[Q] 저는 강남역 2번 출구 앞에 위치한 건물 1층서 삼겹살집을 운영하고 있습니다. 저희 상가는 상가건물임대차보호법에 적용이 됩니다. 그리고 여러 회사가 많이 위치해있는 곳이라 유동인구도 많고 장사를 잘하고 있었습니다.

다름이 아니라 상가임대차계약 갱신기간이 되어 한 3주 전에 건물주와 합의하던 중 ①보증금을 10% 정도 증액하기로 하고 ②앞으로는 월차임을 감액하지 않기로 했습니다. 그런데 막상 계약을 하고 나니 제가 삼겹살 2호점을 내기로 해서 지출이 많아질 것 같아 당장 한 푼이 아쉬워진 형편이 됐습니다. 건물주가 보증금을 너무 많이 올렸다는 생각도 들고 차임감액을 하지 못하는 것이 불합리하다는 생각이 드는데 혹시 상가건물임대차보호법으로 보호받을 수 있는지요? 방법이 궁금합니다.

[A] 기본적으로 상가건물임대차보호법 제11조에서는 차임 혹은 보증금에 대해 증액 혹은 감액을 청구할 수 있는 권리를 상가건물임대차 양 계약 당사자 모두에게 인정하고 있습니다. 이러한 증액을 할 경우에는 동법 시행령에 따라 증액 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9를 초과하지 못하는데요. 다만, 이는 일방이 청구했을 경우에 해당합니다.

질문자의 경우에는 상가건물임대차계약 종료할 당시, 건물주분과 합의를 통해 증액을 한 경우이기 때문에 비록 시행령에서 규정한 초과제한 기준(9%)을 넘어 10%를 증액했다고 하더라도 이는 상가건물임대차보호법에 위반되는 증액 기준을 넘긴 것이 아닙니다.

상가건물임대차보호법 제11조는 합의를 통한 증액뿐만 아니라 임대차 계약이 종료한 후 재계약을 하는 경우에도 적용되지 않기 때문입니다. 따라서 질문자의 경우 9%를 초과한 보증금지급 약정을 했더라도 상가건물임대차보호법으로 보호받으실 수 없습니다.

만약 보증금 인상합의를 하지 않으면 어떻게 될까요? 임대차계약은 갱신하되, 차임과 보증금의 인상은 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항 단서에 따라 ‘차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다’고 돼 있습니다.

동 법 제11조 제1항 단서에 의해 상가건물임대차보호법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준) ‘법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다’고 돼 있습니다.

그렇기 때문에 상가건물임대차보호법이 적용되는 이상, 건물주는 9% 내에서 인상할 수 있습니다. 반대로 상가건물임대차보호법이 적용되는 않는 경우에는 9% 내라는 한도적용 없이 인상청구를 할 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다.

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[김기윤은?]

▲ 서울대학교 법학과 석사 졸업
▲ 대한상사중재원 조정위원