전망이다. 신분당선 판교역에 들어서는 알파돔시티는 동서로 성남~여주선, 남북으로 신분당선이 교차하는 판교정거장을 중심으로 조성된다.

알파돔시티는 뛰어난 교통망 및 다양한 입주시설로 분당, 용인, 수원, 광주, 여주의 유동인구를 강력하게 흡수할 전망이다. 주변 판교역세권 상업지역에 전파하는 파급효과 또한 상당할 것으로 기대된다. 신분당선 개통 효과로 1일 승하차 인구 14만3000명이 예상된다. 이처럼 신분당선은 판교, 분당, 용인, 수원 일부, 광주, 이천, 여주 시민들의 교통수단으로 강남~판교 이동시간이 12분 정도 소요되면서 이동시간 절약효과가 있을 전망이다.

정자역 상권의 최대 변수도 신분당선 개통이다. 2011년 개통 예정인 신분당선 1단계 구간의 환승역이기 때문에 노선 개통 이후 인근 상권이 활성화될 가능성이 높다. 정자역 상권은 신흥 상권이기는 하지만 서울, 용인 등 주변 지역으로부터 원정인구가 늘고 있어 향후 고급 레스토랑이나 명품점 등의 영업이 유리할 것으로 전망된다.

하지만 정자역 상권은 대부분 외식업이라는 업종에 특화돼 있고 유동인구가 적다는 점, 또한 인근 배후단지인 느티마을, 상록마을, 한솔마을, 정든마을이 탄천과 왕복 10차선도로인 성남대로와 분리돼 있어 상권과의 연계성이 떨어진다. 분당의 라이벌 상권인 서현역 일대는 ‘성숙기’에 접어들었고 정자역은 ‘성장기’에 진입했다고 볼 수 있다.

서현역 일대가 삼성물산 이전과 삼성플라자 매각으로 브랜드 가치가 다소 약화됐다면 정자역은 아직 규모는 작지만 이국적인 분위기와 신분당선 개통 호재로 향후 발전 가능성이 높다는 뜻이다. 업종별로는 중저가 음식이나 학원 등 청소년 상권은 서현역 주변이, 고급 음식점이나 의류, 갤러리, 카페 등은 정자역 상권이 우세할 것으로 전망된다.


광교신도시의 유망상권 역시 신분당선 연장선상의 예정지인 경기대역, 도청역, 신대역(가칭)을 중심으로 형성될 것으로 보인다. 파워센터 등 특별계획구역지역의 상권도 유망할 것으로 예상되나 유동인구 확보 면에서 역세권 중심의 상권발달이 예상되고 있다.

열차 차량기지가 위치해 있는 경기대역의 경우 업무시설 및 단독주택 지역이 주변에 위치해 있는 것이 유리한 점이나 아파트단지 밀집지역과 다소 떨어져 있다는 것이 단점이다. 도청이 위치할 도청역세권의 경우 광교신도시의 중심 상권이 될 것으로 예상되고 있는데 경기도청, 비지니스파크, 대규모 주상복합시설 등이 위치할 것으로 보여 대규모 유동인구 및 배후세대인구 유입이 예상되는 지역이다.

“수도권 역만 400곳
…철저하게 살펴야”

하지만 그만큼 상가 분양 가격이 높을 것으로 예상되므로 투자 시 분양 및 임대 가격의 검토가 필요할 것으로 보인다. 신대역세권은 주변의 대규모 아파트단지를 배후로 하는 상권을 형성할 것으로 보이며, 인근의 상현지구의 인구유입도 기대해 볼 수 있을 것이다. 광교신도시는 판교신도시와 더불어 주거와 상가 양면에서 각광을 받고 있는 지역이라 할 수 있다. 신분당선 연장선이 2016년에 개통될 경우 강남 진입이 훨씬 손쉬울 것으로 보여 향후 장기적인 발전 가능성도 높은 편이다.

한 상가전문가는 “역세권은 상가 투자에서 대학가 상가 투자와 더불어 가장 선호되는 지역으로 수도권만 해도 역이 400군데가 넘는다”며 “신노선의 개통으로 환승역이 되는 역세권의 경우 출구가 두 자리인 경우가 많아 유동인구가 단순히 흘러가는 자리인지, 분양가가 주변 시세에 비해 높지는 않은지 등을 철저하게 검증한 후 투자에 임해야 할 것”라고 조언했다.

개발호재 품은 환승역 역세권 주목
신설 역세권은 중장기적 투자 필요

신영동성은 서울 강남구 강남역 인근에 강남 지웰타워Ⅱ 상가를 분양한다. 지하 1층~지상 13층의 연면적 5996㎡ 규모다. 강남역 일대는 하루 유동인구만 45만명에 달하고 특히 지웰타워Ⅱ가 있는 6번 출구는 이곳에서도 유동인구가 가장 많은 지역으로 꼽히고 있다. 여기다 최근 신논현역 개통으로 유동인구가 크게 늘고 있다. 올해 신분당선 전철역이 개통되고 삼성·롯데타운 등 대형 오피스 빌딩들이 입주하면 상권이 더욱 확대될 것으로 보인다.

신분당선 판교역(2011년 개통 예정)과 인접한 판교타워는 연면적 1만3692㎡에 지하 4층~지상 12층 규모로 비교적 구매력이 높은 판교 거주민들과 판교 테크노파크 등 유동인구층까지 끌어들이는 장점이 있다. 판교타워는 테크노밸리에서 판교역까지 연결되는 보행자전용도로 초입에 위치한 코너 상가라는 점에서 눈길을 끈다. 분당신도시가 6개 역세권으로 나뉘는 것과 달리 판교역은 판교신도시의 유일한 환승역이다. 동광건설이 시공을 맡았고 시행사는 하우징솔루션이다.

경기 용인시 수지구 상현동 소재 광교신도시엔 스타씨제이(地)가 분양중에 있다. 신분당선 신대역앞 코너 상가로 지하3층~지상9층 총 점포수 39개 연면적 6612.12㎡ 규모다. 시행은 (주)신화CJ, 시공은 (주)풍산이 맡았으며 2011년 10월 준공 예정이다.

경기 수원시 광교 신도시 신분당선 신대역 인근에선 킴앤코 시티하임이 상가를 분양한다. 킴앤코 시티하임은 총면적 7383m²에 지하 1~3층은 주차장, 지상 1~6층 근린생활시설, 지상 7~9층은 오피스텔로 구성되는 1개동 규모의 상가·오피스텔 복합 건물이다. 1층 상가에는 테라스가 설치돼 있어 계약 면적보다 점포를 넓게 사용할 수 있다. 테라스 바닥은 데크로 처리돼 있어 커피숍으로 사용할 경우 분당신도시 정자동 카페촌 같은 느낌을 연출할 수 있다.

(주)광교AMC는 경기도 수원 광교신도시에서 광교서희스타힐스 상가를 분양하고 있다. 공급면적 기준 85㎡(평균)39개 점포다. 이 상가는 오피스텔 건물 안에 들어선 근린상가다. 이 가운데 지상 1~3층에는 상가, 지상 4~12층에는 오피스텔이 각각 들어선다. 이 상가는 입지 여건이 뛰어난 게 최대 장점이다. 인근 행정타운 특별계획구역에 경기도청 신청사가 2016년까지 이전해 들어올 예정이다. 상가 주변에 신분당선 연장구간 경기도청역이 개통 예정이다.
그렇다면 왜 환승역 상권이 주목을 받을까.

지하철 노선의 핵심은 도심 곳곳으로 이어주는 환승역이다. 환승역이 필요한 이유는 최단거리를 제시함으로 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성을 부여하기 위함이다. 또 버스 등 대중교통이 역세권 위주로 경유를 하게 되어 지역 연계성을 살리자는 것이다.

환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 되어 유동인구층의 급격한 증가가 이루어지며 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 되는 것이다. 또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다는 것이전문가들의 평가다.


최근 서울 및 수도권, 광역시 등에 신 노선이 개통을 하면서 교통이 취약한 지역에 지하철역이 생기고 있다. 그러다 보니 단일역에서 환승역으로 신분이 바뀌는 지하철역이 생기고 있다. 환승역세권의 경우 분양하는 상가나 오피스텔 중 역세권과 직접 연결된 수익형 부동산들이 의외로 많다.

지하철과 연결되는 상가가 주 출입구에 있다면 유동인구를 끌어들이는데 커다란 문제가 없지만, 그렇지 않은 경우 상가가 공실로 남을 가능성이 적지 않다. 그만큼 각 출구별로 출입편차가 달라 같은 역세권이라도 상가별로 흥망이 엇갈릴 수 있다는 것이다. 출구에 대형마트나 서점 등과 같은 집객력 있는 대형상가가 있다면 해당 점포가 시너지 효과를 볼 수 있다.

만약 신설 역세권이라면 지하철로 여러 지역이 연결될 경우 큰 축을 보고 어떻게 상권이 변화해 갈지 고려해야 한다. 또 신설 역세권 주변 상권이 새롭게 형성되려면 최소 2~3년 이상이 소요되므로 단기적 접근보단 중장기적 투자가 필요하다.

우선 역세권에서도 상가 입지를 고를 때 눈여겨봐야 할 것은 ‘고객의 동선’이다. 노점상이 역을 중심으로 어떻게 분포돼 있는지 보면 이를 확인할 수 있다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 상가의 투자성이 높다. 보통 본사에서 동선 입지가 뛰어난 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문이다.

‘고객의 동선’파악
‘출구별 분석’필수

그러므로 투자하려는 상가가 대표적인 역 출구에 있는지 여부도 꼭 살펴야 한다. 출구에 따라 상권 규모가 분류되므로 ‘출구별 분석’이 필수적이다. 출구에 다양한 노선의 버스 정류장이 있으면 환승으로 유동 인구가 많아진다. 역세권 상가는 ‘수요와 공급’의 기본 원칙을 지키는 것도 중요하다. 이미 역세권 내 상가들이 포화상태인데도 흡입력 없는 신규 상가가 들어서면 어려움을 겪을 수밖에 없기 때문이다. 

장경철은?

- 스피드뱅크, 조인스랜드, 닥터아파트 부동산칼럼니스트
- 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 매일경제, 한국경제 부동산 기사 제공
- 프라임경제 객원기자
- 상가114 이사